疫情下的催化：不动产要离A和C更近

日期：2020年2月21日 下午7:52作者：張丹

  乐居财经 张丹 发自北京

  预订年夜饭相继取消、商场春节策划活动取消、复工具体时日待定……疫情来势汹汹，商业首当其冲，随着时间的不断拉长，由消费放缓引起的收入缩减，正在将企业推入生死考验关。

  难关当前，企业该如何度过；困境之中，企业的突围之策是什么；危机之下，商业不动产领域的新机遇又在哪里。2月21日，乐居财经特别推出线上第一期沙龙“商业不动产生与机”，通过行业内“思想派”的对话碰撞，解析特殊时期下，商业不动产各个领域中的痛点与机遇，进而推动行业在危机中找到突破口。

  疫情面前大家面临的困难都不小，借此反思如何快速解决原来存在的顽疾，联合办公如何在疫情中突围。——优客工场创始人毛大庆

  谈现状：疫情对联合办公影响有限 陆续复工入驻企业在增加

  优客工场创始人毛大庆通过数据分析道：去年优客工场整体入驻企业的热情跟出租率是过往4年中最好的一年，全国项目平均出租率拉升到了83%左右，所以对春节后进一步拉升很有信心。疫情突发，节后原本是快速拉升业绩的时候受到影响，预估2月份会比较困难，需要密切观察3月市场如何波动。

  但是，与公寓、餐饮等企业不太一样，联合办公是一个“2B”的服务，在收入上相对比较稳定。因为入驻的企业会员，交纳租金的周期相对稳定，多是按季度性交，或者甚至是一次性交半年。另外，随着2月10日企业陆续复工，新入驻、新签约的企业在增多，不过，这种情况可能跟过渡性的阶段有一定的关系，未来怎么样现在不好说。

  谈突围：线下运营从重转轻 加快拓展线上渠道

  毛大庆表示，疫情发生之后，优客工场在大力的研究原来非空间业务的发展，包括线上营销，线上渠道企业拓展，以及包括线上的企业推广。另一方面也在快速搭建线上企业产品的电商渠道，除此之外，一系列的线上手段也在加快推进。

  在线下，毛大庆认为，作为运营公司必须从重转轻，或者说是从原来的单一的二房东模式转向运营管理公司和资产管理公司的模式，这也是今年优客工场战略部署的重点，不断向专业化的办公服务和以办公为主的一部分楼宇管理这样的公司去迈进。同时对联合办公产品进行梳理，未来准备与房地产金融进行更好的对接。

疫情下的催化：不动产要离A和

  疫情倒逼租赁行业商业模式转型，突发疫情之下，其实要思考的是，整个产业重新“再创业”的问题。——新派公寓创始人王戈宏

  谈现状：依靠现金流企业受冲击较大 租赁行业包租模式受考验 

  王戈宏认为，这次疫情，其实每个产业都会面临一些问题。细看出现问题的产业，都具有一个典型特征：就是对现金流特别敏感的企业。而这种企业出现问题的根源在于中国的租赁产业，包括跟租赁产业相关的一些产业用的包租模式，这次疫情，其实对包租模式是一个重大的冲击。那么接下来，需要思考的是，长租公寓这种居住新型居住模式的创新，到底卖什么？接下来怎么走？

  谈突围：思考租赁行业重新“再创业” 找出真正为C和A创造价值的模式

  “疫情发生后，你会发现越大的企业，规模做得越快的企业，发展速度越快的企业，这次出的问题会非常的快、非常的多。”王戈宏认为，应该借着这次突发疫情，要好好思考整个产业重新“再创业”的问题。

  他认为，长租公寓不应该简单地去追求规模、追求资本、追求各种概念，而是要离两个东西更近。第一，要距离“C”最近，C是customer，是我们的客户。在这次疫情中，最后剩下的是谁？你会发现剩下的是口碑和服务最好的企业。第二，要离“A”更近，A是Asset，是资产，也就是我们能为开发商的资产创造什么价值？

