央企中国中化集团旗下的房地产和酒店板块平台企业中国金茂（00817-HK）公布了截至2018年12月31日全年业绩。相对于其他房地产企业，中国金茂于2018年的业绩表现相当稳健。
中国金茂的业务分布主要划分为四项——城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营和其他。
其中城市及物业开发一直是最重要的收入来源，2018年收入同比增长25.5%，至337.34亿元人民币（下同），占总收入的比重与去年一样，为87%。期内毛利率提高了7个百分点，至36%，这可能因为该公司能以较低之成本拿地，而且业务集中在房价较高的一二线城市。
从下图可以看到，物业开发贡献了大部分收入和毛利。
受惠于物业开发贡献的强劲增长，中国金茂2018年毛利大幅增长44.8%，至145.38亿元，股东应占盈利增长31%，至52.1亿元。扣除投资物业公平值收益，股东应占核心业务利润同比增长30%，至50.84亿元。
该公司宣派末期息每股0.1港元，加上中期股息每股0.12港元，全年股息达0.22港元，占核心盈利的40%。投资者关系总监郑秋平指出派发中期息将是常态，并会将四成的核心盈利用于派息。
2018年合同销售金额同比增长85%，至1280亿元人民币，销售面积同比增长45%，至501万平方米。2018年合同销售中，华东地区占50.97%，华南地区占13.17%，环渤海地区占25.5%。
2019年，中国金茂的全年可售资源将达2376.5亿元，而签约额目标将定为1500亿元，较2018年的合同销售额金额1280元高出17.2%。
2018年，中国金茂合共收购了56个项目，总土地款为896亿元，权益土地款为383亿元，平均拿地成本为每平米8124元，总土储为6420万平米。金茂布局了一批以城为特色的优质城市运营项目，在落地实践中诠释以城聚人，以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。
问：对于土地储备，2018年公司主要通过哪些方式获取土地？公司的总土地款达到896亿，而权益土地款只有383亿，是否意味着公司在项目的权益比较低？
答：公司2018年主要通过投标获取土地。权益方面，2018年我们的权益确实比较低一点，主要因为竞争加剧，主要通过合作方式拿地。我们的目标是希望能多拿项目，占更大的权益比重。我们的方向是占有80%的权益。
问：城市运营方面，对于开发商来说是否更难，公司如何引入人才和导入产业？
答：金茂的优势是在酒店方面经验丰富，尤其超级五星级类别，跟国际酒店合作多年，运营效果也非常好。
我们在上海的写字楼经营也非常好。这体现了我们在出租管理方面的优势。
我们在商业方面也很有优势。
此外，我们还会引进中化集团的一些产业，包括金融、农业、科技等方面。大家都看重了中国金茂在城市配套、产业运营以及导入能力的优势，才会主动跟我们合作。
产业导入主要分两方面，一方面是依托中化集团的产业，另一方面是中国金茂在全球各地整合的产业资源，现在这些产业都在发挥自己的效用。
问：公司2019年的拿地预算是多少，将针对哪些区域进行投资？面对未来在一二线城市的激烈竞争，公司如何应对？
答：按照权益类回款的50%来获取土地，这是非常稳健的投资策略。
城市分布还是聚焦在一线和二线城市。目前我们覆盖40个城市，未来将深耕这些已经进入的一线和二线城市，最多也就增加强三线的城市作为未来的发展方向。多城市分布并非我们的策略，我们需要深耕和积累。
问：去年毛利率是提高了，这种情况能持续吗？纯利率有所下降是什么原因？今年的情况如何？
答：我们保持高端品质，因此毛利率在行业内也较高，我们将一直保持下去。规模是其中一个考量，但是核心的还是品质和盈利性，这是我们的战略。
纯利率方面，下降是因为财务费用和管理费用增加。一些新拿的地投资和管理费用比较高。
问：管理层对于2019年国内房地产市场怎么看？大部分企业前两个月的数据同比有所下降，会不会有利于融资成本的下降？
答：我们预计2019年整体市场对比2018年将有所下降。但下降的幅度不会太大，随后将靠稳。一二线城市可能回暖一些，三四线城市可能稍微下探。
因此，地价和房价将不会出现太大的波动。
CFO回答：融资方面，总体来说相对于2018年，特别是流动性比较紧张的2018年上半年，整体市场的融资成本和流动性有所改善。房地产的发展稍微有些不同，但大的环境仍有所改善。
聚焦一二线城市，背靠央企母公司中化集团，中国金茂即使是在风声鹤唳的2018年依然保持强劲的收入和盈利增长，并有策略地在价格较低时累积土地储备，加上以城聚人、以城促产的合理运营布局，加之稳健务实的经营作风，应可让其在2019年保持正面的发展势头。
2015年，中国金茂曾入选「港股100强」。2018年，中国金茂能否凭借强劲的盈利业绩和稳健的经营作风再度入选「港股100强」？请密切留意2019年5月24日在深圳中洲万豪酒店举行的「港股100强」颁奖典礼。
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