2024年已过去一半,以半年度区间看,香港楼市在「撤辣」红利下一度迎来报复性买楼,带动今年上半年楼市火爆成交。
中原地产数据显示,上半年整体买卖录35,089宗,创两年半新高。
但随着整体市场购买力被提早消化,市场自5月起很快转淡,「撤辣」后的小阳春不再。
6月再度疲弱,一手成交环比腰斩
香港利率高企环境仍未有下调迹象,买家入市态度仍十分谨慎,导致6月份楼市未能止跌。
美联物业数据显示,6月香港楼市整体注册宗数为5245宗,较5月的7361宗回落28.7%,连续两月下挫,为近三个月新低。而月内整体物业登记总值录得410.9亿元,按月大跌34%,由「撤辣」后的高峰回落至接近打回原形。
5月起,开发商推盘步伐减缓,二手业主继续劈价出货,导致6月一手交投跌破1000宗水平。6月,一手住宅仅成交990宗,较5月的1951宗暴跌49.3%。
二手盘方面,受市场购买力已被消化,以及市场观望情绪浓烈影响,二手楼在6月成交量环比下滑24.9%,至3407宗。
6月十大屋苑成交表现则差强人意,中原地产资料显示,十大屋苑截至6月28日暂录129宗成交,按月再跌24.1%,创「撤辣」后新低。有业界人士表示,在没有特别利好因素带动下,预计7月十大屋苑市况不会有太大起色。
香港房屋局公布的数据显示,截至今年3月底,已落成楼宇但仍未售出的私人住宅数目约为2.11万个单位,为近年高位,市场供需失衡,加上按揭利率走势仍然走高,压抑了市民消费及投资的意欲。有业内人士预计,下半年的市场气氛将转为平淡,一手及二手楼市交投亦将放缓。
楼价缺动力,CCL已蒸发撤辣后全部升幅
一手楼货尾量仍高企,供楼利息也仍处于高位,开发商和二手业主纷纷劈价卖楼,致使香港楼价如很多业内人士悲观预料一样跌跌不休。
差饷物业估价署最新数据显示,私人住宅单位售价指数持续下降,于5月份降至305.9,较上个月下降了3.8个点,已回落至2016年的水平。
反映私人住宅楼价趋势的中原城市领先指数CCL最新报142.79点,按周跌0.41%,并跌穿「撤辣」前的低位,创逾7年半(401周)新低,亦重返2016年10月中时的水平。
此外,中原地产资料显示,2024年上半年八大楼价指数齐跌。CCL累跌3.00%,CCL Mass跌2.44%,CCL(中小型单位)跌2.46%,CCL(大型单位)跌5.53%。
香港人向来喜爱「买砖头保值」,但今年政策放开也未能使楼价止跌,恐怕当前无人相信买砖头可保值。
对此,香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典表示,息口高企使投资借贷成本变高,加上楼市持续疲弱,房地产投资回报率不佳,增加资金回笼风险,房地产投资正逐渐丧失吸引力,房地产「不是理想的避险资产」。
华懋执行董事兼行政总裁蔡宏兴认为,年内多次减息的期望落空,预期楼市年内仍需面对挑战,供应较多地区的楼价可能会再下跌,令整体楼价于下半年难有上升空间。
仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示,市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡,并避免楼价下跌陷入恶性循环—买家因预计价格未来持续下降而推迟购买,变相实现了价格下降的预期。
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