财华社专访：与崔寒凌聊聊当代置业与房地产行业

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日期：2019年6月21日 下午12:12作者：金博 編輯：彭尚京

这是一场意料之外的专访。6月18日，我前去采访当代置业(01107-HK)的股东大会，由于我并没有持有公司股票，按规定无法入场。在公司IR经理的协调下 ，我们约定了择时采访当代置业的董事会办公室总经理崔寒凌先生。

采访约在了次日中午十一时,地点就在当代置业位于金钟的办公室中，崔先生刚结束了一场会议，表情还略显严肃，拍照时我提议是否可以来一个灿烂的微笑。

我们的采访直入主题。当代置业是国内最早做绿色科技地产的公司之一，我很好奇在当下的地产行业，面多变的行业大环境，聚焦“绿色、舒适以及数字互联”这样细分领域的的当代置业会遇到什么样的挑战和机遇？

崔寒凌说：“当代方面将面对高端、中端、和大众市场分别开拓了不同的产品线，以全覆盖市场。”他认为节能地产的系统很复杂，目前国内做绿色节能地产的除了当代置业，仍有两三家同行在竞争。当代置业向高端、中端和大众市场运用不同的适用技术适配，具体实施上也考虑了不同地域的气候特征。而其自身多达一百多项的节能技术积累是实施完成的保证。

我注意到今年有媒体报道过当代置业将自己定位为科技公司，传统的地产公司摇身变成科技公司？我对此很好奇，同时也想借此了解公司是否会像像科技公司那样注重研发而加大研发支出。

崔寒凌笑着否定了这一报道，他认为“当代置业一定是定义为地产公司，不是科技公司。”

不过，他认为公司在理念上，已不是传统的地产开发商，而是地产运营商。公司早期投入绿色节能地产行业，注重研发技术和产品的迭代更新。一方面公司拥有自己的研发设计院和研发中心，另一方面通过关联企业，完成房地产开发链条上下游的布局，这其中就涉及了科技、物业管理、教育文旅等。除了上市公司本以外，目前关联企业在新三板上市的就超过5家，另仍有一些企业在筹备上市。

所以，他认为当代置业是通过自身的研发力量和关联公司一并协助母公司的业务发展。他确定当代置业是一个综合性非常强的强企业，但肯定是以房地产开发为主的。

就这房地产运营商这个理念，我顺势提问“近些年来国内房地产商谈转型，他们大多都提到了转型为城市运营这一方面，那么当代的房地产运营与其它公司会有区别吗？”

崔寒凌认为当代置业的优势在于其定位的绿色、科技、节能地产的系统与普通住宅并不一样，而后续服务的物业管理、社区运营等都是由公司自身团队来做，这产生了强关联的协同作用。

谈话中，崔寒凌多次强调了公司体系外的另一个平台51VR，我查询了这主要是一个做无人驾驶仿真测试、智慧城市以及地产数字化的公司，公司CEO李熠曾工作于当地置业。51VR是从当代置业内部的孵化平台诞生。2017年被评为国家高新级技术企业，公司官网称其已服务了众多国际知名车企和互联网巨头，也包括了国内的房地产龙头。

崔寒凌认为51VR在智慧城市和地产数据化方向的应用可以与当代置业的“绿色、科技、节能”地产的定位产生强关联作用。

最近社科院发布了蓝皮书报告称2019年全国住宅销售平均价格预期增长7.6%，这引起了广泛关注，我想了解一下这位地产大佬的看法。崔寒凌认为在宏观上，今年的地产还是会平稳的发展，这也将支撑宏观经济数据的平稳表现。不过在聊到公司今年的业绩预增目标时，他既表达了对公司方面的乐观信心，也谈到了对行业潜在风险的敬畏。崔寒凌称自当代置业上市至今，年复合增长率保持在40%左右，但在2019年年初主动将今年的增速目标下调至15%。

实际上这并不是孤立事件，国内房地产行业在经过了2018年的高速增长后，普遍大幅调低对2019年业绩增长的预期。

崔寒凌说当前行业的风险主要是在市场环境、融资环境、监管政策三方面。地产行业是一个非常重资本的行业，首当其冲的就是融资压力和再还款压力，对于负债比较高的企业会有再融资压力。当代置业今年下半年已没有再融资压力，但目前国内地产行业的负债率还是很高的。