  住和办公是一个人生存最基本的两个要素，等到疫情过去之后，人们还是要办公，还是要居住。所以，这次疫情对长租公寓、联合办公两个行业的冲击，表面上大其实并不大。

  疫情对购物中心的冲击显而易见，但要辩证地看此危机，从“两看”的角度发现新机会，审视自身，坚定不移地进行数字化转型。——睿意德董事索珊

  看行业：商业地产从住宅调整中剥离时点已到

  索珊认为，商业地产从住宅调整中剥离，现在应该是到了一个必要的时期。

  第一，商业地产本身的开发虽与住宅是一样的思维模式，但是，在商业运营方面，住宅和商业是有不同的考虑；

  第二，住宅实际上是2C的，但是商业是2B、2C，它们在逻辑上会有不同；

  第三，竞争格局已经不同。当前商业地产领域，更呼吁的是在差异化的组合方案方面要下功夫，跟住宅需要不一样的政策和不一样的环境；

  第四，新技术驱动。中国购物中心非常强调它是一个人性体验的一个家庭购物场景，在变化的时期，更需要的不是专才而是融合性人才。所以，其实我们需要更利于商业运营创造和创新的一些专门氛围和环境的打造引导与支持。

  看危机：“两看”当下危机 向内思考做数字化转型

  对于商业地产在战“疫”后是机大于危还是危大于机？索珊认为要辩证地看危机，危与机是相伴相生，也是互为可转的。有两个方法去看当下：一个是看细，另一个是看远。

  看长远，是指对中国的经济怎么看，对中国的商业怎么看。看微观，就看什么受影响，什么在增长，什么在改变，什么不会变。受影响的，如体验式的、到场的、社交类的。什么没受影响？高频生活类的，功能性的。什么在增长？到家电商；什么会变？消费欲望会变，消费排序也会变。什么不会变？早晚会消费不会变，社会趋于丰富和生活需要消费不会变。

  对于疫情下，购物中心租金减免和调整方面，索珊提示有几点需要大家关注：要区分物业运营人是否是资产的所有人，若商业运营是其所属集团的一个业务单元，其他业务板块相对稳定，本身在金融层面，以及可调用的资源和办法可能会更丰富。

  对于自负盈亏的运营团队及轻资产管理，有几个提示：一，帮扶的减免不能一刀切；二，做好储蓄租户的准备；三，要重视数字化的有效产品；四，疫情后的消费关注。

  索珊认为，疫情这种突发事件，它一定会有复苏的时候。在经历的目前这个阶段，建议购物中心要从企业的角度去考虑，向内思考，确定一个长远的发展方向和正确的举措，然后坚定不移地做数字化的转型。

  商业不动产与住宅是完全不同的资产类别，没必要像对待住宅一样来调控或抑制商业不动产。——高和资本执行合伙人周以升

  谈体会：呼吁政策差异化对待住宅与商业不动产 打造新的产业与金融生态体系

  周以升认为，对于疫情的影响，不仅限于联合办公和长租公寓，其实在以联合办公为辅助的整个的办公服务场景和整个办公产业里，在整个居住的产租赁产业都会受到影响，它背后跟商业物业结合在一起，是一个系统化的，同时它跟金融连在一起，跟整个的经济生态连在一起，所以我觉得要从根本上解决这个行业的问题，需要从高层整体的呼吁。

  放到整个宏观经济的调控和整个经济转型角度来看，周以升认为，住宅它构建的产业生态系统跟商业不动产完全是两个概念。所以，能不能站在结构转型的角度，围绕着商业不动产，打造一个新的产业和金融的生态体系。而且这个体系与住宅不同，它的运营定价理性程度是非常高的。

  谈突围：商业地产从住宅调控中剥离 多个金融工具组合保障

  建议方面，周以升主要从三个方面来分析：一，调整需要包括政府在内的多个高层部门进行沟通协调；二，金融正常化；三，鼓励存量物业里的生态发展，包括城市的更新经营体系。

  谈到金融工具，他认为：第一,在商业地产的信贷规模,需要做调控的。一方面，从住宅调控中剥离，就说原来是把住宅和商业地产放在一起是一个大的分类，商业地产的贷款额度会被住宅挤压，从中剥离出来，额度将会有所释放；另一方面，鼓励并购贷款，让这个行业活起来；第二，公募REITs，它是一个很重要的金融产品，它是整个生态体系塑造一个很重要的一部分；第三，要鼓励股本投资。