钱紧一年 | 中骏爬坡

钱紧一年|2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

观点地产网 经历了较为艰难的2018年后，2019年仍然没有给房企们留下太多发挥空间。

“2019年，是爬坡过坎的一年。”中骏集团主席黄朝阳在2020年新年贺词中这样形容。融资收紧、市场低迷与调控趋严的大环境下，房企面临的挑战更大。

在“钱紧”的2019年，中骏集团完成了700亿销售目标，达标率为115%。

最新数据显示，2019年中骏集团连同合营及联营公司实现合同销售805.01亿元，同比增长57%，合同销售面积632.47万平方米，同比增长52%，平均销售价格为每平方米12728元。

按照黄朝阳提出的“2018年500亿，2019年700亿，2020年过千亿”三步跳，前两年都顺利完成既定目标。从目前情况来看，中骏集团想要在2020年冲刺千亿的目标已经很明显。

爬坡过坎的这一年，中骏集团完成销售业绩背后，面临着集团溢利增速放缓、毛利率下降、负债升至千亿、现金流预警等多种难关。

对中骏而言，千亿目标已经很接近了，但在此之前，如何实现财务优化和提高经营利润等指标，如何走好转型快车道，仍然值得深思。

规模加速，千亿临门

2019年初业绩会上，基于对行业形势的判断，黄朝阳曾将销售目标从800亿下调至700亿。中骏集团能超额完成并实现逾800亿销售，这是他没有料到的。

从中骏集团2019年单月销售情况来看，均超出上一年的表现。此外，2019年6月及12月单月销售实现新高，取得了超过100亿的表现。

数据来源：企业公布，观点指数整理

2019年前11个月，中骏集团合约销售额已经达到703.82亿，提前一个月完成全年目标，但最后一个月仍实现101.19亿销售额，全年录得805.01亿元。

据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，中骏集团位列43名，较上一年度前进了11位。

此外，中骏集团单月销售面积及销售金额高点均在6月，按月销售均价最高值出现在11月，实现销售均价17060元/平方米。

结合销售面积和销售均价情况可以发现，2019全年，中骏集团在“抓销售”方面下了不少功夫。对比上一年度，合约销售面积增长52.44%至632.47万平方米，销售均价较上一年度有所增长，保持在每平方米1.2万元以上。

数据来源：企业公布，观点指数整理

纵向比较，2014至2019年6年时间里，中骏集团合同销售额从119亿涨至805亿，年复合增长率达到46.57%。随着行业集中度越来越高，能保持这样的销售增幅并不多见。

值得一提的是，在中骏集团2020年初的的工作会议上，黄朝阳表示：“未来3-5年，地产行业的关键战役在营销。”

与销售规模一同齐头并进的，还有中骏集团在拿地上的表现。在此前业绩会上，黄朝阳表达了对中骏集团目前土地储备的信心，并表示“我们今年踩点踩得比较好”。

据不完全统计，2019年最后两个月时间，中骏集团分别在北京、厦门、南昌以及佛山拿下多宗土地，总成交价逾120亿元。其中，厦门湖里地块以59.4亿元成交价创下新高。

中骏集团一贯的扩储思路是以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、海峡西岸经济圈及中西部地区的一二线城市为重点。

截止到2019上半年，中骏集团及合营、联营公司土储总规划建面为2901万平方米，权益部分为1632万平方米，权益占比为56.26%。

数据来源：企业公布，观点指数整理

黄朝阳曾在公开场合表示，中骏集团2019年拿地预算为250亿（2018年为200亿）。中报绩显示，2019上半年拿地总价已达到240亿，新增27个项目，新增规划建面527万平方米。

但上半年获取地块多为合作开发，中骏集团权益地价占比为144.38亿，较上一年同期权益地价88.13亿元增长68.83%。

1月17日，中骏集团官微发布，2019全年新增土地46幅，新增土地数量与上一年度持平（2018年新增47宗土地），新进入11个城市，新增土地储备988万平方米，同比增长9.78%，新增货值1374亿元。

财务承压，融资输血

就像硬币的两面，除了销售规模、拿地增长外，中骏集团利润的变化也很关键。

数据显示，中骏集团2019上半年实现收入同比增长10.2%至100.66亿元，期内溢利同比微增6.4%至21.94亿元；母公司拥有人应占溢利为19.17亿元，同比微减5.1%；母公司拥有人应占核心溢利15.44亿元，同比增长28.9%。

2019上半年，中骏集团毛利为30.11亿元，同比微减1.02%，毛利率为28.9%，较上一年同期减少3.4个百分点。上市以来，中骏集团毛利率在2018年曾到达最高值34.6%，彼时毛利为61.47亿元。

相比增长较为明显的销售额，中骏集团毛利及毛利率出现增速放缓或小幅下降趋势。2017年至2019上半年，中骏集团毛利率表现分别为34.1%、34.6%及28.9%。

数据来源：企业公布，观点指数整理

中期业绩报告显示，中骏集团将2019上半年毛利率下降的原因归结为，由于限价政策从而影响项目平均销售单价。据了解，期内已确认销售收入的平均销售单价，由2018上半年每平方米15919元降至每平方米10669元。

另一方面，中骏集团在销售及营销开支方面大幅增长，也直接影响毛利率。中报显示，2019上半年中骏集团销售及营销开支同比增加70.5%，至2.31亿元。

加杠杆扩规模的同时，一定程度上也会增加企业的资金和负债压力。对于冲千亿的中骏集团而言，如何优化财务及负债结构，是要过的第一道坎。

2010年，中骏集团成功登陆港交所，上市后7年时间里过得并不算太舒坦，经营活动现金流一直维持在负值，直到2017年才有所改善。

数据来源：企业公布，观点指数整理

2017至2018年，中骏集团经营活动现金流净额分别为34.24亿、42.82亿。到2019上半年，因买地支出增长，经营活动现金流下降至0.88亿，较上一年同期减少98.35%。