地域来看的话，崔寒凌认为一、二线城市相对于三、四线城市的抗风险能力更强。国家层面也是提倡中心城市发展，所以公司未来业务也是围绕着强二线和一线城市，也在其周边找机会，主要还是以二线城市为主。区域发展方面，公司依然是保持传统。华北以北京和太原为核心发展；华中聚焦两湖地区并以武汉为中心向周边江西等地扩散；东部主要在长江中下游的江浙地区；华南主要发展大湾区，目前已进入广州、佛山和惠州，同时也在寻找更多的机会。崔寒凌强调当代置业虽然是一个全国性的企业，但并不是完全发散性的去发展，而是基于深耕的核心城市，再辐射周边发展。

在大湾区发展纲要出台之后，内房股在2018年年报中普遍强调了大湾区的布局。当代置业在湾区布局除了广州、佛山和惠州外，在新进的城市中更多的是考虑与战略合作伙伴合作，会考虑用产业联合拿地的方式布局。

我们就5月份当代置业与京东方(000725-CN)有项目落地武汉展开了讨论，京东方是当代置业的战略合作伙伴。崔寒凌称京东方集团聚焦LED屏产业，这可以创造就业，可以引进产业，这样的企业非常受当地政府欢迎。但是他们企业去地方发展产业园，却并不具备产业园的开发运营能力，所以会很希望与当代置业这样有开发、建设能力的，并具备相应品质和核心竞争力的企业合作。双方首期在合肥合作的项目很成功，所以在武汉继续合作，并也在探讨其它城市的合作。崔寒凌表示未来当代置业和其它产业合作会越来越多。这可以发挥当代在绿色科技建筑领域的优势，另外在土地获取上也可以降低成本，也能获得更好的项目。

我注意到公司的发展布局似乎主要分布在中国的华北、华东、华中以及华南的中东部，也就试探性的发问公司是否有考虑过向西部发展。没想到崔寒凌说道“其实川渝地区是我们今年重点考察的区域。”他说成都今年上半年土地市场非常火热，但公司不会盲目进入，目前已有团队在川渝区域进行相应的土地拓展。

今年年初当地置业曾发行两笔累计3.5亿美元的绿色债券，高达15.5%的年利率引市场关注，所以我们也聊了公司的下半年发债方面的话题。

崔寒凌认为今年上半年公司已进行了最大的海外再融资，把针对下半年的再融资做完，下半年仅在十月份有一笔金额不太大的美元债到期，所以公司今年下半年已没有短期的偿债压力。

整体（长期）债务上，崔寒凌称当代置业会将净负债率目标控制在80%左右，这在行业中属于较低水平。短期债务上，其用海外债举例，半年到一年内到期的规模仅在2至3个亿美金。他对公司目前的债务结构很有信心，称“即使市场不好，自有资金也能完全覆盖再融资。”

谈到融资成本方面，公司在年初时鉴于市场环境已做上调预案，由去年的8.18%上调至今年的9%，主要是因为海外融资成本的上升。鉴于公司今年的销售目标是360亿，土地储备获取目标是400亿，所以下半年在新项目获取的过程中会考虑正常的融资。

在问及今年的销售目标是否会有超预期完成？崔寒凌说道：“截至到5月份，公告销售数据完成的是120亿，我们全年的销售目标是360亿。目前同比已经有了30%到40%的增长，所以我们对今年能完成全年目标很有信心。至于超额多少要从下半年的推盘情况再看。上半年的销售速度和回款速度都非常的好，到5月份我们的回款率超过了80%。”

我们也谈到中美贸易摩擦会否对公司的海外业务造成影响，崔寒凌认为当代置业的海外业务占总资产规模在5%以下，目前暂未有新的海外项目拓展计划，所以中美贸易摩擦对公司影响并不大。不过这可能会造成汇率波动，从而影响公司融资成本，所以公司目前与一些银行签约，有必要的话之后展开汇率对冲。他认为公司通过汇兑产生的汇兑损益实际上没有的，一方面大部分的房企是通过再融资的方式进行偿还，所以仅限于会计报表上的反应，另一方面公司控制了海外债的占比，加上有部分海外资产配置，可以自然对冲。

最后，我们聊到了面对即将进入的5G时代，定位绿色科技地产的当代置业会否有所变化。崔寒凌认为，5G技术可以降低智能社区、智能家居的运营成本，这将变相降低公司的运营成本，与51VR的合作业务就是一个很好的突破口。

这次的专访约在30分钟之后结束。我重新整理崔先生的名片时发现，这张名片正面的排版简单、随意，但是在名片背面却特意标注了此名片由“再生纸”制作。