重压不减，如何拯救香港工商铺市场？

原創

香港工商铺市场正面临严寒，尽管港府今年2月底宣布「撤辣」，但仍未能从根本上引导市场回归正轨。

由于持续受到全球经济下行及高利率的影响，香港工商铺市场观望气氛浓厚，投资者入市步伐放缓，令工商铺买卖价量齐跌。

而更打击买家信心的是，本地银行不但持续收紧按揭，且取态令买家面临潜在的巨大还款压力，有银行甚至向买家表明「额度已满，迟些才买楼」，更令买家却步。

低迷的工商铺

近年香港经济、旅游业和消费市场等面临诸多负面因素交织，重击了香港工商铺物业市场。特别是近来港人北上消费以及内地游客到香港旅游的目的和消费模式的转变，导致香港工商铺市场失去昔日繁荣景象，这也直接打击了买家信心。

另一方面，工商铺业主还面临高企的按揭利率以及费用不低的印花税，再叠加租金及人员成本等，本就低迷的市况下致使业主的现金流承压，市况出现「量价齐降」的情况。

美联物业数据显示，香港工商铺市场在「撤辣」政策下只维持了两个月的活跃，6月以来交易宗数环比两连降，显示出市场需求不振。其中，7月录得286宗工商铺买卖成交，宗数较6月下跌5.9%。成交金额方面，中原地产数据显示，由于缺乏大手买卖，7月成交额约27.52亿港元，按月下跌约7.6%。

基于市况冷淡，投资者信心匮乏，美联工商铺预期，工商铺市场中「以价换量」的趋势将会持续，下半年工商铺的交投量将较上半年回升约5%。

租金方面，香港工商铺物业租金持续低迷。其中，6月私人零售楼宇租金指数报165.6点，已连续六个月下降。

写字楼空置率亦不容忽视，国际知名调研机构莱坊的报告显示，空置率高企继续对香港写字楼最近构成压力。由于新增需求有限，截至今年5月，港岛区整体写字楼租金已下跌2%，空置率达到12.3%，创下记录新高。该机构预计，在缺乏新需求的背景下，写字楼空置率在短期内仍会持续高企，而港岛区于2024年的整体租金或跌0至3%左右。

营商环境的持续疲弱，也压制了香港本地商业运营商的利润。

其中，太古地产(01972.HK)由于香港写字楼组合面临挑战，今年上半年股东应占溢利为17.96亿元，按年减少19.2%。该公司行政总裁彭国邦近日认为，现阶段香港办公楼市场复苏仍需要一段时间，因为受空置率及新供应影响。

九龙仓置业(01997.HK)更是业绩变脸，上半年亏损达10.52亿港元，管理层对于集团前景持相对审慎看法，强调集团及其他香港零售业均面对宏观环境带来的挑战。

仲量联行香港资本市场执行董事邓洁莹上月表示，目前商业物业市场正同时面临高息及商用物业按揭贷款收紧的两大挑战，投资意欲大受影响，导致成交量萎缩，也影响市场健康发展及加剧价格跌势。

她预计，下半年甲级写字楼、核心区街铺、优质资源的资本值分别下跌0至5%。

按揭收紧，取消印花税迫在眉睫

香港工商铺业主的压力并不比地产商小，市况不佳是其一，近来他们同时还被贷款方银行收紧按揭，可谓是雪上加霜。

由于息口未见下行，近期本地银行持续收紧按揭。近期传出，个别大型银行收紧工商物业按揭，恒生银行（0011.HK）除上调了工商铺按揭息率至大约P水平（最优惠利率，现为5.875厘），还暂停接受楼龄太高的工商铺按揭申请。个别银行更是将物业供款期由一般银行提供的人龄「75减」，大削十年至「65减」，令年长的上车客备感压力。

银行还基于资金成本续偏高的考虑，削减了现金回赠，令业主资金成本进一步升高。

此外，工商铺业主按揭还遇到审批时间长以及遭拒批按揭的情况，甚至有些业主还接到银行Call Loan（追收贷款）。

银行收紧按揭，对工商铺业主带来的负面影响是巨大的。例如，由于银行审批时间较长，令买家在单位交收时仍未获批的情况下不得不取消交易，相当于银行变相地鼓励买家「迟买楼」，这与港府的刺激措施相悖；而不少业主本就现金流紧张，在正常还款的情况下仍被银行Call Loan，意味着这些业主将会面临很大的财务风险。

从整个市场看，银行收紧工商铺按揭，以及部分业主被Call Loan，预计将对工商铺市场产生负面影响，可能导致交易量和价格进一步下降。

在此背景下，近日经民联连同地产业界代表与香港金管局副总裁阮国恒会面，希望金管局与银行商讨放宽按揭。

那么，银行收紧工商铺按揭，是否违反相关规定？

金管局今年3月底推出支持中小企业的9项措施，其中提到：协调机制银行承诺，按照金管局2023年12月20日发出的指引，不会要求按时还款的按揭客户提前还款。

不难看出，当前有部分银行未有跟进上述指引，令业主及准买家难以获取按揭贷款，这违背了政府支持工商铺市场健康发展的初衷。

此外，港府还提高了工商铺按揭乘数，这也加大了买家的财务成本，对买家的现金流产生较大压力。香港金管局于今年2月28日向银行发出指引，调整其他房地产贷款相关的监管要求，表示非住宅物业（包括写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成。

值得一提的是，影响工商铺业主信心的一大原因还在于市场上执行多年的印花税政策。尽管近些年政府调整了物业从价印花税（第二标准税率）税阶，但印花税仍是激活工商铺市场的一个「拦路虎」。

根据香港税务局的最新规定，任何在2020年11月26日或以后签立以买卖或转让非住宅物业的文书均须按第2标准税率缴纳「从价印花税」。

从价印花税的税率（以第2标准税率计算），根据交易额分为不同的档次。其中，交易金额不超300万港元的部分，印花税为100港元。

而随着交易金额的扩大，税率和收税基准亦逐步上升。例如，交易金额超过2000万港元但不超过2173.912万港元的部分，印花税为超出2000万港元款额的10%+75万港元。

对于2173.912万港元及以上的部分，印花税固定为4.25%。

以上是最新调整后的非住宅物业从价印花税税阶措施，此次调整在一定程度上减轻了工商铺买家的负担。但是，回顾「撤辣」以来工商铺成交以及租金等数据，从价印花税的调整未能从根源上解决市场交投低迷的问题，显示出刺激作用并不大。

在去年2月，香港财政司司长陈茂波更是直言，调低非住宅物业从价印花税对楼市影响不大。

因此，若港府取消工商铺市场的印花税，所起的刺激作用或不亚于「撤辣」效应。因为这不仅能降低买家的入市成本，激发市场需求，还可能进一步促进工商铺市场的交易活跃度和价格回暖。同时，撤销印花税也可能吸引更多的投资者关注和投资香港的房地产市场，从而盘活整个房地产市场。