连续14年雄踞楼价最难负担城市榜首！香港楼市走向何处？

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官方资料显示，2010年至2021年，香港楼价指数从163点上涨到398点，涨幅巨大。在连涨10余年后，香港楼市已积累了较大的泡沫，而美国自2022年开始强力加息，成为戳穿香港楼市泡沫的导火索，楼价随即连年下跌。

不过，即使楼价在过去3年时间里连续下挫，但香港仍是全球最难负担的城市之一。

国际公共政策顾问机构Demographia最新公布的“国际楼价负担能力报告”显示，香港的楼价对收入比率已经是连续第14年处于全球最难负担城市的榜首，最新公布的比率为16.7倍，即一个家庭不吃不喝16.7年才能在港置业。

好消息在于，比起2022年报告的23.2倍和去年报告的18.8倍，最新报告的16.7倍已经是连续两年有所改善。

事实上，香港是该项调查唯一涵盖的中国城市。该报告还指出，香港楼价的负担比率已经较疫情前在2019年录得的20.8倍有所改善，相信是楼价回落和市民收入增加有关。

值得注意的是，多年来香港的经济活动一直高度依赖于地产业。房地产业与金融业之间的紧密联系不容忽视，而与房地产紧密相关的庞大上下游产业更是深入触及香港经济的各个层面。

因此，纵然香港已经连续第14年处于全球最难负担城市的榜首，港府却还是于2月底全面撤辣，旨在提振楼市。

而从成效来看，撤辣后楼市的成交量一度在4月份迎来暴增，但自5月份开始转向下降，楼价则没有产生显著变化，依然在相对低位徘徊。

全面撤辣后，楼价“不动如山”的一个很关键的因素就是市场处于供应过剩状态，地产商手里还有大量的库存。

值得一提的是，Demographia公布的报告还指出，香港两个主要项目可能会大幅增加香港的房屋供应，包括邻近深圳的北部都会区，未来20年将新增90万伙，其中有40%伙数将于2032年前完成；另一个项目则为大屿山愿景，将在香港国际机场附近的填海区增加超过20万伙。该报告认为，大量房屋供应增加，可能会缓解香港高企的楼价。

事实上，预期香港楼价将继续下跌的业内人士及专业机构不在少数。

利嘉阁总裁廖伟强指出，当最心急入市购买力被消化后，市场转趋回软。单靠撤辣，而其他因素，如息口、供应、经济等未见明显改善，甚至有恶化情况，恐拖累下半年楼市持续出现量价齐跌。

廖伟强表示，由于新盘销售缓慢，发展商面对库存压力，新盘货尾年初时已达近2.1万伙；虽然发展商积极推盘，惟未能沽清，总体货尾量不跌反升。

面对库存太多，为了尽快出货，发展商减价势在必行，因而拖低二手市场价格，令楼价持续受压。与此同时，高息环境增加供楼压力，同时压抑投资及消费意欲。

廖伟强认为，整个上半年楼价恐跌达3%至4%；预计下半年楼市续陷困局，楼价再跌5%，全年楼价跌幅恐达8%至10%。豪宅物业受累高息及经济、股市影响，下跌空间较中小型物业大，全年料跌约一成。

瑞银（UBS）分析师也估计香港住宅价格今年会再跌5%。

不过，财政司司长陈茂波最新表示，自从政府在2月为楼市全面撤辣后，本港楼价在3月及4月上升2%至3%左右，成交量亦有提升，认为住宅市场已经稳住。陈茂波称，虽然本港楼价由2021年9月的历史高位至今年2月期间下跌约24%，但面对利率高企，楼价有序调整属于正常，而且期内交投相对低，反映市场没有出现信心问题。