钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

观点地产网 也许是无心插柳，也许是时运必然，成立初衷只是为了解决美的集团内部员工住房问题的美的置业，如今已成为新晋千亿房企之一。

2018年10月11日，美的置业正式在港交所敲钟上市。上市一年多来，总裁赫恒乐乐在其中：“我觉得跟以前相比变化还是很明显的，最起码成为公众公司以后，无论是资本市场、社会大众还是这个行业内，大家对美的置业认识更深了。”

作为进入资本市场的新兵，跨过千亿这一年，美的置业着实有很多所求与所得。

“2019年不管市场行情是什么变化，政策面是什么变化，我认为我们还是比较从容的。”赫恒乐如是说。

2019年，美的置业全年销售目标定为1000亿元，截至2019年12月31日止，实现合同销售金额约1012.3亿元。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，美的置业位列中国房地产企业销售榜第35名。

刚好踩线完成销售目标，也是提前进入了千亿房企阵容。事实上，在2018年上市之际，赫恒乐定下的目标是2020年实现千亿规模。

千亿背后，是美的置业销售加速、逆势拿地、资金负重、融资解压下的规模增长。

规模的发展

两年前，美的置业销售业绩不过507亿元，可见这两年的发展速度有多惊人。

数据显示，2016年至2018年，美的置业的销售业绩复合年增长率为95.8%。其中，2017年的销售增长率高达146%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

赫恒乐认为，目前比较合理的增速是在25%-30%之间。2019年上半年，美的置业实现了这一增速，在激进冲刺规模之后，奔向千亿的这一年开始放缓了速度。

销售放缓之际，美的置业的营业收入增速也有所减慢。虽然营业收入连年增长，但随着规模的不断扩大，收入增速也需跟得上。

回顾2019年，美的置业在1-2月份的时候显然放缓了销售步伐，而这也与行业大部分房企的趋势一致。合约销售金额最低的月份为49亿，第四季度去化力度达到最大，每个月合约销售金额均在90亿元以上。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据显示，2019年全年，美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约1012.3亿元，同比增长约28.1%，相应的已售建筑面积约1002.3万平方米，同比增长约26.8%。

随着销售额不断上涨，美的置业的毛利率及净利率也在上升。相较于前几年毛利率徘徊于20%左右，这两年的脚步显然快了一些，及至2019年中期，毛利率达到35.88%，与行业毛利率平均水平30%相近。

数据来源：企业公告，观点指数整理

除此之外，美的置业的追赶脚步还体现在土地储备上。2019年，美的置业在土地市场上的动作令人关注。

纵观全年，美的置业除了8月跟12月未在招拍挂市场露面之外，其余每个月至少会拿上1宗地。7月单月则斥资近44亿拿下6宗地，分布于广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。

数据来源：企业公告，观点指数整理

值得一提的是，2月27日拿下的徐州铜山区商住地块，历经13.5小时、644轮竞拍，于2月28日凌晨3点23分才竞得，成为徐州历史上耗时最长的一次土拍。

2019年上半年，美的置业新增土地储备总建筑面积达966万平方米，新开拓市场包括天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。下半年，美的置业新进军城市为东莞。

截至2019年6月30日，美的置业共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省、2个直辖市的54个城市，拥有土地储备总建筑面积约为5251万平方米，平均地价约为每平方米2677元。

根据美的置业的土储分布可以看出，主要进驻于二三线城市以及四线城市的核心区域，其中珠三角及长三角为拿地的主要区域。资料显示，美的置业持有土储比较多的城市包括佛山、邯郸、徐州、株洲、宁波、长沙等二三线城市。

据了解，自2010年开始，美的置业开始进入贵阳、株洲、徐州等城市，2017年入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。

及至2018年，美的置业新增项目的土地储备1662万平方米，还通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土储达到1719万平方米，新进入了苏州、郑州、南宁等二线城市。于2018年，其分布在二线城市的土储占比达65%以上。

资本与平衡

随着美的置业业务不断扩张、拿地力度加大，现金流挑战也随之而来。

财报显示，美的置业经营活动产生的现金流量净额连续多年为负，2016年-2018年所产生的经营现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元、-166.15亿元， 2019年仍未回正，上半年这一数据为-82.66亿元。

截至2019年上半年，美的置业总现金及银行存款为278.26亿元。其中，现金及现金等价物为人民币192.24亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为3.36亿元，受限制现金为82.66亿元。

另一方面，规模扩张会带来负债的不断加重。数据显示，近几年美的置业的流动负债增幅较大，增速也明显。2019年上半年，美的置业负债总额达到1862亿元，其中流动负债1419亿元，占比达到76.2%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

不过，规模增长之下，美的置业将净负债比率控制得较好，在扩张增速不减的情况下，上半年净负债比率为95.6%，较2018年年末下降约2个百分点。此外，短期债务占比也较去年有所调整，偿债能力有所提高。

