华润置地1188亿销售额背后，因何逆势成长？

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日期：2019年7月17日 上午8:35作者：李瑩 編輯：李雨謙

自2017年房产调控变严之后，仍有不少头部房企表现出“逆周期”生存性，华润置地就是其中之一。背靠国企背景，华润置地近年来的规模化扩张确实走得很顺，但同时也要看到近期调控政策趋严，下半年行业的高增长态势或将趋于平缓。

半年合约销售金额1188.19亿元，同比增长26%

7月15日，华润置地（01109-HK）披露6月销售数据。

截至今年6月，华润置地累计实现总合同销售金额1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米，同比2017年上半年942.7亿元的签约销售额和571万平方米的签约面积，分别增长26%和10%。

单从同比看，公司销售业绩涨势喜人，不过要从华润置地2019年2420亿元的销售目标看，还是差了那么一点点。一般而言，“时间过半，任务过半”，显然华润置地失了一个节点。

从上半年销售数据看，华润置地属于典型的过了一个“假寒冬”。众所周知，房地产的调控也不是一年两年了，就在市场“唱衰”房企的时候，公司再次向市场证明房地产业的“抗周期性”。

其实这一点，从公司近年来持续增长的销售签约额和签约面积能窥出大概。

从上图数据不难看出，从2014年到2018年，在横跨房地产调控期内，华润置地的销售签约额复合年均增长率却在以约23%高速增长。对应年份销售签约面积复合年均增长率也在14%。

华润置地有何“大招”能逆周期成长？

华润置地因何“逆周期”成长？

这还要从华润有个好爸爸谈起。华润置地是华润集团的地产业务旗舰，公司占尽各方面资源的优势，让众房企只能“望其项背”。以房子的命根子拿地和融资为例：

光大证券研报显示，2017-2018年，公司在土储投资方面维持较高力度，尤其是在一二线城市土地储备占比超7成，进而保证了2019年可售物业水平和销售增长。

从上图我们可以明显看出，公司自2017年拿地明显提速。当年华润置地以1045亿元代价，获取 64块土地，总建面1197万方。

2018年，公司继续保持较高的投资强度，大手笔花1460亿元拿地建面2190万方，同比增长83%。

家里有粮，心中不慌。华润的投资魄力也让其在2018年进入2000亿俱乐部，进入房地产前十阵营。且在2018的销售中，公司土储和销售面积表现出很强的可持续，稳居行业首位。

在逆市扩张的背后，是公司优于行业的融资成本。中金研报显示，2018年，华润置地平均融资成本为4.47%，远低于行业均值6.7%。净负债率38%更是明显低于行业均值71%。中金公司认为，这主要得益于公司的国企背景。

“销售物业 + 投资物业 + X”的商业模式有待探索

尽管华润置地今年在内房股中表现优异，但是梳理发现，公司业务还是有不少隐忧。首先就是公司“销售物业 + 投资物业 + X”的商业模式。

从公司战略看，投资性物业将是未来的业绩驱动点，所以公司在购物中心、写字楼、酒店等领域规模也越来越大。

华润置地2018年可持续发展报告显示，截至2018年，公司在50多个城市拥有已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城12个，储备项目44个。管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。

在营写字楼11个，开业酒店9家。

Wind数据显示，公司销售物业是业绩拉动主力。而公司这两年一直大力发展的投资物业始终不温不火。

虽然数据显示，公司这两年投资性物业有较快发展，2018年租金收入95.76亿元，同比增长27.9%。今年上半年租金收入约57.90亿元，同比增长32.7%。但这些数字远不及销售物业营收。

Wind 数据显示，2016-2018年，公司销售物业营收分别为883亿元、874亿元、1051亿元。

华润置地早早地就在十三五”期间，确立“销售物业+投资物业+X”的商业模式，即在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上，积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、老年地产、海外地产等其他业务发展模式。

从上述营收占比看，“销售物业 + 投资物业 + X”的商业模式发展并不平衡，也让这个发展模式更多的是沦为口号化。同时，与万科A相比，华润置地的投资物业还有很长的路相比。

2018年底，万科管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米，高于华润置地运营的持有投资物业总建筑面积921万平方米。且万科不仅在商业领域有建树，其长租公寓、物流仓储也都已经形成规模。

总结：自2017年房产调控变严之后，仍有不少头部房企表现出“逆周期”生存性，华润置地就是其中之一。背靠国企背景，华润置地近年来的规模化扩张确实走得很顺，但同时也要看到近期调控政策趋严，下半年行业的高增长态势势必趋稳。

在这样的背景下，年中任务尚未及格的华润置地，下半年的走势更让市场担忧。对于华润这样的大型房企来说，能否完成2420亿销售目标事小，如何将投资性物业做大在是企业长久发展大计。