【现场直击】易居企业2019“小目标”来了：交易服务要破万亿

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日期：2019年3月28日 下午8:07作者：彭小留 編輯：彭尚京

目前中国规模最大的房地产交易服务商易居企业（02048-HK）27日晚间公布了其截至2018年12月31日止年度业绩，这也是易居自2018年7月20日顺利登录港交所挂牌上市以来交出的首份年度成绩单。

业绩公告显示，去年全年易居实现收入59.48亿元（人民币，下同），按年增长28.4%；经营利润为14.14亿元，按年增长47.3%；当中公司拥有人应占净利润则为9.5亿元，按年同比大幅增长170%。

从业绩数据来看，易居这上市后首份年报堪称亮眼，尤其净利润方面表现强势。不过易居去年上半年的综合业绩表现更加惊艳，2018年中期其收入、经营利润以及股东应占净利润的增幅分别达到44.4%、102%及255.7%，相较之下其全年的各项业绩指标增速已经稍稍“收敛”了些许。

三大业务实现快速增长

具体而言，去年易居旗下三个业务板块均实现了较快的增长。

一手房代理业务方面，市场规模及占有率进一步提高，覆盖的城市数已拓展到204个；去年易居的一手房代理业务成销总金额为5315.5亿元，实现同比增长22.8%。截至2018年12月31日，易居已签未售的储备项目面积达2.82亿平方米，较去年同期增长36.9%。

房地产数据及咨询服务方面，截至2018年12月31日，易居的房地产数据库及分析系统已录入逾96809个住宅项目、21549个商办项目和843513块土地资料，涵盖中国387个城市。去年全年易居房地产数据及咨询服务业务实现收入7.733亿元，同比增长22.9%。

房地产经纪网络服务方面，门店数量快速增长，实现全国破万家的房友门店网络，覆盖56个城市。易居2018年开始拓展一二手联动业务，截至2018年12月31日，通过易居房友为开发商销售20728套新房项目，成销总金额347.2亿元，分别较去年同期增长890.3%、470.1%。

易居企业28日上午在港举行2018年全年业绩发布会，集团主席兼执行董事周忻携副主席黄灿浩、首席执行官丁祖昱及首席财务官周亮出席并答记者问。

2019年的小目标：交易服务突破万亿

上市第一年取得不错成绩的易居对于新一年的发展抱有极大的憧憬，集团首席执行官丁祖昱28日在业绩发布会上表示，2019年易居已定下了三个“小目标”：一是集团交易服务要力争突破10000亿大关；二是房友要实现3个10000+，即10000+门店、10000+渠道以及10000+社区；第三则是旗下全新上线的CAIC资管平台要覆盖5000栋物业资产。

易居今年交易服务冲击万亿的年度目标听起来也颇为宏大，主席周忻就指，其实突破万亿对于团队而言也是一个艰难的目标，如果能够达成要给予掌声，因为易居去年的交易服务不足6000亿，今年要达到万亿意味着需实现60%的增长。

不过周忻其后亦指，2019年易居有机会冲击万亿的交易量，基础在于目前其项目储备增加了30%；公司也跟类似万科等开发商就直销业务展开合作；以及旗下房友去年180天带来的300亿联动，预期在今年可达千亿级。

更多现场精彩请见以下采访实录：

Q：在今年大家都不太看好市场的情况下，你们在自身代理业务上怎么维持业绩的增速？周忻先生怎么看待2019年的行业市场？

A：（周忻）我们丁总是市场专家，《丁祖昱评楼市》1月8号是在整个中国非常重要的一场发布会，虽然很多问题我们有不同的意见，但是我想他可能在数字方面还是专业一点。虽然今天是业绩发布会，但是我想市场的问题还是丁总给大家讲几句。

刚才你讲的2018年、2019年市场到底怎么看，对我们来讲丁总刚才也报了一个小目标10000亿，这10000亿对于团队来讲应该是一个很艰难的目标。如果达成大家应该给他一点掌声，因为大家看到了2018年大概在6000亿不到，但是2019年要到10000亿的话，那是60%的增长。

这60%的增长当中我们依赖于什么？依赖于我们现在大家在年报当中看到的我们项目储备量我们增加了三分之一（30%），这是一个基础；第二个基础就是我们跟开发商之间类似万科这种合资公司，本身开发商的直销业务跟我们的合作是第二块；第三块是大家看到300亿的联动，房友的联动我们去年只做了180天，今年这一块会有大的发展，应该是上千亿级的。这样三块从公司的角度来看，应该有机会冲击10000亿的整个交易量。

