租房税下降50%，北京房租均价或将跌破4500

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日期：2019年2月18日 下午6:04作者：李長祥 編輯：李雨謙

前言：

近日，我爱我家集团研究院发布北京1月份租赁市场交易情况。1月，北京全市住房租赁交易总量环比12月下降19.6%，同比2018年1月下降11.4%。去年7月旺季过后，北京住房租赁交易量迄今已连续下滑6个月。

租金方面，1月北京住房租赁月租金均价为4533元/套，环比2018年12月小幅上涨1.2%。而自2018年10月以来，北京租金均价始终保持在4500元/套上下，整体平稳。

另据媒体报道，北京税务部门发布新规，从今年1月开始，月租金收入不超过10万元的，改按2.5%征收，仅仅相当于原来税率的一半。对于从事公寓租赁的大型房企而言，如万科、龙湖（00960-HK）等，此次税率大幅下调，无疑极大地减轻了企业税负。

租房税减半，对公寓租赁企业而言意义重大

需要说明的是，租房税减半，并非针对某一税种，而是指租房综合税率。

因为个人出租房屋需要缴纳的税目较多，包括个人所得税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等，一般情况下，税务部门为简化计算，会设定一个综合税率。

不同省市和地区的差异较大，不同省市个人出租房屋税收综合征收率也有一定差异，但大致在4%-7%不等。

税率调整后，在北京范围内，对于所租赁房屋，月租金收入(不含税)在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收；而月租金收入(不含税)在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。通常，房屋租赁月租金在10万元以下。对于绝大多数出租住房而言，此次税收标准调整，均可以省去一半税费。

举个栗子，北京四环内某套月租金为6000元的房子，原来征缴税款为300元，现在只需要缴纳150元。

对于近几个月始终在4500元波动的北京房租均价来说，税收调整后或将跌破这一价位。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，在当下市场的租赁交易中，房主占据主导权，租户无话语权，大部分租户也没有选择纳税，租房税减半对市场的影响不大。

而且，一般纳税人和小规模纳税人，出租不动产才按5%的征收率，减半也就是2.5%，对个人或家庭收入影响不大。因此，对个人房源没啥影响，主要是公寓租赁企业。借助税收政策调整，鼓励支持发展租赁市场。

按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。税率下调2.5%，几乎等于行业营收上涨一倍，可见对公寓租赁企业发展的重要性。

月收入30%-60%租房，北京公寓租金还低？

近五年，北京二手房房价上涨14.3%，而租金涨幅仅为6%，二者差距明显。在2017年房价上涨最快的时候，北京房价涨幅甚至比租金涨幅高出36%。或许，正是看到了如此大的差距，才让越来越多的开发商看好房屋租赁市场。

以龙湖集团为例，旗下龙湖冠寓项目已经在全国十多个城市全面铺展，仅在北京就有5-6家长租公寓落地。未来还将拓展新的自持地块，全部用来租赁，并且三年内不考虑盈利。

“在传统租赁占据95%市场份额的背景下，消费升级后的租房需求没有得到满足”，这一逻辑成为龙湖地产看好未来长租公寓市场的主要原因之一。

当然，比周围租金高出15%的公寓租赁，需要拿出更多“干货”才能支撑其品牌溢价。

恰如冠寓用户画像中包含这样一些关键词：独立生活、周边工作、20-35岁、高学历、高收入、城市中坚力量。

以酒仙桥项目为例，靠近798艺术区，经常混迹在这片的年轻人成为冠寓未来的潜在客群。正因为如此，在798艺术园区冠寓项目开业时，出席活动的嘉宾多为唱吧红人、插画师、博主这类年轻时尚人群。

不难推测，冠寓的一大客群就来自这些联合办公里的创客，类似酒仙桥冠寓就是龙湖商住办的小型综合体，内部商住办的打通成为冠寓租住生态的一大特征。

除了舒适、安全、便捷等基本需求满足外，公寓还能够提供时尚、社群等额外服务。服务能做到何种地步，将决定酒仙桥冠寓中的500多个房间能多快找到租客。

而根据统计，入住自如、冠寓等公寓的人群，租金收入占工资收入的30%-60%。可尽管如此，公寓租赁企业依然存在营收困难。

2017年，龙湖冠寓数据显示，单套房的平均租金支出为1650.20元，租金收入为2423.00元，单间租金收入只比单间租金支出高了46.8%。这还不包括运营管理支出、人员成本、以及改造装修分摊，利润率不太乐观，难怪企业表示三年不盈利。

逐步重资产化，公寓同样可以获取高利润

对于房企而言，除了靠政策扶持外，逐步实现公寓项目的重资产化，同样是一个获取高回报的可选途径。

目前，龙湖冠寓以轻资产模式为主，并租赁其他的物业，早期轻重比为8:2；后期将逐步加大重资产比例，并最终实现资产轻重比2:8。

所谓轻资产模式主要以纯品牌和运营的输出与管理为主，且租约一般为10年，并要求毛利率控制在35%以上，12-15%的净利率，故而对于成本控制要求更高，如北京冠寓的酒仙桥店、厦门冠寓的高新园店等等。

轻资产作为冠寓早期布局的主要方式，在项目的获取上比其他模式也更快。通过轻资产的运作方式，冠寓可以在短时间内加快布局，开拓市场，获取市场份额，从而扩大冠寓的品牌影响力。

而重资产模式则是包括龙湖的自持项目以及对优质物业的收并购。如2017年7月龙湖就以4.75亿元获取了上海宝山区的顾村镇地块，成交楼板价1.68万/平方米，建筑面积2.83万平方米，据悉该地块在未来将规划为长租公寓为主的综合性商业项目。

虽然在重资产模式下，长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外，还需要覆盖收购或拿地成本，回报期要远远超过轻资产模式。但是，由于重资产的毛利率可达70%以上（轻资产仅35%），因此在长期利润回报上也更具优势。

这里面考量最重的应该是土地自身的升值，以及自持项目在装修，配套服务等方面的主动权。

在可以预见的未来，龙湖冠寓还会继续加大对优质项目，甚至租赁地块的获取，以进一步提高重资产项目的比重，并进而提升公寓租赁的收益。

结语

总体来看，未来的长租公寓将不仅仅只是规模之间的比拼，如何提高运营能力，如何进行成本管控，如何维护好品牌良好的形象都将为长租公寓制胜的关键。

当然，除了居住环境、住房体验外等备受社会舆论指责的问题外，公寓租赁还面临着涉嫌哄抬租金、租金贷款欺诈等指控。无论是税收调整，还是资产轻重比例调节，对于房企来说，进军公寓租赁行业，不仅仅应该获取利润，还应该谨记服务大众的初衷。