割价促一手住宅成交，香港商楼回报仍不振

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香港物业估价署最新发布的月份报告显示：

2024年4月份，香港住宅物业买卖合约总数为8,551宗，较上个月增加115.34%，较上年同期增加86.58%；买卖合约总值达到774.56亿港元，较上个月上升157.65%，较上年同期上升47.91%。

其中，4月份一手住宅物业买卖宗数为3,636宗，较上个月多2,137宗，较上年同期多2,086宗；一手住宅物业买卖总值为423.5亿元，较上个月上升207.69%，较上年同期上升64.41%。

4月份的二手住宅物业买卖总数为4,915宗，较上个月增加2,443宗，较上年同期增加1,882宗；二手住宅买卖总值为351.06亿元，较上个月上升115.40%，较上年同期增加31.93%。

从一手和二手交易的占比来看，4月份一手楼的增幅要显著得多，占总交易量的比例达到43%，而上个月为38%，上年同期为34%。

今年以来，各大地产发展商或有鉴于经济前景不明朗，楼价持续向下，不大愿意提前发售新盘，而宁愿逐点逐点推货，且在长实集团的带领下，发展商开启了打折推新盘，新盘价格下降或也吸引了不少二手楼的潜在买家，也因此，一手楼的成交幅度增长更为显著。

但是从售价水平来看，尽管4月份的私人住宅售价指数较上个月有所上升——由上个月的307.8上升至308.7，升幅还不如租金指数的升幅，后者从上个月的185.2点上升至186.9点——但私人住宅售价指数仍远低于过去的水平，见下图。

这或反映出4月份私人住宅交易增加，主要驱动原因或在于降价，并不足以证明楼市已经转向。

商楼回报仍未见好转

香港的「结业潮」仍在持续，4月份私人非住宅楼宇的租金水平仍持续向下。

4月份私人甲级写字楼租金指数较上个月进一步下降2.4个点，至221.9点；整体写字楼租金指数则由上个月的223.9点，下降至221.4点。其中，上环/中区甲级写字楼的租金指数由上个月的255.2点进一步下降至247.5点，而湾仔/铜锣湾和尖沙咀的租金指数则分别由上个月的202.9点和187.9点，上升至205.2点和191.8点。

私人零售业楼宇的整体租金水平仍为好转，4月份的整体租金指数从上个月的169.1点进一步下降至168.5点，其中港岛区的租金水平按月轻微上升，但是过去是游客购物旺区的九龙和新界，租金水平明显下降，其中九龙的4月份私人零售业楼宇平均租金约为每平方米892元，较上个月低16.87%，较上年同期下降24.66%；新界的4月份零售业楼宇平均租金则为每平方米1,085元，较上月低11.50%，较上年同期低6.79%。

此外，私人分层工厂大厦的2024年4月份租金指数也进一步下降至214.9点，上个月为217.2点，上年同期为215.8点。

从这些非住宅物业的整体租金水平全线下跌，可以看得出当前香港的商业活动仍不算十分畅旺，零售业的表现尤其经不起考验，而甲级写字楼的租金跌势仍在持续。整体来看，经济活动未见大的提振，这会继续对私人住宅的交易和价格水平带来负面影响。