2024年下半年以来,香港楼市每况愈下,成交量再次陷入低迷,低价盘频频出现。
8月9日公布的中原城市领先指数(CCL)仍处于近8年低位,重返2016年9月底时水平。指数较2021年8月191.34点历史高位跌26.33%,较2024年3月撤辣前的低位143.02点跌1.44%。
利嘉阁地产研究部主管表示,“初步估计,下半年一手私宅买卖登记或从上半年高位回落近两成,下试7,300宗水平,料按月平均约有1,200余宗左右。”
结合当下的市场环境来看,香港楼市整体表现不容乐观,特别是地产商及业主均面临较大的压力。
一方面,香港地产商的压力有增无减。
太古地产(01972.HK)公布的数据显示,截至6月底,太古经常性溢利按年跌8%,股东应占溢利按年跌19%。其中,太古写字楼租金收入按年跌约7%,零售租金收入按年跌3%。太古集团强调,经济前景不明朗、美元强势、外游趋势持续、高息环境及游客消费模式改变持续对零售市场产生不利影响。
需要强调的是,面临相同困境的地产公司不止一家。恒隆地产(00101.HK)2024年中期盈利按年跌56%,基础盈利跌逾22%;香港置地上半年股东应占的亏损为8.33亿美元,较2023年同期的3.33亿美元亏损大幅增加;九龙仓置业(01997.HK)上半年由盈转亏,股东应占亏损10.52亿港元。
另一方面,香港业主的压力更加突出。世邦魏理仕集团的数据显示,仅在住宅领域,今年上半年香港约75%的高端房地产交易都涉及财务压力大的卖家。
此外,丽新出售了友邦保险中环办事处约10%的股份,据报亏损约1.5 亿港元;陈国强创办的德祥地产集团出售了美国银行大厦30层以偿还贷款,此笔交易亏损了数百万港元。
世邦魏理仕表示,由于美联储并不急于降息,今年可能会有更多家庭抛售房产。这意味着房主可能面临超过5%的借贷利率,高于香港3%的租金收益率。如果这种情况持续下去,越来越多的业主将面临困难, 其中一些业主可能会违约,出现现金流问题,并被迫出售房产。
香港楼市每况愈下,将引发更多负面连环反应。第二季度,香港银主盘数量升至230个,按季度上升11.1%。其中,九龙站某楼盘已爆出有记录以来最多的银主盘,甚至多过2003年非典时期。市场预计,下半年香港负资产家庭数量很有可能有增无减,这对香港经济构成不利影响。
有评论指出,香港楼市困境之下,需要各界携手共渡难关,特别是香港金管局和香港银行界,特殊时期要采取特殊手段。港府及金管局要着眼长远,需要推出更加积极的政策来应对短期挑战,例如进一步削减甚至阶段性取消楼市印花税。
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