香港楼市全年“租升价软”？

今年2月底，财政司司长陈茂波宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。一套价值1000万港元的房产，可以少缴近300万港元的税费，大幅减少了非香港永居人员的购买税费，吸引了大批买家入市。

土地注册处的数据显示，全面“撤辣”推出后，香港楼市的成交量及成交金额出现回暖，并在4月份出现显著增长，不过5月份的数据有所回落。

而中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，截至6月19日，2024年6月份整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）暂录3386宗，总值265.34亿港元。估计全月有5200宗及395亿港元，将较5月的7361宗及622.84亿港元，分别下跌29.4%及36.6%。

不过，从半年数据来看，2024年上半年整体买卖登记暂录33230宗及2663.72亿港元，已超越2023年下半年的23213宗及1847.47亿港元。预计今年上半年登记达35000宗及2795亿港元，按半年将升约50.8%及51.3%，估计宗数将创2021年下半年后的两年半新高。

可见，虽然全面“撤辣”的刺激作用在减弱，但目前已经取得了一些成绩，成交宗数和成交金额较2023年上半年要好上不少。

然而，从楼价的走势来看，全面“撤辣”的效果很一般。

美联物业的楼价指数显示，“撤辣”并未刺激楼价出现显著上涨，目前依然徘徊在相对低位。

更关键的是，从一些业内人士及机构的观点来看，楼价或仍将下跌。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪近日称，中原城市领先指数CCL最新报144.52点，按周升0.54%，是5月24日大型银行收紧旧楼及村屋按揭当周的市况。CCL连跌6周后单周回稳，但指数仍处于近7年半低位，重返2017年1月中时的水平。

杨明仪指出，减息预期降温，高息环境持续，银行收紧按揭，新盘继续低价促销，二手交投仍然受压等因素影响，相信短期整体楼价下跌趋势未变。

美联集团（01200.HK）主席黄建业日前则表示，“撤辣”后楼价未有止跌，仅是跌幅收窄，随着购买力消化，加上新盘开价进取，个别业主重新减价求售，导致近期楼价跌势再现。

他分析楼价未升的主要原因有三，当中包括减息迟迟未有明确的时间表，不单止增加供楼负担，亦令到资金持续滞留高息投资产品；香港经济亦未回复至疫前水平，行业不景气影响市民的入市情绪；整体新盘供应仍然高企，现时累积货尾单位数目仍有21000伙。

黄建业预期，基于以上三大因素，楼价暂时难有上升空间，惟“撤辣”后楼市最坏时刻已过，住宅物业成交已复常，人口流入更持续带来新的置业动力，相信可支撑楼价不会大跌。即使今年内未减息，料全年楼价亦仅跌约3%。

值得注意的是，虽然楼价萎靡，但香港的租金表现却非常不错。中原地产研究部高级联席董事杨明仪表示，今年5月份中原城市租金指数CRI最新报117.73点，按月升0.55%，指数创52个月（逾4年）新高，重上2020年1月水平。

美联物业分析师刘嘉辉指出，随着租务旺季的到来，租金将继续上升，这对长线投资者来说是一个利好消息。中小型单位的租金回报率回升至3.3%，创下11年来的新高，这也吸引了更多的投资者入市。

黄建业亦看好租金走势，认为极有机会连续3年跑赢楼价。随着租务旺季重临，部分内地生来港租楼，加上外来专才持续来港，相信下半年租金有力续升，并吸引不少投资客入市放租，预计全年租金或升8%，亦即下半年的升幅有望进一步扩大，并出现“租升价软”的情况。