中国海外发展“40不惑”，中海地产更名，公司正在酝酿转型？

原創

日期：2019年10月25日 下午3:47作者：李瑩 編輯：李雨謙

房地产行业“粗放”式发展多年，规模足够大、营收足够多的企业比比皆是。不过真正扒一扒哪些企业才是真正赢家，非中国海外发展莫属。

公司绝对是行业一股“清流”。在业界有“利润王”的美誉，公司毛利率、净利率这两项关键盈利指标在业数一数二。其秘诀就是公司一直坚守的精工细作发展模式。

谁说房地产行业没有以质取胜的企业？中国海外发展是对质量、利润苛求极致的鼻祖。曾在香港轰动一时的“蒙面买房”事件就是民众对公司品牌的信任与追捧。

1985年，香港海宝花园开售，购房者排长队抢购，480个楼花单位当日售罄。这种“排队买楼不知价”的蒙面模式，足以窥见中海发展的受追捧度。

34年一晃而过，今年中国海外发展已步入“不惑”。在稳健发展期，公司竟然做出更名的出人意料的举动。房地产更名潮早在2017年就过去了。

彼时行业公司纷纷更名去化对房地产业务依赖。中国海外发展是反应慢半拍，还是公司另有计划？叠加公司新近发布的三季度业绩简报，让我们一窥究竟。

前9月经营溢利440.3亿港元

10月23日，中国海外发展（00688-HK）公告三季度财务及业务回顾。公告显示，第三季度公司经营业务收入为港币285.7亿元，经营溢利为港币74.2亿元。

截至2019年9月30日，公司经营业务收入为港币1219.5亿元，同比上升9.9%，经营溢利为港币440.3亿元。

当日公司公布的只是一例业绩简报，并无毛利率和净利率等指标。但从公司2019年中期业绩看，公司盈利能力在行业堪称一流。

Wind数据显示，2019年上半年公司销售毛利率约为34.89%。这个数据不仅处于行业领先水平，更是打败其他行业公司。拉长业绩看，公司以往毛利率也一直处于高位。

1979年成立，迄今已有40年历史的中国海外发展，稳健一直是公司坚守的发展之道。三季报显示，2019年9月30日，公司银行结余及现金为港币999.8亿元，净借贷比率为39.1%。

充裕的现金流、稳健的财务状况也让公司2018年“又好又快”的发展战略得以持续实施。

2019年第三季度，公司以总权益地价合共港币375.1亿元，在内地10个城市及香港购入16幅土地，新增总楼面面积396万平方米，实际权益为385万平方米。

大魄力拿地背后，是来自公司业绩的自信。2019年前9月，公司累计完成合约物业销售总额达2902.2亿元，同比上升28.2%。

公司在公告中表示，将会竭力完成全年销售港币3500亿元的目标。前九月已完成年度销售目标83%，所以完成年度目标是大概率事件。

“利润王”要回归？

中国海外发展在香港、内地均有物业。在香港地产圈公司甚至香港本土房企更有优势。

2019年上半年公司携手会德丰、恒地、新世界等香港房企，获取香港启德两幅土地，强化公司在启德私人住宅供应优势地位。

公司住宅物业一炮打响也是在香港。1985年，香港海宝花园开售，购房者排长队抢购，480个楼花单位当日售罄。

次日香港媒体以“排队买楼不知价，只因市民信任它”盛况来形容中海发展的热度。中海品牌在香港受追捧程度可见一斑。

公司品牌溢价与产品质量密不可分。作为中国建筑旗下公司，中海发展在物业质量上一向非常考究，中海式“五档十类”标准化创新迭代相结合的产品体系是公司多年质量追求结晶。

从质量端到成本端的严格把控，也奠定中国海外发展“利润王”的称号。2019年6月末，公司经营溢利约为港币366.1亿元。公司股东应占溢利上升7.4%至249.4亿元，净利润率达26.7%。

Wind数据显示，在大悦城、中国金茂、华润置地、保利地产等国企房地产企业中，中国海外发展的净利率一枝独秀。

与民营企业房企相比，中国海外发展的净利率更出众。2016-2018年，中国海外发展净利率保持在25%以上。旭辉控股、新城控股稍微好点，但也每年平均落后中海10个百点。

更名“中海企业”，公司正在酝酿转型？

10月23日，中国海外发展公告，因综合发展需要，附属“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

工商登记变更手续已于2019年10月21日办理完毕。公司名称变更不涉及已发行的公司债券的名称、简称和代码的变更。

从1979年创立，到今天中海发展已经经历40年。这对一家房地产企业来说极其不易。经历多轮经济周期磨砺，公司一直坚守主航道，笃定成为卓越的国家化不动产开发运营商。

既然坚守住宅开发主航道，公司为何又要更名？前两年房地产企业更名的很多，中国海外发展不为所动，这个节点公司策略怎么发生变化了呢？

这或与公司新掌门人入驻有关。2016年中国海外发展迎来新的主席兼行政总裁颜建国。颜建国在住宅物业、商业物业、长租公寓以及创业业务方面都有深厚积累。

他的到来也让外界对中国海外发展增添了几分期许，在新的领导人带动下，公司会否迎来新的发展局面。

2019年中期财报，中海地产确立面向“今天、明天、后天”的三个层次业务。立足今天，公司将投入约90%资源用于住宅开发，聚焦一二线城市，实现规模与利润持续增长。

着眼明天，在可持续发展方面，公司以持有运营的45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店为基础，配置7-8%的资源，预计在5年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标，不断提升低于周期波动的能力。

作为后天的业务，公司将聚焦美好生活，配置1-2%的资源，战略性探索，布局教育、养老、物流、公用事业等，培育新的利润增长点。

基于公司“今天、明天、后天”的长远发展战略，公司更名或也合情合理。只是今天90%资源投入到住宅物业开发，中国海外发展要做到名副其实的综合发展，道阻且长。