疯狂劈价出货，香港楼市仍需等待更多利好

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周末，香港楼市传出了一些新消息。

据悉，旭日国际旗下屯门新盘黄金海湾第一期“黄金海湾·意岚”周末开售不足8小时便沽清首批188伙单位，套现约5.9亿港元，是近期少有的佳绩。

在此之前，新世界发展（00017.HK）旗下启德新盘柏蔚森I首批单位虽然没有达成首日沽清的成绩，但去货率也达到91%，发展商套现12.5亿港元，同样引人关注。

而这两个楼盘去货率极高的背后存在一些重要的共通点：一是，两个楼盘都属于疯狂劈价开售，较同区二手及一手货尾楼价折让两成至三成。二是，这两个楼盘除了呎价低，入场费的总金额也很诱人，其中柏蔚森最低只需386万港元（234方呎一房户）。

此外，按照地皮成本加上建筑和资金费用估算，两个项目恐怕都是在蚀本开卖。

值得一提的是，又有消息称，柏蔚森加推的108伙周日开售，折实呎价略微升至1.8万港元，截至晚上仅沽出68伙，去货率约60%。这也意味价格稍微上扬，劈价不够劲，销售便会遇上阻滞。

而旭日国际集团地产开发部销售及市场策划经理辜锦波称，集团已加推3号价单，市值逾5.97亿港元。新一张价单共108伙，涵盖开放式至三房，实用面积由204至653平方呎。扣除最高12%折扣，折实售价介乎222.6万至776.3万港元，折实均呎11219港元，较对上一张价单高约5%，但仍不算高价。

需要指出的是，一手楼劈价揽客，也逼得二手楼跟进，采取降价竞争，这些举措能激活一部分买盘的同时，也是导致香港楼市价格陷入低迷的一大原因。

不过，虽然在撤辣的刺激下，内地买家大量涌入，香港楼市在过去两三月间迎来了一波“小阳春”，消耗了部分存货，但赴香港买楼的内地买家也是有限的，后续能带来多少新需求存疑，而香港本地买家受到高息影响，置业意愿减弱，需求并不充足。

目前香港楼市整体仍处于供应过剩状态，市场上仍有逾2.1万个一手货尾单位，房屋局估算，未来3至4年潜在住宅供应更达11.2万伙新高。

从当下的情况来看，短期内香港楼市的前景或许难言乐观，仍需等待更多利好因素的出现。

世邦魏理仕预测，展望下半年，一手市场将继续抢占二手市场的成交份额，预计全年将售出约1.4万至1.6万个一手单位。连同二手市场，预计今年整体楼市交易量将达到约4.5万至4.8万宗，按年增长5至10%。

但世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事郭伟恩表示，预期今年香港楼价有可能再下跌5至10%。

值得注意的是，郭伟恩还指出，随着住宅租金上涨至与按揭付款相当的水平，买家在购楼与租楼之间将面临更多权衡。而如果明年或之后定期存款的回报继续降低，楼市可能会出现回稳迹象。预期未来楼价有可能见底，尤其是在经济环境逐步改善的情况下。

另外，高息环境是压制香港楼市回暖的一大因素。

近期美国选情生变，特朗普当选的可能性继续增加。有专家认为，如果特朗普成功当选，为了配合制造业回流美国，快速降息是一个可能的选项。而这对于缓解香港的高利率环境将有重大帮助。