借贷成本利率仅4.28%，中国海外发展扩张稳中有进！

原創

日期：2019年9月9日 上午9:20作者：蔡凱铖

前言：2019年上半年，中美贸易摩擦不断，全球经济增长放缓，上半年国内GDP同比增长6.3%，经济运行延续了总体平缓。进入2019年7月，中央重申“房住不炒”，房地产信托、美元发债融资收紧，国家对房地产的调控力度不断加大，房地产企业未来的命运在哪？

2019年8月22日中国海外发展（00688-HK）发布2019年上半年业绩报，2019年上半年营业收入933.75亿元（单位；港币，下同），同比增长5.39%。同比增长7.4%。上半年归母净利润249.42亿元，同比增长7.4%。拟派发中期股息每股港币45仙，2018年为每股40仙，同比增长12.5%。

营收、净利润逐年增长。2014年以来，公司营业收入和净利润保持每年小幅增长，营业收入从2014年年底1646.54亿元增长至2018年年底1714.61亿元；归母净利润由2014年年底286.83亿元增长至2018年年底449亿元。

销售面积、销售额稳健增长。2014年以来，公司的销售面积、销售额稳定增长，销售面积由2014年底939.8万平增长至2018年底1593.5万平。销售额由2014年底1408亿元增长至2018年底3012.4亿元。2019上半年，公司的销售面积922万平，同比增长8.85%；合约销售额1942.0亿元，同比增长28.7%。

在国内，中国海外发展、中国恒大（03333-HK）、万科企业（02202-HK）、碧桂园（02007-HK）是房地产规模最大的几家企业。近年来，中国恒大、碧桂园加快拿地步伐，借助前几年房价上涨，快速扩张企业规模，中国海外发展和万科则保守拿地，规模和盈利增速虽然没有中国恒大和碧桂园快，但也在稳健增长当中。值得注意的是，中国海外发展的营业收入除了2015年排名第三，往后的排名在这几家企业都是最低的，但净利润一直保持在前二，这也与公司融资成本有很大关系，下面让我们一起要看看公司的融资成本结构。

借贷成本利率最低，财务最健康。中国恒大：于报告期内的借款平均实际年利率为8.62%（ 2018年上半年：7.92%），借款利息收支317.12亿元人民币。其中，借款中的 25.4%以美元及港元计值。碧桂园：于2019年6月30日，公司的总借贷的加权平均借贷成本为6.13%，与2018年12月31日基本持平，利息费用约110.30亿元。2019年上半年中国海外发展的加权平均借贷成本4.28%，远低于中国恒大8.62和碧桂园的6.13%，处于行业最低区间。银行及其他借贷及应付票据利息为43.60亿元，远低于碧桂园利息费用约110.30亿元人民币和中国恒大借款利息收支317.12亿元人民币。

房企融资进入寒冬

进入2019年下半年，国家对房地产的调控力度加大，今年7月，为加强房地产信托领域风险防控，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。房地产业务是信托业投向的一个重要部分，也是房地产企业融资的重要来源之一，随着信托公司的融资收紧，房地产企业难以融资更多资金来加快拿地，规模难以快速扩张。

房地产信托融资刚刚收紧，7月12日国家发改委网站发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》提到，房地产企业发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。美元债融资的资金用途受限，变向加大房地产融资困难，房企资金压力再次加强。Wind数据显示，2019年上半年内地房企在境外发行了92只美元债，发行额共385.49亿美元，而去年同期仅发行了67只，发行额为273.09亿美元。近期人民币兑美元汇率“破7.1”，上半年已发行的境外美元债还息成本加大，导致房地产企业风险不断加大。

虽然今年下半年房地产融资力度不断加大，但有助于提高行业集中度，小型房地产企业迫于现金压力，要么破产，要么被收购，反而促进大型房企的并购重组。截至2019年6月30日止，中国海外发展持有现金1120.4亿元，净借贷比率35.0%，负债率处于行业最低区间，现金充裕，财务稳健，有助于企业加快并购小型房企，扩大公司规模。

据国家统计局数据显示，2019年7月房地产投资面积同比增长10.6%以及商品房销售额累积额83162.35亿元，同比6.2%，增速并未出现放缓迹象，说明即使国家加大房地产融资收紧，但房地产企业投资仍未放慢，商品房需求并未降低，可见，下半年房企销售影响不大，但融资成本的提高，一些中小房地产公司面临着更大的困难，大型房地产公司拥有更多的优质融资渠道以及现金流，能够赚取更多的利润。

展望下半年，7月份的中央政治经济会议中再次强调“房住不炒”，说明国家对房地产的调控态度不变，虽然房地产不能再像前几年那样快速发展，但能够平稳健康的发展。此外，中国的城镇化进程还有很多空间，许多县镇居民对居住的城镇化需求仍然巨大。面对房地产行业激烈竞争，中国海外发展拥有充足的现金流能整合市场，进一步提高行业集中度，有多处优质土地储备，保证建筑的质量和安全，强化合同销售及回款，提高品牌知名度。

目前，中国恒大市盈率（TTM）10.54，碧桂园市盈率（TTM）5.99，万科企业市盈率（TTM）8.66，中国海外发展市盈率（TTM）仅6.02远低于中国恒大和万科企业，和碧桂园相近，但中国海外发展的发展策略更加保守，融资成本更低，规模扩张稳中有进，从中国海外发展的发展策略来看，公司不会大幅提升利润，也不会大幅受环境影响而大幅亏损。近几年，中国发展保持年中和年末派息，今年中期派息45港仙，较2018年中期派息40港仙，同比增长12.5%，去年全年派息90港仙，按9月5日收盘价25.6港币来看，每股收益率高达3.52%。

中国海外发展有限公司在2018年的「港股100强」中名列第31名，下半年将如何表现，让我们拭目以待。