我认为今年的市场是配合的。作为房地产服务类公司，我们自己有个笑话，没人买房子的时候我也卖不掉，房子抢着卖的时候我们的价值也体现不出来，只有在上下波动的时候我们这种企业的价值、专业度才能更好地显示。所以我想2019年对于易居企业来讲应该是一个“好”年，是一个可以证明我们价值的一年。谢谢。

A：（丁祖昱）我简单讲讲市场，2018年大家都看到了，中国房地产的数据不管销售面积还是销售金额都创新高，销售面积17亿平方米，销售总金额是15万亿。但是我们也看到销售面积的增长出现了一定的停滞，基本上和2017年是差不多的。销售金额因为考虑到房价上涨的因素，销售金额有创新高。

我觉得2019年从销售面积上来说，同样我认为不会有增长，甚至可能还会有回落，回落主要回落在一部分的三四线城市；2019年一二线城市其实不太会有太大的回调，三四线城市肯定有一部分会回调。从金额上来说我觉得和2018年相比不会有太大的下调，就持平的情况。如果是持平或者说略有下调一点，我们都可以认为这实际上是一种在高位运行的状态。从总量上来说是足够的，我们今天在15万亿的占比按照去年只有5%不到，这样的一个占比数字。如果只看住宅的话也就是5%，所以和今天我们说的龙头房企相比，两个行业相比的话我们的市占率其实比房企的市占率还要低。

那么我们今天整个从市场的变化来说，今年刚过去的三个月其实市场已经出现了很多变化。比如说1月份和2月22号之前是非常僵持的市场，是观望市场、销售压力很大的市场；但是2月22日之后我们看到整个市场出现了一定程度的回稳、回调、回暖，而且这样一种回稳回调回暖在很多一二线城市包括一些强三线城市，表现得还是非常出色的。

我们也注意到外部的市场干预因素，特别是行政调控的一些方面也在发生一些变化，有些城市的四限开始放松了，有一些城市部分的限制政策可能取消了，还有一些城市通过一些变相的方式在进行调整。所以我觉得一城一策、因城施策都会对市场产生正面的效应。我们做好市场、特别是一部分城市的市场长期调整的准备，但是对这些已经完成或市场回稳的城市，我们投入重兵，继续对业务加强。

这个加强当中有一个具体的策略，比如说我们今年进入的都是一线二线和强三线城市，本身的市场容量比较大，而且这些城市的市场容量会保持很多年。我觉得我们在10年间保持这个市场容量是没有问题的。第二个刚刚其实也提到我们服务的企业都是大企业，他们的市场份额2019年还会稳中有升，所以我们希望能够服务这些大企业确保我们的市场份额能够不断地提升。

第三，三四线城市中我们是服务高周转的大企业，比如说恒大、碧桂园，它们在三四线城市的市场份额占比比较高，我们也是主要服务这些企业规避可能存在的一部分风险。所以应该讲，我也非常同意我们主席的说法，2019年对我们易居企业集团服务型企业来说可能不是小年，是大年，因为真的能够体现专业度的是在这种市场有波动的情况下，在市场上大家的看法有分歧的情况下，市场需要营销、需要专业支持的情况下，我们的价值会更体现出来。

Q：想先请问一下房友的发展，市场先前有预期今年内可以扭转亏损的局面，是不是有此可能？

A：（周忻）房友我们去年8月份实际上已经到了10000家，丁总在发布会上说的10000+上面是数字，一万一千、一万两千、一万三千并不重要，实际上服务好这10000+是一个比较重要的概念。

刚才丁总讲的第二个今年的目标是三个10000+是指什么？实际上是房友渠道，我们中小微二手房门店是一类渠道，我们希望我们合作伙伴是超过10000+；销售的渠道商是另外一类群体，我们今年也会发展链接10000+；第三个10000+就是物业管理、社区，社区里面的租售对于物业管理公司、社区、百姓来讲也是非常好的，所以我们的目标是能够链接10000个社区。

那么这三个10000+连起来以后，这三者之间又有协同，所以这就是去年你们一直关心的超过10000+的数字，那我们今年也给出了三个10000+（的目标），为什么每一个都是用+的概念，实际上是说希望我们的渠道达到一定的规模，是这种意思。

