香港楼市仍悬高息之剑

2024年6月12日晚，美国通胀数据出乎意料有所回落。

美国劳工部数据显示，5月份年化通胀率放缓至3.3%，低于市场预期的3.4%，这是三个月以来的最低水平，相较4月时为3.4%。其中食品、住宿、运输、服装等价格涨幅低于预期，而新车和二手车售价继续下跌。另一方面，能源价格上升幅度高于预期，其中汽油价格升幅最大，天然气和燃料油价格均出乎意料上升。

扣除波动幅度较大的食品和能源价格后的美国核心通胀率，于5月份下降至逾三年低位，为3.4%，低于上个月的3.6%，也低于市场预期的3.5%。其中占比超三分之二的住宿价格于5月份的价格升幅为5.4%，微低于上个月的5.5%。

尽管通胀率低于预期，美联储仍抱持谨慎态度，一如市场预期维持利率不变，并没有跟从欧洲央行或是加拿大央行掉头降息。结束两天议息会议的美联储宣布维持目标利率于5.25%-5.50%的区间不变，这是美联储连续第七次维持利率不变。

政策制定者预计，现在并非降息的好时机，除非看到通胀率持续走向2%的目标水平。点阵图显示，政策制定者今年或只有一次降息，2025年则有四次，相比之下，三月份的点阵图显示2024年会有三次降息，2025年有三次。也就是说，最新的政策预期是进一步延迟降息，这意味着高利率持续时间要比预期长。

利率高企对经济的负面影响正在逐步体现，不过商业地产行业已率先感受到寒意。美国的商业地产最近频频以高折扣成交，尤其纽约曼哈顿地狱厨房的一处写字楼物业，更以超67%的折让成交，成交价还不足5000万美元，皆因前业主尚有超1亿（超过成交价一倍）的贷款未能偿还。

可见，高利率所触发的不履约风险正在上升。

利率高企一方面遏制了商业活动，降低商业楼宇租户的收入，增加其财务压力，这些压力通过租金转嫁到房东身上。房东收入下降，但是支付的贷款利息却一直处于高位水平，进一步增加了其财务压力。

同时，租金收入令商用物业的预期投资回报率下降，从而对其价格构成压力。商用物业价格下降，意味着抵押的资产价值降低，银行需要弥补风险就会要求业主斩仓，触发了商用物业的抛售潮，进一步压抑商业楼宇价格。这种恶性循环导致商用物业售价下滑，也引发银行风险的上升，从而波及其他的资产价格。

港元与美元的联系汇率制度，令香港也不得不跟随美联储维持高利率。今早凌晨美联储宣布维持高利率不变后，香港金管局立即回应，预期高息环境或会持续一段时间，并表示港元拆息在往后一段日子仍会处于较高水平，提醒市民在作出置业、按揭或其他借贷决定时，应小心考虑及管理利率风险。

差饷物业估价署的数据显示，私人住宅单位售价指数仍然处于低位，见下图，2024年4月，该指数报308.7点，较上年同期低45.5点。

香港私人零售业楼宇的租金指数与售价指数持续向下，显示在港人北上消费潮流之下，本地零售业表现欠佳，也使得私人零售业楼宇的租金与售价持续黯淡。

与此同时，香港的私人写字楼物业空置率在攀升，其中甲级写字楼空置率上升速度高于平均水平，租金指数也持续下行，见下图。

香港金管局的数据显示，2024年4月香港住宅按揭超过3个月拖欠比率达到0.09%，超过6个月拖欠比率达到0.06%，见下图。随着利率持续高企对经济负面影响显现，收入转差，按揭贷款的拖欠比率或会上升，风险不容忽视。