中国海外发展上半年业绩可观，全力冲刺4000亿元战略目标

原創

日期：2019年7月11日 上午8:27作者：沈少鴻 編輯：黎璐璐

前言：

在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下，2019上半年度的房地产市场出现积极变化。特别是土储市场，迎来了久违的热情。在多个一二线城市土地拍卖迎来了高潮，且创造了近2年来的最高纪录。

受行业景气度小回暖影响，各大房地产商上半年销售额与土储增速环比加快上升。据克而瑞地产研究中心统计，包括中国海外发展（00688-HK）、中骏集团（01966-HK）、越秀地产(00123-HK)等内资房企销售业绩较为突出，目标完成率超过50%。其中，中国海外发展近期较为活跃，不仅销售额逐月递增，拿地速度也是名列前茅。

值得注意的是，在2019年部分大型房企喊出“活下去”，谨慎制定销售目标的时候，中国海外发展由守转攻的策略，是为了此前4000亿港元战略目标而全面冲刺？

合同销售保持可观的增速

说起中国海外发展（简称“中海发展”）是一家大型房地产企业，或许不少人会说“没听过”或“没见过”。但若提“中海地产”，会有不好人表示见过或听过。

实际上，中海发展是中国海外集团旗下的房地产业务平台，隶属“中国建筑集团”，于1979 年在香港创立，中国海外集团最初定位是出国做工程承包代建，赚取外汇，副业则是在香港做地产开发，1988年，中国海外集团分拆出子公司中海发展，又称“中海地产”，加码地产投资。

中海发展借助着两大集团的资源优势及雄厚资本支持，发展也比较顺利，公司目前已经进入国内63个城市，深耕于内地一、二线城市及港澳地区地产开发。

截至2018年底，中海发展系列公司合同销售额为3012.40，成功突破了3千亿大关，且该合同销售额在全国房企销售排名中位列第7位。

值得注意的是，在2019年房地产市场增速明显放缓环境下，中海发展上半年合同销售增速有望保持稳增长的态势。截至2019年6月30日，中海发展系列公司物业销售（未经审核）约为1942.02亿港元，同比增长28.74%，相应累计已售楼面积为921.87万平方米，同比增长8.86%。

与此同时，公司称已录得已认购物业销售约为371.74亿港元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。意味着中海发展系列公司合同销售额将保持可确定性的增长，今年上半年经营业绩有望保持可观的收入。

重回赛道，全面冲刺4000亿战略目标

2017年，作为中海老臣的颜建国从龙湖集团回归中海发展，接任公司行政总裁和总经理职务，并于2017年5月8日获选董事会主席。与此同时，颜建国获任为中海宏洋、中海物业董事局主席及非执行董事。目前，中海发展在拿地方式、管控模式等各方面都在进行优化，而在战略目标上，公司继续坚定之前设立的2020年4000亿港元的销售额和30%毛利率的目标。从2018年合同销售额及营业收入增速上看，中海发展借助一系列战略性调整，公司基本是重回赛道，与国内大型房地产商销售业绩增速保持同一水平。

若从今年上半年物业合同销售额增速上看，公司离4000亿战略目标越来越近，且有望提前完成或超额完成可能性。

截至2018年底，中国海外发展合同销售额从2016年2106亿港元增至2018年的3012.4亿港元，年复合增长率为19.60%。同期，毛利率从2016年的27.82%提升至37.79%。（如下图所示）

很显然，从直观的角度上看，毛利率不出以外，到2020年保持30%以上的水平基本没什么问题。而合同销售额到2020年达到4000亿，这意味着中海发展2019-2020年，两年时间内需要完成近1000亿港元的销售目标，每年平均需增500亿元。按照2018年3012.4亿港元换算，2019年完成3500亿港元，同比增速为16.2%，2020年同比增速则为14.3%。若从当前公司19.6%年复合增速及2019年上半年物业合同销售额28.74%增速上看，2020年前完成4000亿港元的战略目标基本没问题。

由守转攻，加大土储，保障业绩增速

为了达成4000亿的战略目标，公司近年来从过往土储投资转向公开土地市场，频频主动出击拿地扩张，继续深耕一二线城市。

截至2018年底，中海发展就新增土地储备63幅土地，总建面约为1764万平方米，权益建面约为1272万平方米，权益比约为72%，平均楼面均价约为8181港元每平（约为6954元人民币每平）。新增主要土储聚焦一二线城市，全国主要城市均有布局。截止2018 年12月31日，公司合计拥有土地储备约7010万平方米，权益建面约为5697万平。主要联营公司中海宏洋2018年新增土地储备约为25幅，合计新增总建面502万平。公司和联营公司合计土地储备高达到9144 万平。

2019年一季度，一二线城市的土地市场自2018年四季度的底部有所回温，中海发展仍维持稳健的拿地策略，于一季度在公开市场新增8个项目，新增权益土储162万平米（总土储167万平米），土地支出共计165亿元。

土地储备方面，据申万宏源研报显示，截止2019年一季度末，中海发展总土储为6800万平米，权益土储达5600万平米，平均土地成本为5222元/平米，占当前21516港币/平米的销售均价比例约28%。按土储面积划分，一线城市、二线城市和三四线城市分别占比 10%、74%和16%，按土储价值划分，则一线城市、二线城市和三四线城市分别占比22%、67%和11%。

中海发展持续加大力度拿地，一定程度保证公司良好的销售弹性的同时，保障公司经营业绩的稳增长。