9.8亿剥离非地产业务，朗诗绿色集团能否改变低估值局面？

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日期：2019年5月21日 下午2:05作者：馮雨瑤 編輯：李雨謙

前言：    

朗诗绿色集团有限公司（00106-HK；以下简称：朗诗）致力于以多元化为突破口寻求发展，却没能被资本市场认同。

从历史股价来看，朗诗的股价长期横盘在1港元附近，甚至在多数时间不及1港元。

截止5月20日收盘，朗诗最新股价为0.98港元/股，换手率仅为0.03%，最新市值46.28亿，是名副其实的地产“仙股”无疑。

近期，朗诗发布公告称，计划于2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，包括长租公寓、物业管理、设计等业务，预计所得款项净额约为9.81亿元。

尤其作为风口业务，长租公寓的剥离引发市场热议。

物业收入占比超八成，规模“掉队”

有一种观点认为，与房企销售商品房的利润和回款周期相比，运营长租公寓还有很大的差距。

据2018年报，在朗诗合计75.6亿元（人民币，单位下同）的收入中，物业销售收入约为64.1亿元，占比84.79%；开发及管理服务收入约为9.99亿元，占比13.21%；租金及物业管理费收入约为1.54亿元，占比2%。

同时，2018年朗诗的毛利为21.5亿元，较2017年的15.2亿元同比上升41.4%，整体毛利率为28.5%，较2017年上升4个百分点，主要是因为毛利率较高的开发管理服务收入较2017年大幅增加32.7%。

表面来看，营收和毛利的双升是件好事儿，但对比下来，随着各房企在规模上的争夺，主打轻资产模式的朗诗在规模上已开始慢慢“掉队”。

数据显示，朗诗2018年实现合约销售金额381.5亿元，同比增长19%，距离年初定下的460亿元的目标尚有较大差距，完成率为83%，在百强房企中几乎垫底。

根据克而瑞发布的房企销售金额排行榜，朗诗2016年排名53名，2017年到了64位，2018年则下滑到了68位。

同时据未经审核的一季度销售数据，报告期内实现签约销售额约32.57亿元，同比下降29.75%；签约建筑面积逾22.25万平米，同比下降12.16%，仅完成400亿年度销售目标的8%。

多元化转型遇阻,剥离长租公寓

从朗诗自身解释，处于孵化期的创新业务压低了公司的盈利空间，剥离长租公寓，公司的业绩预计同比将会有进一步的提升，并有助市场充分认识公司的盈利能力。

作为新型行业，长租公寓尤其受到年轻人喜爱，市场一度迎来飞速发展期，并引得各大房企入局抢滩，

朗诗属于后来者。

早在2010年，以魔方公寓、自如为代表的一批老牌长租公寓运营商便已先后入场。2014年，雷军拿出1亿元投资You+公寓，又让这个新行业火了一把，随后万科在经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”；同年8月龙湖也宣布正式涉足长租公寓业态，并推出“冠寓”品牌。

直到2017年，朗诗才开始正式进军长租公寓市场，创立“朗诗寓”，涵盖青年公寓、白领公寓、精品公寓及服务式公寓四条产品线，主要面向中高端租赁客群。

然而，朗诗寓没能为其带来盈利。

年报数据显示，朗诗的长租公寓业务在2017年亏损0.44亿元，到了2018年，亏损进一步扩大至1.9亿元。

在2018年业绩会上，朗诗董事长田明曾表示，长租公寓回本周期在3-5年，这个业务需要培育，在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计，2019年、2020年，长租公寓还将继续亏损。

可见，朗诗此举是止损的策略。

痛点何在？

当下，国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。

其中，集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

不可否认，长租公寓的市场需求和行业发展潜力巨大，但却频被抱怨“赔钱”。

此前，绿城前执行董事曹舟南就曾表示过担忧，长租公寓的回报率普遍在2%左右，绿城半年平均融资成本在5.6%，很难覆盖企业财务成本。

也有业内人士指出，开发商自己建房子后出租，或并购存量物业后改建成公寓出租，都很难实现盈利，原因在于，房价、地价、融资成本都偏高，相对而言，租金收入则偏低，而且这一矛盾在短期之内也很难解决。

此外，与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业。其成熟期需要十年、二十年或更长时间，持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心，缺少坚定不移的战略投入，内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

显然，长租公寓的创新发展是需要耐心的。