物管股集體躁動！碧桂園服務盈喜後股價漲近8%

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3月17日，港股物業管理板塊表現搶眼。截至發稿前，碧桂園服務（06098.HK）漲勢喜人，漲幅達7.86%，綠城服務（02869.HK）漲5.59%，雅生活服務（03319.HK）漲4.83%，金茂服務（00816.HK）漲4.81%，新城悅服務（01755.HK）漲4.36%，金科服務（09666.HK）、永生服務（01995.HK）等物管股也紛紛上揚。

此輪物管股的上漲行情，一方面是受大盤行情回暖帶動；另一方面，碧桂園服務發佈了2024年盈喜，利潤大幅提升，極大提振了市場信心。

3月14日，碧桂園服務發佈盈喜，預期集團2024年收入約438億-442億元（單位人民幣，下同），同比增長約2.8%-3.7%；歸母淨利潤預計16億至20億，同比增長447.4%至584.2%。

關於收入的增長，碧桂園服務稱，主要得益於集團物業管理服務、社區增值服務及「三供一業」業務收入均保持增長（合計經調整收入同比增長不低於9.0%）。不過，由於碧桂園服務主動壓降了信用風險顯著上升的客戶的業務規模，非業主增值服務收入有所下降。同時，城市服務及商業運營服務收入也有所減少。

利潤的大幅拉升，則得益於三個方面：一是公司積極落實關聯方貿易應收款回款措施，並嚴格控制新增關聯方貿易應收款，從而有效控制了關聯方應收款餘額，年内無新增計提減值撥備且小幅轉回往年撥備；二是公司持續監控並優化收並購業務，使得年内商譽減值規模同比顯著收窄；三是過往收並購形成的業績承諾相關或有對價公允價值變動收益的增加。

此外，碧桂園服務的經營現金流充裕，初步估計該年度經營活動所得現金淨額約33億至43億元。截至2024年12月31日，公司未經審核的銀行存款及現金總額不低於180億元。

近年來，隨著房地產市場下行，物管行業正迎來一場深刻的變革。

2024年，在房價下跌、經濟承壓等環境下，業主們對高物業費的不滿情緒爆發，很多業主紛紛發文申請降低物業費，引發一波波物業收費「降價潮」。

另據克而瑞調研數據，2024年住宅物業服務滿意度持續下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

與此同時，物業公司普遍面臨著物業費收繳難的問題。克而瑞物管調研數據顯示，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較2023年淨減少3個百分點。

在非住市場，受限於實體經濟不振，商辦項目招租壓力加大，租金下滑，空置率持續上升。多重壓力作用下，甲方經營壓力也逐漸傳導至物企。

在這樣的大背景下，為了提升競爭力，更多物管公司開始「卷價格」「卷服務質量」，企業的擴張策略也都將從單純的規模優先轉變為效益優先。碧桂園服務正是通過多方舉措，有效控制了成本，提高了盈利能力。

步入2025年，地產行業重磅利好政策不斷，樓市被持續注入「強心劑」。

例如，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》，提出更好滿足住房消費需求。持續用力推動房地產市場止跌回穩。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。

在一系列政策的推動下，樓市行情明顯改善。國家統計局數據顯示，1-2月份，全國新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點。

國金證券指出，今年地產的重點仍是止跌回穩，後續或將迎來新一輪政策窗口期，需關注政策利好催化。

而物業與關聯方地產之間往往是「一榮俱榮」。市場人士指出，地產的回暖或許也將帶動物業管理走出行業低谷，板塊的業績和估值水平有望得到修復。