【现场直击】新城发展控股：房地产税5年内难落地，将增投大湾区

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日期：2019年3月12日 上午10:45作者：覃漢計 編輯：黎璐璐

从江苏省到以上海为中心的长三角地区，再到珠三角及环渤海等地，中国内地地产发展商新城发展控股(01030-HK，601155-CN)(下称“新城”)成立逾20多年以来成绩不俗。特别是在最近几年，新城发展控股通过较低成本的综合拿地模式，目前已基本完成全国重点城市群及重点城市的“住宅+商业”业务布局，在高速的业务扩张下，公司业绩节节攀升。

2018年营收净利大增

通过运用“住宅+商业”的运营模式，以“区域深耕+高周转+大运营”为经营策略，新城发展控股业绩在2018年表现靓丽。2018年全年收入547.81亿元(人民币,下同)，按年增长34.2%；股东应占溢利67.61亿元，按年上升78.2%，每股盈利1.15元，派末期息30分。

该公司期内合约销售2210.98亿元，同比增长74.8%，超额完成全年销售目标的22.8%，行业排名跻身全国第8位。销售面积约1812.1万平方米，分别按年增长74.8%及95.2%。其中，物业销售收入约508.38亿元，增加31.1%；商业物业管理服务费9.06亿元，增长1.15倍；租金收入12.43亿元，增加1.17倍。

实际上，这并不是新城第一次有如此高的业绩增速表现。2013年-2018年，新城营收年复合增长率达21.43%，在全国众多房企中十分出众，具备了可持续性增长的能力。

城市综合体发展贡献大

在房地产业务中，新城最大的亮点就是以吾悦广场为主的城市综合体模式。近年来伴随中国新型城镇化进程推进，新城在2012年开始创建“吾悦”商业品牌，主打城市综合体项目开发运营，以“住宅地产+商业地产”双核驱动的战略模式布局全国多个大中城市。

新城2018年共新开业19座吾悦广场，实现21.16亿元的租金收入。截止2018年12月，吾悦广场在全国80个大中城市，落子共计96座，距离2020年开业100座吾悦广场的目标仅一步之遥。其中已开业吾悦广场达42座，平均出租率为98.84%。由此可见，“吾悦”品牌的建设已进一步完善，并向立足全国的目标迈进。

正是有了吾悦广场的商业开发运营能力，新城才得以轻易获取到更多的土地，土地成本也才得以一直控制得很低。

以下是新城控股2018年业绩发布会的问答环节：

Q：公司2018年的投资物业值较2017年增加了将近200亿元，而投资物业的公允值收益呈翻倍情况，请问增加的原因是什么？新城发展和新城控股之间有一个不超过500亿元的总投资新项目具体指的是什么？

A：(陆忠明)公司2017年投资物业公允价值收益是13亿，对应的项目是43个，计入投资物业包括了开业项目和未开业项目。2017年投资物业值是234亿，2018年是407亿，2017年项目是43个(在建的和已经建成的)，2018年则取消了，2018年32亿的公允价值收益的来源是已经计入投资性物业的72个的物业资产。

关于500亿的共同投资规划，我们今年确实在和A股公司做了一些共同投资的项目，希望新的发展资金流向增加港股股东对于开发商的权益。通过共同投资，公司会增加在项目上的权益。2018年底，我们投了10.9亿，整个投资规模是230亿，我们希望规模进一步加大，把三四线城市的投资进一步提升到500亿的规模。

Q：土地储备方面，公司在大湾区的土地储备只有5%左右，公司会在大湾区拿更多的土地储备吗？公司希望2019年租金和管理费收入目标是40亿元，2020年如果有100个项目建成会对租金收入有帮助吗？

A：(王振华)公司现时土地储备约1.1亿平方米，当中一、二线城市占一半，长三角地区的三、四线城市占约三成，认为分布均衡及良性。目前，公司在大湾区的土地储备占比是5.2%。大湾区是国家的战略，是公司发展新的区域，我们正在增加对大湾区的投资力度。我们在2017年进入了大湾区，所以成长速度较慢。在2019年，我们会在大湾区增加投入，因为大湾区需要利用开发商来进行城改和旧改，我们将和大湾区一些著名或者成功的城改或旧改公司进行强强联合，做大大湾区的蛋糕。

我们的吾悦广场2018年租金收入是21.1亿，到2019年将是40亿的租金收入，2020年也会有新的提高，开业的广场将达100个，相信在2021年将体现收入贡献。

Q：房地产税对公司的影响会不会很明显？公司今年2700亿元的销售目标会不会过分进取了？公司将目标提得如此高的理由是什么？

A：(王振华)我们认为房地产行业已经到了稳定的阶段，而三四线城市有机会逐步放松。两会明确提出在本届政府内完成房地产税立法，那么本届政府在2022年结束，还有3年时间。立法再到推进，可能要缓两到三年的时间，然后充分放权给政府实施，由于各个地方政府不同，又会缓两到三年执行。所以我们认为，房地产税在5年左右的时间内很难落地。

我们近几年的销售增速非常快，2015年是320亿，2016年是650亿，2017年是1264亿，2018年是2210亿。2019年我们感受到调控政策的严厉性，所以要下调原来的增速，将增速目标控制在20%左右。总体来说，2700的销售目标我们是建立在2019年有5000亿货值的基础上。基于2019年5000亿元货值的基础，按照去化率为55%来套算承诺有2700多亿，是比较稳健的，我们对完成目标很有信心。