再度看空，花旗料香港楼价下半年跌幅扩大

尽管政策红利的推出旨在刺激市场，但香港楼市的复苏步伐依旧缓慢，反映出市民对置业的信心尚需进一步增强。

进入6月，香港楼市成交量继续出现环比下滑的趋势。

美联物业数据显示，截至6月26日，香港一手住宅及二手住宅注册宗数分别环比下滑39.4%及14%。

此外，私人楼价也结束了上升势头。

差饷物业估值署最新数据显示，5月份私楼售价指数报305.9点，较4月份309.7点，按月跌约1.23%，结束了两月连升态势。

鉴于市场持续表现不佳，花旗银行对香港楼市的复苏前景持更加审慎的态度。

继今年5月初预测香港楼价全年跌约10%后，花旗于6月27日再对香港楼市作出悲观预测。

花旗表示，虽然香港今年楼价已下跌约3%，但一手楼货尾量仍高企，发展商开价谨慎，加上供楼利息仍处于高位。

花旗还预测，下半年香港楼价跌势有机会进一步扩大，全年跌幅或超过10%。

高息环境是抑制香港楼市复苏的重要原因，美联储理事米歇尔近日鲍曼预计降息时间将推迟至2025年，美联储这一举动更加加剧了市场的观望态度。

花旗认为，虽然目前数据反映美联储有迫切需要减息，该行亦预期今年会减息3次，合计0.75厘，不过香港银行未必会立即跟随，今年实际按揭利率或继续保持在4.14厘或以上，市民供楼成本未必会大幅下降。

花旗强调，目前有不少投资选项的回报都明显高于租金回报，以个别大型屋苑为例，租务回报只有约3.4%，仍远低于供楼成本，持续抑制投资需求。

该行估计，当香港实际供楼利率或美国10年期债息回落至3厘至3.5厘，市场的置业信心才会好转。

在市场供需方面，由于市场供需失衡，过剩的供应迫使开发商频频劈价卖楼，二手楼业主也被迫低价沽货，这不仅抑制了楼价的上涨，还导致了负资产住宅按揭贷款宗数持续攀升。

香港房屋局公布的《私人住宅一手市场供应统计》显示，截至今年3月底，已落成楼宇但仍未售出的私人住宅数目约为2.11万个单位，建筑中但仍未售出或未发售的私人住宅数目则高达7.2万个单位。

房屋局表示，未来3至4年，香港可供应的一手私楼单位高达约11.2万个单位，创2004年有纪录以来新高，较上年底增长3000个单位。

香港政府近期公布的数据还显示，2023/24年度的私人房屋土地实际供应共可提供约15,410个单位，超过年度供应目标（12,900个单位）约两成。

在此背景下，开发商新盘掀起劈价潮，二手的业主盘也纷纷劈价，唯恐无人接盘。但由于市场信心欠佳，整个市场的成交量在「撤辣」后很快被打回原形。

另一方面，「撤辣」后曾大批涌入的内地客，现在正被内地城市的吸引力所吸引，逐渐回流内地市场。

中原地产住宅部总裁陈永杰近日表示，香港经济表现未如预期，零售及餐饮业面对重大挑战，反观内地方面，内地政府数月前已着手救市，部分内地投资者将资金留于国内。他预计，6月份的差估署指数会继续下调。

中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报40.66点，较上周的40.64上升0.02点，表现稍微回稳，结束连续7周跌势。

不过中原地产研究部高级联席董事杨明仪认为，「指数连续5周低于45点的睇淡区间，预告楼价走势将会转弱。联储局预期下半年仅降息一次，加上本地银行持续收紧按揭，如果CSI进一步跌穿40点水平，将确认楼价转跌。」