【年终盘点】香港楼市量升价跌，熊市尚未结束

原創

在刚过去的2024年，香港楼市在政策面和基本面均经历了一场剧烈波动，叠加外围复杂的大环境，香港楼市走向似乎走到了十字路口。

年初，香港楼市延续过往几年的低迷，2月底「撤辣」为市场注入强劲动力，但几个月后很快回归平静，交投回落。

9月中旬起，香港楼市再迎政策及基本面催化，美联储数次减息，香港跟随三度减息，中央政府亦推出全面救市「组合拳」，香港楼市再度迎来活跃。然而，给香港楼市托底的因素还不够坚固，叠加特朗普即将重返白宫可能带来不明朗因素，市场信心还需进一步稳固。

楼市大招下市场量升价跌

2021年起，在全球经济不稳定、社会局势变化以及供需矛盾突出等多重负面因素冲击下，香港楼市由盛转衰。

楼市变天刺痛了港人的神经，2024年第三季度负资产住宅按揭贷款宗数为40713宗，这一数字创下自2003年第四季度后（即近21年来）的新高。

为给楼市「打气」，于2024年2月底，港府全面「撤辣」，撤销了一系列针对房地产市场的调控措施，所有住宅物业交易无须再缴额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

除此之外，政府还放宽了二手房按揭成数，上限提升至七成，并暂停了压力测试，使得购房者更容易获得贷款。

港府的楼市大招甚是管用，2024年3月及4月物业成交量及金额突然迅猛上升，其中4月整体物业注册宗数接近1万宗，成交额超过830亿港元。

然而，香港楼市在政策大红利前只维持了两三个月的繁荣，成交量、成交金额等数据很快就拐头向下，反映出辣招对市场购买力和信心的提升度有限。

这一趋势一直延续到9月，到了10月份，影响购房者信心的高息环境终有所松动。伴随着美联储进入降息周期，香港金管局分别于9月19日、11月8日及12月19日下调了基准利率，汇丰银行(00005.HK)等银行也纷纷下调最优惠利率，这大大提振了市民的置业意愿，推动楼市在10月及11月再迎一波暖春。

土地注册处数据显示，全年来看，香港楼市2024年全年表现亮眼，整体楼宇买卖合约登记量达67,979宗，较2023年同期增长17.1%，为3年以来新高。

楼价方面，成交量及成交金额的波动也导致楼价年内不稳定，但楼价仍未能止跌。

中原城市领先指数CCL显示，香港2024年楼价累计下跌6.53%，楼价继续处于僵持阶段。指数较2024年9月首次减息前135.86点低位升1.31%，较2021年8月191.34点历史高位跌28.07%，较2024年3月撤辣前的低位143.02点跌3.76%。

不过全年楼价跌幅少于一些大行的预期，花旗曾在2024年5月预测香港楼价全年跌约10%。

住宅回温，工商铺仍「挣扎」

房地产市场可划分为两大类，一是住宅(包括一手及二手住宅)，二是非住宅，即工商铺、车位等物业。

香港住宅市场明显供大于求，且未来几年居屋供应会明显增加，因此开发商和住宅业主在2024年都趁政策及环境利好纷纷劈价抢客。这其中，长实集团(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、恒基兆业等开发商频频劈价卖楼，部分项目减幅更是超过30%。

此外，年内包括刘嘉玲、王菲、余文乐等在内的艺人均沽货套现，迎来市场的关注。

对于有「上车」需求的市民而言，大环境降息、「撤辣」举措及卖方劈价出售这些好消息，无疑是非常具有吸引力的。

中原地产引用土地注册处数据显示，2024年一手私人住宅成交宗数及金额大幅分别上升57.8%及58.9%，达到16,861宗及2,082.2亿港元；二手私人住宅成交宗数及金额分别录33,794宗及2,423.1亿元，分别上升13.8%及微跌3.5%，反映买家恢复入市意愿，但房价持续下调。

尽管住宅市场在政策利好下有所回暖，但工商铺市场仍处于低迷状态。

近年香港经济、旅游业和消费市场等面临诸多负面因素交织，特别是2024年港人北上消费以及内地游客到香港旅游的目的和消费模式的转变，给香港工商铺物业市场带来了严峻冲击。

美联物业表示，据资料显示，2024年工厦、商厦、商铺、纯车位及其他等非住宅物业注册量合共录8,322宗，较2023年的9,271宗下跌约10.2%。

基于市况冷淡，投资者信心匮乏，「以价换量」成为2024年工商铺市场中的主流。差饷物业估值署数据显示，2024年写字楼、零售业楼宇及分层工厂大厦售价指数加速下挫，幅度明显大于住宅楼宇。

此外，工商铺市场的租金指数在2024年也面临下跌的境地。其中，根据差饷物业估值署数据，2024年10月私人零售楼宇租金指数为164.4点，已连续十个月下跌。

工商物业租金价格持续下调，影响相关物业按揭的还款能力，导致有关发展商及策略投资者争相出售旗下资产套现，影响市场气氛。

而住宅市场租金指数明显优于工商铺市场，在2024年受益于各项专才输入等政策红利而逆势上涨。于2024年11月，该指数报193.1点，虽然环比继续录得下跌，但相较于2024年1月的185.5点录得显著上涨。

小结：

相较于过去几年，香港楼市在2024年迎来的积极因素明显增多，特别是「撤辣」及减息政策为市场注入了信心，带动楼市波动式上升。

然而，整体外围经济仍不稳定，香港经济增长也面临不确定性，这就需要有更强有力的政策以及大环境改善共同推动。有业内人士认为，香港楼市要见底回升，需要三大推动力作用，分别是：利率需进一步下调、世界经济复苏以及中美关系改善。

展望2025年，很多大行及业内人士保持谨慎乐观。其中，花旗投资策略及资产配置主管廖嘉豪表示，香港楼市今年上半年表现料平稳或微跌，幅度为单位数变化，要到年中才见底。

会德丰地产方面称，预计2025年香港楼市仍以一手房为主，故上半年楼价会有平稳的表现，待开发商去库存情况较为理想时，售价可望调升，加上预测香港2025年下半年仍有降息机会，这些因素均支持楼价继续回升。