绿城中国债务翻超2000亿，高层集体降级，能否咸鱼翻身？

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日期：2019年1月31日 上午10:14作者：趙丹 編輯：李雨謙

受房地产大环境及购房调控政策影响，中国房地产开发商面临较大压力。为了克服日益严峻的市场环境，房地产商转型之路势在必行。

绿城中国 (03900.HK，简称“绿城”) 作为最大的房地产商之一，继2018年7月转型之后，近日公司再次发布公告调整组织架构，绿城官方表示此次调整组织架构是为了进一步部署和深化“轻重并举”导向。

据官方公告披露，此次组织架构调整的主要内容有三个方面。

一是机构进一步整合，原本的子公司组织架构为“11+5”，现在将16家子公司整合缩减为11家，调整架构为“8+3”，即重资产板块：小镇集团（小镇事业部）、浙江公司、北方公司（雄安公司）、华东公司（海外公司）、山东公司、西南公司、 华南公司、亚运村项目；轻资产板块：管理集团、生活集团、科技集团。通过对资源存量的整合和结构的优化，改善机构协调性，统筹资源，提高效能。

二是设立事业部，集团内部架构调整为“7+4”，在集团7大中心外，新成立4个事业部（特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部），对相关业务进行统一管理和指导，以承接绿城发展战略，优化内部管理，统筹各项资源，做好沟通协调，促进区域公司的进一步发展，提升公司多方面的经营能力。

三是分级分类管理，根据子公司的发展规模和发展成熟度，给予不同的管理权限。通过明晰责任、分级分类来促进各子公司的发展，提高子公司决策自主性，确保权限放得下、接得住、管得好，更加科学合理地释放管理活力。

绿城频繁调整架构，公司情况究竟如何？

现金流不足债务情况是目前绿城遇到的最大危机。

2018年之前的三年，曹舟南已经将绿城中国带入到平稳的发展轨道，但2018年这一年中交地产强势进驻绿城，绿城中国组织架构以及高管大变动不可避免地影响到公司的运营和业绩。此外掌舵人曹舟南的离职，对绿城的影响更是不可预料。

虽说外界在三年中对绿城充满了期待，但是绿城的答卷不及预期。

克尔瑞2018年房企销售排行榜显示，绿城2018年流量销售额为1563.7亿，权益销售额为554.8亿，位于流量排行榜的第17名和权益排行榜的第41名。绿城2018年的行业排名，由2017年的第11名下降至第17名。
排名下跌外，增速也在近三年中首度下降。

2019年1月，绿城发布2018年业绩报告显示，截止2018年年末，绿城实现总合同销售金额1564亿元。按照年初定制的1600亿元销售目标，完成率约97.8%。但在2018年，绿城业绩增幅为6.9%，是近3年来的最低增速。这与TOP20房企的37.5%的平均增速相比相差甚远。

同时代建作为与绿城房产并重的业务也在2018年出现增速下滑。根据绿城公告，2018年代建销售额552亿元，同比增长22%，而2017年绿城代建的增长速度为137%。

此外为了扩展公司多元化，绿城收购万达百年人寿并不盈利。

据绿城公告显示，绿城全资附属公司绿城房地产集团有限公司与卖方订立股份转让协议，同意以人民币27.18亿元向卖方收购目标公司百年人寿的9亿股股份。绿城中国将持有百年人寿11.55%的股份。

虽说之前绿城已经给出收购保险企业是因为中国人寿保险业务现正迅猛发展，前景无量。但近期来看价值并没有凸显。

根据百年人寿4月份披露的2018年一季度偿付能力报告，一季度公司的核心偿付能力充足率99.46%，自2016年三季度以来连续第6个季度下跌，综合偿付能力充足率为109.89%，逼近《保险公司偿付能力管理规定（征求意见稿）》中划定的警戒线。

公开数据显示：今年一季度百年人寿的保险业务收入、新单保费收入及续期保费收入分别有54.72%、39%和143%的增长，达151.39亿元、114.64亿元及36.76亿元，但净利润和净资产持续下滑：实现净利润6136.52万元，较2017年四季度下跌68.45%；净资产为56.8亿元，较2017年末缩少8.8亿元，缩减幅度达13.52%。

债务危机同样局限绿城发展

公开数据显示截至2018年6月，绿城的收入债务比率（包括其在合资企业及联营企业中的份额），已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比去年年底有所提升。截至今年6月底，绿城总负债为2051亿元，同比净增加了超过450亿，经营活动净现金流为-77.8亿元。

债务情况来看，绿城一年内到期债务占债务总额比为33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。如果从2015年算起，当时绿城的负债总额才不过1078亿元，三年多时间，快翻了一倍。

值得一提的是就在1月30日早晨，绿城控股有限公司发布关于发行100,000,000美元有担保之优先永续票据的公告。

公司也表示出拟将发行优先永续票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

随着绿城频繁调整组织架构，老绿城人和中交的矛盾也再度激化，绿城接下来的高管人事变动将是预料之中。高层降职面临人员流动性大。这必将对企业自身带来较大损失。

作者：赵丹

编辑：李雨谦