香港楼市5月「量价齐降」！投行：料楼价续跌

5月是香港楼市「撤辣」后第三个完整的月份，回溯过去三个月，香港楼市可以用「前盛后衰」来形容。

「撤辣」前期，香港楼市压制许久的需求集中迸发，楼盘售楼部人声鼎沸，但4月份整体市场增长有所放缓。到了5月份，由于前两个月市场消耗了大量购买力，香港楼市短暂的繁荣又被行业高息环境、供大于求、市场信心不足、人口结构变化等诸多不利因素给「浇灭」了。

用中原地产住宅部总裁陈永杰的话说，「5月香港楼市步入正常期」。

美联物业最新数据显示，于今年5月，香港楼市整体注册宗数为7355宗，环比大幅下降25.6%；整体注册金额628.61亿元，环比下降25.1%。而在4月份，整体注册宗数环比增近100%至9880宗，不难看出香港楼市在5月已进入「熄火」阶段。

另据中原地产统计，5月十大指标屋苑共录约155宗成交，较4月约184宗下跌15.8%，已连跌两个月。有业界人士表示，在没有特别利好因素带动下，预计6月十大屋苑市况不会太大起色。

楼价方面，反应二手私人住宅楼价趋势的中原城市领先指数CCL最新报143.78点，按周跌0.15%，创11周新低。其中港岛CCL指数跌幅最大，按周跌2.35%，报141.46点。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，CCL下跌是大型银行取消按揭回赠及调高转按息率及元朗The YOHO Hub II首轮沽清当周的市况。

杨明仪还表示，「撤辣」后11周CCL五升六跌，仅微升0.53%，差不多蒸发「撤辣」后所有升幅。受到新盘持续低价开售及银行开始逐步收紧按揭打击，二手交投放缓，楼价调整回软。

陈永杰认为，未来香港楼市走向还看美国息口及内地经济，美国利率几可肯定将向下调，问题在于何时开始减息。

有业内人士对香港楼市的未来感到悲观，指出香港「撤辣」后可看出香港独有优势已经完结，未来如果想回升，就要靠本身的吸引力。

此外，对香港楼市复苏的一个重大挑战在于，中央政府在今年5月中旬开出三剂「猛药」提振内地楼市，其中包括支持地方收购存量住房，这意味着来自深圳、广州等内地城市同步「抢客」卖楼，削弱香港楼市对内地客的吸引力。

市场人士表示，香港二手房地产价格下跌由4月底开始，与内地推出救市方案时间吻合，再加上原有的香港发展商大幅减价、利率高企，以及移民潮再升温，香港楼市随时步救市无望、继续下滑的后尘。

仲量联行近日在《香港住宅销售市场综述》中指出，近期住宅成交量已见放缓，新盘开价在撤辣后的折扣，较撤辣前的邻近新盘开价超过20%，反映撤辣对楼市的刺激作用已减退。受高息及新盘减价战影响，预期短期内二手楼价将持续下跌。

此外，高盛、花旗等投行均预测今年全年香港楼价将会下跌。花旗近期表示，基于息口高企、一手库存量充足等因素，估计楼价全年跌约10%。

香港花旗银行零售银行业务主管李贵庄近日指出，目前租金回报平均2.6厘，但按揭利率升至约4.1厘，可能要回落至约3厘以下，楼市才有支持，令更多投资者重返物业市场。