高利率叠加需求疲软，香港商业地产还要跌？

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近年来，香港的住宅市场不景气引发广泛关注，但其实香港商业地产的问题也不小。

港府公布的《香港物业报告2024》指出，2023年香港整体写字楼空置率上升至约14.9%，已连升5年，空置楼面面积逾2100万方呎，再创有纪录新高。

而世邦魏理仕发表的《2024年第一季香港商业房地产市场观点》显示，截至3月底，甲厦空置率升至约16.7%，再创历史新高，致租金再跌1.2%，连续第20季下跌。

值得一提的是，2月底，港府宣布全面撤辣，但这番举措旨在撤销所有住宅物业需求管理措施，包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。

可见，这一政策针对的是住宅市场，对商业地产的影响微乎其微，无助于改善商业地产的萎靡。

近日有媒体引述消息人士称，长江中心过去一年约有四分之一空置；而截至5月，新落成的长江中心二期出租率约10%。恒基地产（00012.HK）旗下同样位于中环的The Henderson出租率有约60%。

有报道称，香港核心中环及金钟地区的多幢写字楼租金收入均大跌，跌幅介乎18%至33%。

空置率高企及租金下跌则反映了过去数年香港经济疲弱，再加上不少跨国公司撤退，这些为香港写字楼市场带来了压力。

展望未来，一些业内人士及机构仍在看淡香港商业地产的短期前景。

《香港物业报告2024》指出，虽然本地经济有明显增长，但利率相对偏高和地缘政治紧张局势加剧，导致2023年写字楼市场需求疲弱及市场气氛偏软。

国际知名调研机构莱坊执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，在缺乏正面推动因素和当前经济状况下，预计下半年写字楼租赁需求将保持低迷。由于核心区写字楼租金持续下跌，今年港岛区甲级写字楼租金预计将下跌3%至5%。

刘柏汶指出，香港写字楼市场继续面临挑战，租金下跌和空置率上升成为主要问题。由于新增需求有限，截至今年5月，港岛区整体写字楼租金已下跌2%，空置率达到12.3%。其中，中环写字楼租金降幅最大，自年初以来已下跌3.4%。

值得注意的是，商业地产持续低迷或许是香港经济同楼市的一大危机。毕竟现在商业地产市场空置率持续走高及租金大跌，部分高负债的发展商可能有爆煲危机。一些实力较差的物业投资者，可能已经要面对破产问题。