今年房友的交易服务金额的一个大数我可以告诉你应该是千亿级的；盈利方面，房友的单独盈利应该也是我们今年的一个目标吧，我认为应该是很有机会能够达到的。

Q：咨询服务里面新创立CAIC的原因以及发展预期如何？

A：（周忻）关于CAIC，中国的地产商为中国的城市建设做出了巨大的贡献，多年建设起来的房子变成了资产。房地产开发过程中我们为他们提供了大量的数据、服务和信息。到今天，房地产的大开发还会持续10年时间，但是大资管的时代会到来。5年前我们已经在做这套系统，只是今年才拿出来告诉大家我们有四个板块，有咨询系统、交易系统、资管系统和评价系统。今年想试一下，5000栋不是大数字，但是如果有5000栋可能就有未来的50000栋。这就是我讲的CAIC的一个情况。

把这些东西加在一起，我想跟媒体传输的另外一个信息是什么？实际上易居是去年才上市，但是易居在中国的整个业务架构已经做好了非常合理的布局，我说短跑、中跑和长跑我们都做了准备：短跑讲究的是覆盖率，为开发商的交易做服务，覆盖率、市占率我们冲刺10000亿，这是短跑；中跑呢从开发市场变成存量房市场，二手房市场，我们如何做好30000+去搭建一个二手房、租赁房市场品牌，这是中跑；长跑呢，从房地产开发到资产管理，从房产到不动产，整个易居的业务架构伴随着易居的创新、不断夯实自己的业务体，我们已经做好了整体战略架构的准备。这是一个非常不容易事情，也让易居这样非常简单的公司，未来的内容也变得非常丰富。

Q：佣金方面今年市场是大年的话，会提升还是略有下降呢？

A：（周忻）实际上关于佣金的问题，我已经被问了很多年了。我直截了当地回答你，在过去的6-8年里面我们的平均佣金就在8‰-9‰之间，不管大年与小年。我相信它应该已经是一个比较正常的区间和波动的范围，这个大家就不用过多地去研究是0.88%还是0.89%还是0.78%，这个事情的意义是不大的。

Q：二手房业务会不会考虑分拆上市？

A：（周忻）我们易居是去年7月20号上市的，你现在跟我讨论分拆的问题我想似乎早了一点（笑）。房友是整个易居企业集团的核心业务，特别是整个易居集团“中跑”中非常重要的一个主营业务，所以我们会很认真地把它做好。

Q：贝壳找房在二手房这一块开始使用微信入口，易居会与链家、贝壳等有不同尝试吗？

A：（周忻）中国的二手房市场到底怎么走？走向何方？我有二十几年的房地产二手房的经验，97年的时候我就拥有过400家二手房的门店，所以我还是有一些二手房基因的。整个中国房地产二手房市场或者存量房市场走到今天实际上是已经到了最后大家拼未来、拼模式的时候，大家在这个方面都做了非常大的投入。

未来大家到底怎么走，我想关键是你把二手房公司看成什么、把经纪公司看成什么。有人把经纪公司、把门店堪称自己的私有财产，这个模式叫直营，围绕着直营大家可以看到包括中远、包括原来的链家，包括很多公司会做这个方向；有人把二手房门店把经纪人看成工具，希望这些工具能够为他带来价值，那么它要做的事情就是不断地强管控、不断地施加很大的压力，不管从管理系统等当然要付出巨大的代价，给它导流，因为把它看成工具，如果它是块铁，他要把它打成钢，这是第二种模型；第三种模式，把二手房门店和经纪人看成一粒一粒沙子，希望把这些沙子聚成塔你要做有黏连性的水，要做风。

所以大家在看现在二手房市场的不同打法，万变不离其宗的打法大概就是这三大类，房友是第三种。这段时间链家也好贝壳也好，真的是很火，它要用火、它的管理、流量资金砸下去把每一个二手房门店这块铁打成钢，这是它的模式。

我们是水，我们希望把沙子通过水，通过连接和服务把它聚起来。所以我们蛮平静的，所以大家看到房友也没什么大的新闻，也没有什么“打雷”、“下雨”……我们默默地做服务，这是我们的基因。所以我想希望殊途同归吧，我们都能走出一些模型来。我再强调一遍，我们是对B的服务商，而不是B的占有者；我们是服务商，不是占有者、不是统治者，我们是服务商，可能是跟地区的文化和地区的基因相关的。谢谢。