人口负增长，二手房价格下降，北京天价楼市谁接盘？

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日期：2019年1月10日 下午6:21作者：李長祥 編輯：李雨謙

前言：

贝壳研究院数据显示，2018年北京市二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，这也是自2008年以来，首次出现房价年度下跌。

2018年，北京市二手房成交量在住宅总交易量中占比达76%。如果去除掉保障性住房，占比将达到八成。北京楼市降温明显，这在新房、二手房和土地市场均有所显现。

而由北京市委党校、中国人口与发展研究中心等多名专家撰写的《北京人口蓝皮书：北京人口发展研究报告（2018）》显示：2017年，北京常住人口近20年首次负增长。

两年内，北京市还需缩减300多万人

《北京人口蓝皮书：北京人口发展研究报告（2018）》（以下简称“人口报告”）指出：

2017年，北京市外来人口、户籍人口实现了双下降。其中，2017年北京市常住人口为2170.7万人，比上年末减少2.2万人，20年来首次实现负增长。

根据《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，2020年，北京总人口要控制在1800万人。换言之，2018年至2020年，北京市累计需缩减300多万常住人口。

尽管难度比较大，但是，未来两年常住人口持续减少将是大趋势。

其中尤其值得注意的是人才居留意愿，特别是长期在北京工作，收入较高的人才群体，这些人通常是房地产市场交易的主力军。

然而自2017年以来，新一线城市抢人大战悄然打响，武汉、南京、成都等多地密集推出各种“抢人”政策，包括优惠落户、购房打折等。相较之下，由于户籍限制，高房价和高房租，在京工作人才长期居留的意愿并不高。

《人口报告》对北京320多位科技创新人才进行了问卷调查，结果发现：在城市总体感受和评价上，他们的城市生活水平满意度评价偏低。在长期居留意愿方面，科技创新人才对北京城市长期居留意愿并不是非常强烈，选择会长期居住的人数没有超过被调查人数的一半，反而有35.7%的被调查者持观望态度。

从经济角度来看，人才的流失势必将会造成潜在购房、租房的人口减少，无疑不利于北京楼市的繁荣。而事实上，2018年北京市二手房交易价格同比下跌3.3%，是近十年来首次出现年度下跌，这或许与人口负增长有关。

2018年，北京楼市明显降温

中国指数研究院数据显示，北京楼市总体成交量为45658套，成交面积约496万平米，同比下降9.2%。

作为一个以存量市场为主的房地产交易市场，北京市二手房市场价格通常为市场分析机构所重视，用来分析市场状况的变化与趋势。

从贝壳研究院披露的数据显示，2018年，北京市二手房成交量在住宅交易总量中占比达76%，除去保障性住房后将达8成。同时，全年二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年后，近十年来首次出现年度下跌。

而在土地市场，贝壳研究院数据显示，2018年北京市成交住宅用地规划建筑面积仅有624.5万平方米，较2017年同比减少 35.6%。

此外，2018年，北京市土地拍卖溢价率为15.4%，比2017年下降超过10个百分点，土拍楼面价23499元/平，环比下跌5.1%，时隔七年土拍楼面价再次出现下跌。同时，全年流拍住宅用地规划建筑面积115.8万平米，创近五年新高。

另外，根据北京中原地产研究中心的数据显示：

2018年，北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房，因暂停网签更新，数据不包括12月31日，下同)74931套。对比2017年，在新增供应套数同比增长46.94%的情况下，成交套数却同比下降4.27%。市场上供大于求局面已经出现，购房者观望态度明显。

不仅如此，对比2015年至2018年的研究数据，2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。

而从2017年起，商品房库存量开始增加。2018年的新建商品房存量套数为134636套，是2015年至2018年新增库存套数的最高值。

可以看出，2018年北京楼市新房、二手房和土地市场整体遇冷，这与严厉的政策调控有关。

不过，楼市遇冷更像是一面镜子，能够让真正的刚需家庭显现出来，并促使投机者推出市场，使房地产价格回归本质，这正是国家调控政策的初衷所在。

2019年，北京楼市接盘难

2019年，调控政策大幅放松的可能性较小，北京楼市的基本面难有较大的改变。特别是购房者对于市场下行的预期已经形成，购房需求或进一步缩减，楼市价格预计将维持2018年水平上下波动。

与商品房市场遇冷不同，北京市正在加大保障性住房领域，特别是租赁住房供应。

按照北京市住建委的数据，2018年北京市保障房新开工5.45万套；分配公租房3.23万套(户)，其中实物房源2.66万套，新增发放市场租房补贴0.57万户。同时，截至目前已有9个集体土地租赁住房项目实现开工，可提供房源约7600套。

而随着城市常住人口规模的减少，潜在的购买需求下降，如果北京市已然保持较高的房产供应量，必然会造成大量住房库存积压。

考虑到北京动辄几百万一套的房产，以及预期下行的房价，无疑，购买者在购房时会考虑更多。同时，大量租赁住房的出现，为潜在的购房者提供了更多的选择空间。

而从长期来看，如果北京市人口增长停滞，或者出现负增长，楼市很难会有起色。如果在考虑到庞大的库存量，楼市依然存在不小的下行空间。

或许，正是大家都持有这样的下行预期，2019年，恐怕很难会有太多的人站出来买房，接盘。因为，至少从投资的角度来看，实在是不划算。

结语

进入2019年，北京东五环外，过去一直是二手房市场较活跃的地方，那里的房产中介的门店却非常的冷清。尽管有些业主的标的价格已经下调5%，甚至达到了10%，但是依然难有起色，北京楼市的寒冬依然在持续。

或许，在需求减少，价格下调，接盘变得不再那么划算的时候，我们才会发现：房住不炒，“让楼市回归本质”已经离我们越来越近了。