纽约写字楼骨折价出售，香港写字楼瑟瑟发抖

美国即将公布CPI数据，美联储也将在今晚公布最新的议息结果。

尽管加拿大和欧洲央行已分别于近日降息，但市场仍普遍预期美联储在6月中旬按兵不动，见下图，芝加哥商业交易所（CME）的美联储利率观察显示，于6月12日议息会议中维持利率不变的预期高达98.1%，而市场普遍预期到大选的11月份，美联储可能才会考虑降息，降息25厘的预期有47.2%，但仍有32.3%的比例认为维持联邦基金利率于高位5.25%-5.5%水平不变。

对于今晚公布的通胀数据，市场普遍预期美国的5月份通胀率将维持在3.4%的水平，与4月持平，但显然仍较美联储的2%长远通胀目标存在一定距离，为此，美联储掉头降息的时间不会这么快。

但是，高利率对商业活动的影响正在显现，尤其在商业地产方面。

债券巨头PIMCO（太平洋投资管理公司）的环球私人商业地产团队主管John Murray警告，将有更多地区性银行破产，因这些银行的有问题商业地产贷款集中度「极高」。

围绕美联储货币政策的不确定性令许多业主和贷款者（主要为银行）备受压力。大型银行正出售优质资产，以避开巨额亏损。但是地区性银行的商业房地产贷款业务要比大型综合金融机构的多得多，后者能够通过业务的多元化分散风险，地区性银行却没有这样的实力，而且地区性银行近年为了争抢生意，并不需要这些抵押商用物业的借款者支付更高的费用，也因此，这些地区性银行更难抵御商用物业贬值所带来的风险。

John Murray的担忧不无道理。

最近，纽约曼哈顿地狱厨房（Hell’s Kitchen）区的一座写字楼以低于5000万美元出售，而前业主于2018年购入时的价格高达1.53亿美元，换言之，折价超67%。据指，该物业的抵押贷款余额高达1亿美元以上，前业主与债权人不得不达成这样的销售协议。

在利率高企，众多租约即将到期之际，业主再也顶受不住入息救不了高昂利息支出的压力，而「骨折价」出售。

事实上，作为全球楼价最高的金融中心，香港也在酝酿这一风险。

香港实行联系汇率制度，为了让港元汇率稳定在7.75至7.85港元兑1美元区间内，港元也不得不跟随美元利率上升，6月11日香港的基本利率为5.75%，较联邦基金利率区间的高位高25个基点。

当前，香港的写字楼空置率高企，见下图，2023年空置率高达14.95%，是21世纪以来的新高。

同时，香港写字楼的租金也在持续下降，见下图，2024年4月份的私人写字楼租金指数进一步下降至221.4点，其中甲级写字楼租金指数的跌幅比平均水平还要大。

由于交易不太活跃，差饷物业估价署所提供的私人写字楼售价参考值不多，但从中可以看出，售价也呈断崖式下降。2024年3月份，香港的私人写字楼售价指数跌至414.3点，而上两个月为428.7点，上年同期为474.7点。甲级写字楼售价跌幅更惊人，于3月份跌至仅384.8点，而上个月为397.1点，上年同期则为444.0点。

可见，在高利率环境下，香港的写字楼物业市场也岌岌可危，一旦风险被触发，不仅写字楼租售价格大幅下滑，银行也将面临沉重压力，不得不防。