投资活动现金流方面，中骏集团的表现同样不完美。数据显示，2010年至今，中骏集团投资活动现金流净额均为负值，近3年仍在不断扩大，到2019上半年录得-85.15亿元。

值得注意的是，自2017年以来，中骏集团投资活动现金流报表中，支出占比较大的是应收合营及联营公司款项。

2019上半年，中骏集团应收合营及联营公司款项从上一年同期1.29亿增加到49.35亿元，通过与关联方合作、收并购进行开发项目同时，也为投资活动现金流埋下了一个隐患。

应收款项增加的原因很多，一方面可能是融资趋紧下应收合营、联营公司的账款很难收回；另一方面，可能是中骏集团将资金借予合营、联营公司进行长期投资，导致投资活动现金流的支出端增幅加大等。

截止到2019年上半年，中骏集团总负债已经达到千亿，为1044.44亿元，较上一年度末增长31.62%，净负债率为66.2%，较上一年同期下降3个百分点。

2019年6月底，中骏集团贷款总额为403.55亿元，在手现金及银行存款结余为234.97亿元。其中，一年内到期银行及其他贷款为91.69亿元，同比增长17.6%，占现金及银行存款结余比例为39.02%。

此外，第2年、第3至5年到期银行及其他贷款（包括优先票据及境内债券）分别为192.97亿元、107.44亿元，中长期债务合计300.41亿元。

债务结构占比方面，中骏集团短期内偿还债务压力较小，但中长期债务所占比重较大，后期仍不可忽视对债务结构的优化。

融资方面，通过低息置换高息的办法，中骏集团在2019年陆续发行了3笔美元债，发行本金总额13.5亿美元，平均票息率7.79%，所得款项大部份用于赎回并注销一笔3.5亿美元票息率10%的优先票据。

数据来源：企业公告及交易所数据，观点指数统计

中骏集团的融资渠道还包括ABS、定期贷款、公司债、专项债等，截止到2019年底，据已披露且不完全统计数据，中骏在公开融资市场上合计筹得资金逾185亿元人民币。

2017至2019上半年，中骏集团加权平均融资成本分别为 6.5%、6.4%以及6.7%，总体维持在6%左右，融资成本尚属合理，还有进一步提升空间。

除了通过外部融资进行输血外，自2018年11月至2019年1月，中骏集团还获得主席黄朝阳累计增持公司股份1.02亿股，其中公开市场上买入8500万股，平均股价介乎2.58-3.17港元，另以股代息增加1700万股。

转型道路，轻重缓急

除了地产主业以外，2019年中骏集团还有很多“路”要走。

从目前情况看，中骏集团确定了八大业务条线，拥有15家城市公司，布局长租公寓、联合办公、大健康等四大业态。2019年正式明确了“地产开发为主体，商业购物中心及长租公寓为两翼”核心业务发展模式。

购物中心低利润和长租公寓盈利模式未明确背景下，对于这“两翼”，中骏集团也定下了自己的发展目标。

购物中心方面，截至2019年底，中骏集团购物中心已落地并进驻的城市有8个，共落地8家中骏世界城购物中心，分别为北京、昆明、福建南安、仙游、泉州、水头、厦门和石狮。

此外，中骏集团即将布局购物中心的城市还有14个，并提出以京津冀、长三角、海西以及珠三角作为发展购物中心的重点区域。目前，中骏已开业及在建商业项目14个，管理面积近百万平方米。

自万达开创“以住养商”模式先河后，效仿者众多，中骏集团便是其中之一。2019上半年新增的27个项目中，有超过55%的项目均为商住用地，下半年在厦门、佛山、南昌等多个城市获取的地块同样为商住项目用地。

一般情况下，大部分商住地块因有一部分“商业用地”，土地价格相对于纯宅地而言要低，这也是不少房企为了满足规模化发展，加大土地布局时，不可避免要走上商业地产或购物中心的道路。

从目前投资物业收入来看，所产生的效益和业绩贡献未完全显现，还有很大的增长空间。截至2019上半年，中骏集团录得租金收入1.33亿元，占集团总收益1.28%，同比增长77.7%。

数据来源：企业公布，观点指数整理

业绩报告中，针对租金收入的增长，中骏集团表示，主要由于上海中骏广场办公楼及南安世界城购物商场的租金贡献。

另一方面，2019上半年，中骏集团投资物业公允值收益同比增加123.6%至7.32亿元，该部分账面值增加主要是由于上海中骏广场的办公楼及若干长租公寓升值所致。

关于长租公寓，中骏集团明确定位为“商业综合体的长租公寓配套”，显然暂时并非想将长租公寓独立出来，而是融合在集团其他业态里综合发展。

2019年初业绩会上，中骏方隅行政总裁陈坚曾表示，长租公寓模式是“基金+开发运营”，主要以一二线城市的布局为主，三线城市则会跟着购物中心走。

“目前长租公寓大约1.3万间，2019年目标是达到3万间，2020年达到5万间。”陈坚如是表态。

到了2019年11月初，中骏集团官微表示，已在12个城市布局有超过1.6万间长租公寓，已落地12个方隅公寓项目。从发展速度来看，离“3万间”还有一段距离，布局扩张仍然较为缓慢。

未来，中骏集团计划在3至5年时间里布局5至10万间长租公寓，5至7年时间布局80-100个新零售购物中心，而联合办公则预计到2020年运营总面积达100万平方米。