按揭证券公司的隐忧

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由香港特别行政区政府通过外汇基金全资拥有的按揭管理有限公司香港按揭证券有限公司，近日公布了2023年经审核的综合财务业绩。

2023年，按揭证券公司转盈为亏，由2022年的除税后溢利21.63亿港元，变为经审核除税后亏损2.6亿港元。该公司指出现会计亏损的主要原因包括：1）年金业务于2023年底的折现率因应市场利率下降而比上一年底下跌，导致保险合约负债上升；以及2）楼价下跌对安老按揭保险业务带来负面影响。

不过，来自外汇基金投资的回报，以及累积的按揭保险业务分摊入账的收益增加，抵消了部分亏损。

按揭证券公司主要从事利息差业务，这与银行等金融中介的业务模式如出一辙，只不过由于其公共性质，按揭证券公司的息差或要比银行小一点，因后者随行就市，由市场定价，而按揭证券公司主要服务大众，有一定的公益性质，因而赚取的息差要小一点，提供的社会溢价要高一点。

2023年，按揭证券公司的净利息收益率维持在0.2%的稳定水平，与上年一样。相比之下，商业银行如汇丰控股，于2023年的净利息收益率达到1.66%，而本地商业银行恒生银行的2023年净利息收益率更扩大了55个基点，至2.30%。

按揭证券公司以优惠利率贷款给合资格的资金使用者，而其资金则主要来自外汇管理局或是传统的发债融资，债券获与香港特区政府相同的信贷评级，因此其发债筹资的成本也相对较低，从而能让其控制0.2%的息差，以优惠利率放贷。这也是其净利息收入较低的原因。2023年，按揭证券公司的净利息收入仅为3.97亿港元。

2023年，按揭证券公司的保险服务业绩亏损由2022年的12.1亿港元缩小至1.79亿港元，主要反映香港年金计划受2023年所采用的折现率高于2022年从而令当期新保单的亏损减少，以及按揭保险的新业务带动合约服务收益结余增长而令合约服务收益拨入增加。

另一方面，由于2023年底所采用的折现率较2022年底有所下降，对保险合约负债带来不利影响，按揭证券公司的保险财务支出高达16.98亿港元，而2022年为收益30.41亿港元。

不过，其存放于外汇基金的投资得益于2023年的市场情况而获得收益12.68亿港元，多少缓和了上述亏损，按揭证券公司的2023年经营亏损达到6874.7万港元，而上年同期为经营收入27.96亿港元。加上经营支出按年上升了20%，其于2023年录得净亏损2.6亿港元，而上年同期为净利润21.63亿港元（经重列）。

在2023年业绩简报中，按揭证券公司没有披露详细的贷款组合资产，但是从过去的财务数据可以看出，如2022年，住宅按揭贷款组合大约占三成，而基建贷款大约占六成半以上，其中应包括安老按揭计划。

2023年12月31日，按揭证券公司的资产总值为2,193亿港元，其中有一半，即大约1,095亿港元为贷款组合净额，而负债总额占资产总额的比例高达88%。

这几年香港楼价持续下滑，在2024年港府「撤辣」之后，尤其是私人住宅价格已出现显著回落，同时商业楼宇的价值也呈下行趋势，在此情况下，按揭证券公司的底层资产价值恶化速度可能超乎想象。