“地产豪门”中期利润暴降！香港楼市何时回暖？

由于近两年香港楼市表现疲软，港府在今年2月底宣布撤销所有住宅物业需求管理措施、尤其是2010-16年推出的抑制房价组合拳（俗称“辣招”）——所有住宅物业交易无须再缴付针对炒房客、非永久居民和二套住房的额外印花税（10-20%）、买家印花税（7.5%）和新住宅印花税（7.5%）。

同日，香港金管局宣布下调自用住宅首付比例。

据悉，在全面撤辣之初，香港楼市迎来了一波“小阳春”，主要体现在成交量显著增加，楼价的颓势并未得到明显提振。此后，刺激效果渐衰，楼市成交量也出现了回落，不过仍好于全面撤辣之前。

需要指出的是，虽然楼市成交量实现回升，但从香港地产商披露的业绩来看，今年上半年的日子其实并不好过。

香港地产商遭遇业绩困境，原因何在？

从收入端的表现来看，2024年上半年，信和置业的营收出现了较大程度的下滑，长实集团（01113.HK）、太古地产也出现了营收下降的情况；而恒隆地产（00101.HK）、恒基地产（00012.HK）的表现较好，今年上半年的营收增速位居行业前列。

从利润端的变化来看，今年上半年，香港地产商普遍遭遇了归母净利润的下滑。其中九龙仓置业（01997.HK）直接由盈转亏，恒隆地产、恒基地产的中期归母净利润遭遇腰斩，太古地产、长实集团亦遭遇下滑；信和置业表现稍好，中期归母净利润同比增速为6.35%。

从利润端的盈亏情况来看，2024年上半年，绝大部分香港地产商实现了盈利，新鸿基地产、长实集团、恒基地产的归母净利润位居前列；九龙仓置业则出现了比较罕见的亏损。

大致而言，香港“地产豪门”2024年中期盈利遭遇普遍下滑，甚至个别龙头出现亏损的原因主要包括市场不景气、楼价下行、出租率下降、投资物业估值缩水这些因素。

例如，今年上半年，九龙仓置业的营收同比微增0.43%至65.01亿港元，未经审核基础净盈利为31.23亿港元，同比增加2%。不过，若计入投资物业重估减值，上半年九龙仓置业由盈转亏，归母净亏损达10.52亿港元，上年同期为盈利18.05亿港元。

根据公告，上半年投资物业重估减值净额达44.26亿港元，去年同期则为11.33亿港元。

另外，九龙仓置业在中期业绩报告中指出，集团资产净值较五年前降低16%，下滑幅度相当大。

九龙仓置业在中期业绩公告中称，香港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力。今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后在三月份出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下。第二季度的零售销售更出现双位数急剧下滑。写字楼市场亦受到经济疲弱和供应过剩夹击，预期租金调整会持续直至营商环境改善为止。酒店业也没有完全恢复，房价在2023年年初边境重开初期有所飙升后回落。

而长实集团今年上半年营收同比下滑10.55%至220.08亿港元，归母净利润同比下降15.3%至86.03亿港元。

根据业绩公告，长实集团上半年业绩下滑主要由于物业销售收入确认减少导致利润贡献降低，英式酒馆业务、物业租赁业务酒店及服务套房业务的收入则均录得增长。

具体来看，上半年，长实集团的物业销售收入为46.35亿港元，同比下降43.79%，而且是各个地区均遭遇下降，如下图所示。

恒隆地产则在业绩报告中指出，受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，集团支柱业务物业租赁收入下跌2024年7%至48.86港元，其中香港市场的租赁业务收入下跌8%至15.48亿港元。

可见，一方面，楼市环境疲弱，不论是卖房的，还是收租的都难逃收入缩水的命运；另一方面，房价的大幅回调又导致房企的投资物业估值遭遇大降，进而拖累业绩表现。

值得一提的是，在盈利能力下滑的同时，年初至今（截至9月8日），香港地产商的股价同样出现了普跌，其中恒隆地产大跌了43.23%，长实集团也累跌了15.90%，九龙仓置业、太古地产也遭下跌，唯有恒基地产录得在年内录得上涨。

楼市前景如何看待？

关于楼市未来，九龙仓置业在中期业绩报告中指出，全球经济放缓和地缘政治局势紧张所带来的不确定性将继续影响香港整体经济。零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击。目前所有物业种类都供过于求，希望汇率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升。

会德丰地产有限公司副主席兼常务董事黄光耀则表示，相较于过往，目前香港房价的调整幅度不算很大，这也反映出现在的香港房地产市场比较稳健，即使在当下多重因素的影响下楼价过去几年累计跌幅也在20%左右，是一个正常的波动范围。

黄光耀还认为，内地是香港开发商的长线市场，“高才通”、专才计划等人才政策在持续吸引内地购买力来港，无论是对租赁市场还是购房市场都创造了不小的需求。目前，还有部分内地买家因不太熟悉香港市场或高息环境等因素仍在观望，“以租代买”。但如果降息落地，其对市场的威力可能不会小于“撤辣”。当市场氛围改善，入市的脚步就会加快，相信观望的内地买家、本地买家和投资者很多都会“由租转卖”。

总的来看，香港楼市疲软还是受经济环境承压、市场供应过剩、息口过高等因素的影响，在这种大环境下地产商很难逆势取得好成绩。而站在当下，降息是目前值得期待的一个关键利好因素。