中环写字楼空置率攀升，楼市持续低迷

国际知名调研机构莱坊发布的2024年5月香港楼市报告进一步显示，4月份香港楼市依然低迷，其中中环甲级写字楼的需求仍然疲弱。

写字楼租金承压

莱坊的报告显示，空置率高企继续对写字楼最近构成压力。2024年4月份，港岛区的甲级写字楼租金平均值为每平方呎64.2港元，按年下降5.2%，今年以来累计下跌0.5%。港岛区的写字楼整体空置率于4月份更创下12.6%的纪录新高，较3月份的12.2%高出0.4个百分点。鲗鱼涌和黄竹坑的空置率上升幅度最为显著，分别达到14.9%和18.3%。中环的加租压力则最大，4月份该区的租金按年跌幅高达9.1%。

见下表，中环核心区的甲级写字楼租金于4月份跌至每平方呎109.9港元，同比跌幅达到9.1%，而中环整体甲级写字楼平均租金亦按年下跌8.5%，跌幅均远超其他地区。

报告指，内地公司持续都有问询和新的需求，整体而言，面积低于5000平方呎的中小型优质带海景和装修写字楼空间更具竞争力。该机构预计，在缺乏新需求的背景下，写字楼空置率在短期内仍会持续高企，而港岛区于2024年的整体租金或跌0至3%左右。

九龙区的写字楼需求在4月份也不见起色，不过九龙东的租赁活动或更为活跃，主要为搬迁需求。整体而言，该机构预期九龙区的写字楼市场在短期内仍面对供应过剩和需求疲弱等挑战。

去库存压力拖累住宅价格

私人住宅方面，莱坊指出，开发商加速清仓库存，加上撤辣，4月份交投量显著反弹，按月上升115.3%，按年上升86.6%，至8,551宗，其中一手楼交易宗数达到3,636宗，按月飙升142.6%，按年大增134.6%。

近日新推项目需求旺盛，均现超额认购，包括元朗的新鸿基地产项目YOHO中心II期，何文田港铁与鹰君合作项目朗贤峯，以及长实的黄竹坑站蓝色海岸。

另一方面，受投资和内地买家需求坚挺支持，豪宅市场仍较具韧性。

尽管私人住宅买卖依然低迷，租务市场却有所回升，顶级租户持续流入推动租赁需求，三月份的租金稍微反弹。

美联储延迟降息或也继续令本港楼市买卖承压，因买家更多抱持观望态度，等利息走向稳定下来再作决定，因而或转向租务市场。

零售业回报率疲弱，拖累租金水平

莱坊表示，香港的零售业销售仍然疲弱，3月份的合计零售销售额按年显著下滑7%，至312亿港元，为两年最差表现。尽管一些核心购物旺区的租赁需求似有回升，但整体而言，零售业租金水平仍面对下行压力。

零售商纷纷表示，游客减少消费支出、人民币贬值以及中国内地经济增速放缓，均对香港的旅游业复苏构成威胁，也因此，不少零售商和运营商不得不放慢2024年的扩张计划。