住宅市场有危有机，仲量联行：港府应救市！

「撤辣」后的香港楼市热度未能持久，整个市场很快重归平静。

土地注册处数据显示，香港楼市今年2月底「撤辣」以来的成交量经历了一场过山车行情，其中在5月及6月，整体物业成交宗数分别环比下滑25.5%及28.7%。

此外，「撤辣」无法扭转楼价的跌势。根据差饷物业估值署数据，今年首5月，香港私人住宅售价指数跌幅为1.7%，并从2021年9月最高点跌去逾23%。

于7月10日，仲量联行发布上半年香港地产市场回顾及展望下半年走势。

一方面，仲量联行认为香港楼市面临诸多挑战，预期楼价将继续下跌；另一方面，仲量联行罕见地呼吁香港政府应对楼市给予重视，建议政府推出救市措施。

在标题为「利率高企及收紧按揭阻碍地产市场复苏」的报告中，仲量联行指出，香港商用物业投资及住宅市场均面对银行收紧按揭审批及息率高企的双重影响，商用物业及住宅价格于未来6个月将持续下跌。

仲量联行表示，虽然内地客为楼市带来新需求，但本港买家受高息影响，置业意愿减弱。同时，银行收紧按揭贷款的审批，对向来倚赖银行贷款的本地买家造成影响，近期获得银行承造按揭正面对越来越大的困难。

展望未来，仲量联行认为香港住宅市场有危有机。该行指出，香港商业活动及投资活动低迷，新盘库存量高企及借贷成本高也导致发展商减价促销，买家的负担能力也受到高息所影响，对楼市不利。

那么，香港新盘库存究竟有多高？

长实集团(01113.HK)执行董事赵国雄近日表示，香港一手货尾存量约达4万伙，预计最少需要两年时间来消化，这成为影响楼市最大关键因素，因为假如发展商希望加快去货速度，需要采取「先求量」的销售策略，导致对楼价构成压力。

赵国雄预计，受到一手货尾存量高企的影响，楼市将呈现两极化，今年中小型住宅楼价波幅可达10%。

仲量联行香港主席曾焕平也认为，香港楼市新盘库存要「清得七七八八」，即至少要两三年时间，楼市才会有曙光。

仲量联行在报告中表示：「今年下半年中小型住宅价格料将下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加而下跌5至10%。即使美国减息25至50个基点，也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。」

值得注意的是，对于此前已高价「上车」的香港市民来说，跌至多年来低位的楼价将他们推向了「资不抵债」的道路上。

香港金管局披露的数据显示，于2024年一季度末，香港负资产住宅按揭贷款宗数继续飙升，达到32,073宗，较2023年末增长27.5%，较上年同期的6,379宗更是狂飙约400%。

对此，曾焕平估计，倘楼价今年下跌10%，负资产个案将突破10万宗(较今年一季度末增长超200%)。

曾焕平补充，「楼价自2021年9月以来已连跌三年，而自1997年亚洲金融风暴以来，楼市从未经历如此持续的跌势。我们必须正视目前楼市面临的风险，并采取应对措施」。

最后，曾焕平建议香港政府推出以下救市措施：

一、成立专责小组评估楼市风险水平，并制定措施以降低风险。

二、向首次置业人士提供低息贷款。

三、向合资格的人才推出额外的置业鼓励措施，将住宅物业纳入新资本投资入境计划的投资范围。