数据来源：企业公告，观点指数整理

事实上，美的置业也在针对性地优化债务结构。

2018年，美的置业借款总额为495.09亿元，其中银行及其他借款、公司债券分别为435.76亿元及59.34亿元。

截至2019年6月30日，美的置业将低成本的银行借款及债券融资占比由年初的62%提升至81%，成本较高的信托融资占比由年初的24%降至8%，一年内到期有息负债占比由年初的34%降至21%。

调整之后，截至2019年第三季度，美的置业的借款余额为566.95亿元，较2018年末借款余额452.76亿元增加114.19亿元。其中低息的银行贷款新增最多，占比46%。

具体来看，新增银行贷款137.66亿元；企业债券、公司债券、金融债券等金融工具合计新增37.27亿元，占比12.56%；委托贷款、融资租赁借款、小额贷款新增金额为-24.96亿元，占比-8.41%；其他借款新增金额为-35.78亿元，占比-12.06%。

通过多种融资方式补充资金渴求，增资、发债与配售是美的置业常用的融资手段。2017年负债率较高之时，美的置业使用股东增资方式融资，二股东樾宸投资增资68亿元。其中，注册资本9.12亿元，超出部分约58.88亿元被放进资本公积金。

这一动作，令美的置业负债率骤降至118.9%。2018年业绩会上，首席财务官林戈也表示，如果美的置业需要，股东可以直接进行财务支持。

2019年底，美的置业便向公司控股股东先旧后新进行股份配售，最终获得认购所得款项净额合共约7.56亿港元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2019年以来，美的置业更多是通过发行公司债的方式进行融资补充资金需求，一共发了5笔公司债，筹资近80亿元。值得关注的是，数次发债票面利率均在5%-6%之间，最高一次也仅为7%。

近几年来，美的置业平均融资成本都保持在低位，2017年加权平均借贷利率为5.23%，2018年上升至5.91%，不过仍在行业平均融资成本之下。

这也得益于“美的集团”品牌影响力和支持，虽然美的集团与美的置业的管理和运作是相互独立的，但资源可以共享的。从另一方面讲，美的置业从很多方面都受益于“美的集团”，比如建立与金融机构的关系、提升在新进地区的信誉度等。

可以窥见，作为民营企业，在2019年融资收紧的市场环境下，美的置业2019年上半年融资成本为5.95%。相较同规模的房企，中国奥园2019年上半年的融资成本则达7.4%。

数据披露，于2019年6月30日，美的置业尚未动用的银行授信额度为620.86亿元，已批覆未动用的境内公司债券发行额度为31.44亿元。

一主和两翼

像上述所提及，虽然美的置业出身于制造业，但是美的集团和美的置业两个管理体系是完全独立的。

赫恒乐在接受观点地产新媒体采访时曾透露：“美的集团整体上市以后，地产业务在美的控股下，美的的授权机制给了比较大的发展空间。美的置业的管理完全按照房地产行业规律来进行，而不是按照家电业的规律。”

但作为美的系的成员企业，美的置业骨子里仍有着强烈的制造业基因。也因此，美的置业确立了房地产“一主”与建筑工业化和智能产业化“两翼”协同发展的战略。

2019年以来，美的置业与美的集团合作，联合物业管理团队提供一站式智慧家居解决方案。据悉，美的置业于2014年启动智慧家居战略，2015年首推5M智慧健康社区理念。

另据此前消息，美的集团将旗下整体家居业务划给了美的置业。在2019年中报里，美的置业也曾展望，将稳步推进装配式建筑、整体卫浴市场与房地产开发业务产生联动，打通上下游产业链，实现纵向一体化。

于2019年，销售与拿地的动态之外，美的置业在智慧家居的推进动态也不少。上半年，美的置业新成立产业发展事业部，统筹推进建筑工业化与智能产业化。

2019年5月，美的置业以1.2亿收购智能家居公司欧瑞博科技15%股权，进一步发展智慧社区及智慧家居。及至6月份，美的置业与邯郸经济技术开发区签署全面战略合作协议，将智慧家居板块项目和装配式智能工厂项目落户当地。

消息透露，美的置业计划未来在五大目标区域逐步开设装配式建筑工厂。

赫恒乐在2019年中期业绩会上也表示，2019年下半年集团将继续保持“房地产+产业”的复合发展战略，围绕主业协同发展建筑工业化、智慧产业化。

2019年7月，美的置业便宣告成立地产行业首个智慧生活研究院，并与阿里巴巴、海康威视、深圳欧瑞博科技有限公司等企业合作建立智慧生态圈。

早于2018年，美的置业便与阿里云、苏宁易购、海康威视等行业龙头企业达成了战略合作。

8月份，泰禾酒店集团与美的集团旗下的美家智能科技签订战略合作协议，美家智能科技将与泰禾酒店集团在公寓、物业等业态上展开合作。

实际上，在存量日益受到重视的房地产下半场竞争中，智慧社区和智能家居正逐渐成为众多房企关注的另一增长点，两者联姻是大势所趋。目前，万科、碧桂园、恒大、富力、金茂、中南、保利、绿城、绿地等百强房企大多已入局。

美的置业瞄准的这片蓝海，发展潜力巨大的同时，竞争也日渐激烈，想在智慧家居市场上占据更大的“蛋糕”，要下的功夫还很多。