宝龙商业上市悬而未决，宝龙地产(01238-HK)新融资平台搭建没有想象中的那么顺利。公司最近却以“先旧后新”的配售方式向创始人许健康融资7.81亿港元。
追求这种闪电式的融资方式，宝龙地产的流动性出现紧张？
先配售旧股再发行新股，是大股东把自己持有的老股转让后，配售资金注入上市公司。上市公司收到资金后，增发新的股份给大股东。
这种先旧后新的方式是上市企业为在最短时间内融到资金。一般情况下，当日即可完成。
10月14日，宝龙地产、卖方及配售代理订立配售及认购协议。公司以先旧后新方式配售1.466亿股新股，股份占已扩大已发行股份总数约3.54%。
根据协议，卖房同意按配售价购买合共1.466亿股现有股份。卖方有条件同意认购，且公司有条件同意按认购价向卖方配发及发行合共1.466亿股新股。
卖房为宝龙地产控股股东许健康先生全资拥有。于公告日期，卖方持有宝龙地产股份比例约为45.17%。
认购价与配售价相同。配售价较10月13日收盘价5.91元折让约8.63%。所得款项净额预期约7.81亿港元，将于用未来机会出现时作业务发展或投资及公司一般营运资金用途。
董事认为，配售事项及认购事项将为筹集额外资金以巩固财务状况，及阔公司股东基础及资本基础提供良机以促进未来发展。也可以增加股份的流通性。
配售事项完成后，卖房及其一致行动人与公司已发行股本中的持股权益总额，包括许健康先生及黄丽真女士，将由约45.95%减少至约42.29%，并将于认购事项完成后增加至约44.33%。
宝龙地产此次闪电筹款是否意味着公司流动性出了问题？
2019年8月20日，港交所披露宝龙商业港股上市。宝龙地产分拆旗下商业运营和物业管理服务上市，也是一举多得的好事。尤其是对于反哺地产公司资金需求意义重大。
将近两个月的时间一晃而过，宝龙商业上市依旧没有眉目。新的融资平台尚未搭建，宝龙地产业只能转求其他渠道融资“解渴”。
从公司发行企业债规模看，2019年是近三年发债的一个高峰年。Wind数据显示，今年上半公司发行三笔企业债，最高票面利率约为9.125%。
相较于长期企业债，宝龙地产更倾向于超短期资券融资。财报显示，2019年8月19日，上海宝龙实业发行2019年度第三期超短期融资券，发行总额约为4亿元，名义利率6.4厘。
宝龙地产在2019年中期财报中表示，公司长期资金及营运资金主要来自核心业务营运产生的收入、银行借款及发行债券所筹集到的现金所得款项。
2019年中期财报显示，截止6月30日末，公司经营活动产生的现金约为49.43亿元，仅支付利息一项就扣除约14.65亿元。期末经营活动所得现金净额约为23.95亿元。
投资活动所得新近净额约为2亿元。融资活动产生的现金净额约为-4亿元。期末现金及现金等价物增加净额约为17.68亿元。
加上期初现金及现金等价物约148.40亿元，截至2019年6月末，公司现金及现金等价物约166亿元。
按理说手握166亿元现金，公司流动性应该不成问题。不过看看宝龙地产的负债，确实压力不小。
2019年6月末，公司借款总额约为495.94亿元。其中一年内到期借款约为125.41亿元。公司还有对外财务担保金额约212亿元。
长期以来，商业地产一向是追求稳定、低杠杆财务发展的房企首选。黄金地段、成熟的商业区、稳定的现金流，日益增高的投资物业公允值，很多房企都将手头优质项目据为己有。
香港房企是将商业地产做到极致的带头企业。在向港资房企学习的进阶中，内房企也诞生不少优秀的商业地产品牌，如万科印力、华润万象城、龙湖天街、宝龙广场等。
不过行业蜂拥而入，也让商业地产出现过热景象。一些城市商业地产出现严重过剩，叠加出租率下降、消费下行等成为新一轮商业地产发展的制约因素。
在此情形下，商业地产还是房企转型的“避风港”吗？
以宝龙地产为例。公司是国内排名前列的商业地产公司。根据中指院数据，公司自2011年其连续七年获得“中国商业地产项目品牌价值十强”中的第二名。
2018年公司排名则进一步上升至第一位。
不过从公司商业运营服务总合约建筑面积并无太大增长来看，公司并未大肆揽入商业地产项目。
2016-2018年，公司商业运营服务分部的总合约建筑面积分别约为620万平方米、640万平方米、690万平方米。
此外公司多个商业项目位于三四线城市，出租率并无优势。李沧项目2018年出租率仅为70.4%。天津项目仅为57.6%。
在存量市场，商业地产领域可谓挑战与机会并存。未来公司如何完善商业资产管理体系，提高资产回报率，成为能否保持其现有行业排名的重中之重。
基于这个层面，宝龙商业上市，还真是宝龙地产再次起飞的关键。
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