降息助力地产股领跑，但专家提醒：短期香港楼市压力依然存在

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前言：

近两年香港楼市表现低迷，在全面“撤辣”后虽然市场成交量出现了显著放大，但依然难阻楼价的下跌，不少香港老牌地产商遭遇戴维斯双杀，业绩及股价齐齐下挫。

步入9月，随着美联储降息预期临近，香港本地地产股迎来一波上涨。尤其是在9月18日美联储宣布降息之后，整个港股地产股迎来大涨，长实集团（01113.HK）、九龙仓置业（01997.HK)、新鸿基地产（00016.HK）、新世界发展（00017.HK）均出现连涨行情。其中新世界发展的5日涨幅接近22%。

对于港股市场来说，降息的效果也是立竿见影，恒指迎来飙升，目前已连涨6天，恒生科技指数亦在9月19日、9月20日连续大涨。

与股市交投情绪高涨不同，不少机构及知名地产专家认为，降息虽利好地产行业，但香港楼市短期仍存在压力。

降息周期开启，减少地产公司盈利波动

9月18日（当地时间），美国联邦储备委员会宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。这是美联储自2020年3月以来的首次降息，标志着由货币政策紧缩周期转向宽松周期。

而香港金管局也于9月19日（北京时间）宣布，基本利率根据预设公式定于5.25%，即时生效。

另外，香港的主要银行也宣布下调港元最优惠年利率（P），例如汇丰控股（00005.HK）、中银香港均宣布将港元最优惠利率从5.875%下调25个基点至5.625%。

有业内人士称，主要银行下调港元最优惠年利率（P）可能会进一步促进资金流入香港市场，对香港经济产生积极影响 ，同样也有利于提振香港楼市。

对于降息消息，中原集团创始人施永青称，此次美联储降息反映整体趋势已经生变，未来2至3年预计亦会持续降息，直至2026年底利率将降至约2.9厘，态度十分清楚，或反映美联储希望得到更明显的降息效果。

利嘉阁地产总裁廖伟强也在日前表示，香港龙头银行汇丰及中银跟随下调最优惠利率0.25厘，为近年本地银行持续加息及息口维持高企多时后，首度迎来降息，令市场颇有惊喜，对刺激沉寂已久的楼市有莫大帮助。综观目前市场资金十分充裕，相信减息可带动部分资金转流实物资产市场。

汇丰亦发布报告指出，香港楼市基本面逐渐向好，美联储降息的开始对于行业周期而言是一个积极信号。

汇丰认为，降息之后首要的改善是融资成本下降，接下来楼市销售会更好。汇丰还提醒称，过去几个月来，一个月香港银行同业拆息（HIBOR）大幅下跌超过190基点至约3.7%，此举将减轻香港地产公司的财务负担。同时减少香港地产公司的盈利波动，并提高其股息支付能力的可预见性。

香港楼市进入大反弹？

施永青预计，香港楼市有机会出现“转角”情况，并指楼市已经到达谷底。不过地产商要卖一手楼定价依然需要“大折让”，而整体仍要等待整体经济、零售、股市回暖，才能够有明显改善。

施永青认为，今年第四季度楼市会有所好转，不过依然未能够追回今年首三季的跌幅。

仲量联行香港主席曾焕平认为，美国减息，对市场是好消息。然后，息口只是影响楼市的其中一个因素，走势尚受到其他经济因素所左右，现时经济仍然疲弱。同时，发展商将会因为趁减息的好消息，而排山倒海地推盘，竞争加剧下，新盘订价会较保守、甚至要低开，以吸引买家，楼市压力依然存在。

地产建设商会执委会主席梁志坚则认为，香港本地银行跟随美国降息，买楼自住人士的利息负担减少，增加置业的机会，投资者的负担亦减轻，相信市场气氛和交投开始好转，卖楼负担亦减少。不过，梁志坚强调，楼价不会在一、两个星期就马上回升，但有机会慢慢止跌回升。

诚然，香港房地产市场短期内面临的供应过剩等问题仍需一段时间来逐步解决，然而，降息周期的启动对于市场而言无疑是一个极为重要的正面因素，将显著增强市场中长期的信心。