大华继显发表研报指,该行跟进的房地产股在2018年的业绩中表现出色,符合该行的估计。开发商将于2019年上半年出现增长。该行认为房地产行业的融资流动性有所改善。尽管销售面临下行压力,但开发商的收入表现将继续分化,预计行业进一步集中度将持续。维持行业的“跑赢大市”评级。维持融创中国(01918-HK)及宝龙地产(01238-HK)的“买入”评级,以及新城控股(601155-CN)的“持有”评级。
2018年房地产行业业绩亮丽,符合该行的估计。除金地集团及华夏幸福外,该行跟进的房地产股于2018年的纯利同比增长34至116%,平均合同销售同比增长89%,平均售价同比增长7.3至26.8%,且基于行业去杠杆,负债率下降。由于合同销售强劲,毛利率同比增长2-5个百分点。
商业中心仍然集中在一二线城市。房地产行业的库存值于2018年同比增长79.7%,总资产比例上升由2017年占45.1%上升至46.2%。一二线城市的库存同比下降11.4%,但三四线城市则同比增长7.5%。
该行指出,开发商的杠杆稳定,净负债同比增长12.1%。与此同时,经营杠杆率急剧上升,这意味着应收预付款占总负债比例增长(同比+6.1%),而资产负债比率(不包括应收预付款)则下跌。应收预付款大幅增加显示,开发商的策略已经开始转向高成交,强调加快土地购置、建设及销售,同时延迟完工及结算量。
维持“跑赢大市”评级。房地产法规正稳定,而该行业将保持长远稳定。从中期来看,目前的周期将比平常更长,原因是经济不景气,且目前的监管政策将导致领先房地产开发商的市场资源集中。融资、土地收购及销售集中将有助领先销售额销售持续增长。
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