云南城投回复上交所问询 四季经营利润大幅下降乃因经营亏损

日期：2020年2月23日 下午5:47作者：觀點地産網

观点地产网讯：2月23日，云南城投置业股份有限公司回复上海证券交易所于1月22日发出的关于对公司业绩预亏事项问询函。

据观点地产新媒体了解，问题一，上交所认为，云南城投2019年前三季度归母净利润仅亏损10.63亿元，但2019年预计全年归母净利润亏损24.50-29.50亿元差额较大，请云南城投说明相关原因。

关于公司四季度经营情况变化云南城投表示，2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高。受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。受此影响,2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用，平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降3.9个百分点。

关于公司四季度经营利润大幅下降原因，云南城投解释，公司第四季度经营亏损影响利润总额-42,515.00万元，归母净利润影响数-27,672.00万元。其他因素导致的四季度经营亏损中，还包括：项目公司因降价销售计提存货跌价准备、艺术家园因申请破产计提存货跌价准备、海东方体育公园因规划调整计提跌价准备、财务费用增加、新增投资性房地产公允价值变动、计提逾期违约金和递延所得税资产转回，合计-158,515万元，归母净利润影响数-153,488万元。

关于上交所请云南城投补充说明公司2019年四季度成本、费用与收入的结转是否符合配比原则，前期成本及费用是否存在应结转未结转的情形。云南城投表示，公司房地产开发产品在满足以下条件时确认收入：买卖双方签订销售合同并在产权部门备案；房地产开发产品已竣工并验收合格；公司收到客户的一定比例购房款或取得收取全部购房款权利；办理了交房手续，或者可以根据购房合同约定的条件视同客户接收时。2019年公司收入确认原则与2018年一致，未发生变化。同时，公司成本、费用与收入的结转符合企业会计准则的规定及配比性原则，不存在前期成本及费用应结转未结转的情形。

关于公司有无因收入、成本和费用的结转安排，存在前期业绩虚假或调节利润的情形，是否需对往年财务数据进行跨期调整。云南城投回复，公司严格按照企业会计准则的相关规定进行收入、成本及费用的结转和确认，因四季度发生的事项（详见问题一2、公司四季度经营利润大幅下降原因）导致利润大幅亏损符合权责发生制原则核算经营事项，不存在前期业绩虚假或调节利润的情形，不需要对往年财务数据进行跨期调整。

问题二，上交所对云南城投公告中提及“因艺术家园被申请破产清算，以及海东方项目规划调整，公司对艺术家园、海东方项目部分存货分别计提2.3亿元和2.2亿元减值准备，是公司本次业绩亏损的一项主要原因”的情况进行问询。

第一，上交所请云南城投结合艺术家园前期涉诉和破产清算事项，以及洱海保护治理及流域转型发展，以及艺术家园、海东方的项目开发建设进展、市场供求等情况，说明资产减值迹象出现的具体时点，本期计提减值的原因及合理性，是否存在前期计提不足的情形。

艺术家园项目方面，云南城投于公告中称，总可售面积57.9万平方米，其中：住宅36万平方米，商业7.1万平方米，车位14.8万平方米。项目已于2015年完工竣备，累计实现销售收入23.5亿元，目前住宅已实现全部清盘，尚有地上商业3.87万平方米，地下商业1.65万平方米，车位1660个，账面成本10.01亿元，2019年实现销售收入4874万元，销售毛利率为9.5%。经营销部门调查，2019年全年昆明市商业整体成交去化约49万平方米，艺术家园剩余的约5万平方米商业占2019年整体商业市场去化量的约10%。2018年末，项目公司根据已成交售价及周边同类物业的市场价格测算存货可变现净值高于成本，判断不存在减值情况。

2019年7月，艺术家园股东及债权人以借款合同纠纷起诉艺术家园，并向法院提出财产保全请求,查封了艺术家园的主要资产；2019年12月，为维护公司的合法权益,避免国有资产损失，公司以债权人身份向昆明市官渡区人民法院申请艺术家园破产清算。截止目前，法院处于立案审查阶段。现起诉案件中，一个已二审完毕，其余已在二审程序中。根据已取得的判决，艺术家园应向上述股东及债权人支付借款本息及违约金等。因艺术家园的主要存货已被查封，无法进行市场销售，结合目前案件的判决结果，管理层判断相关资产很有可能被法院强制拍卖清偿债务；另外，如艺术家园进入破产清算程序后，现有存货将由破产管理人指定的评估机构评估清算价值，通过拍卖、快速变卖或实物分配处置来偿还债务。基于谨慎性原则，公司在2019年12月对艺术家园存货按清算价值计算可变现净值，并计提相应资产减值准备4.55亿元，扣除少数股东权益，对归属于上市公司净利润的影响-2.3亿元。

因法院已对艺术家园债权人及股东的诉讼在11月末进行了二审判决,公司在2019年12月以债权人身份向人民法院申请艺术家园破产清算，故以12月份作为资产出现减值迹象的时点，以快速去化方式计提存货跌价准备，符合项目的实际情况。

海东方项目方面，云南城投于公告中称，海东方体育公园项目属大理州政府重点招商引资项目，于2011年取得大理海东方经开区管委会《关于批准海东国际旅游休闲体验区项目开展前期工作的批复》，随后开展了相关规划设计工作。2017年国家部委联合对全国高尔夫球场进行了清理整治，根据公布的清理整治结果，体育公园属于整改完成项目。公司判断项目后续建设可继续实施，不存在减值迹象。

2019年12月23日，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部对大理州各县市人民政府、“两区一委”、大理市、洱源县洱海保护治理及流域转型发展指挥部、州级各有关单位下发《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》，方案中要求取消海东方体育公园项目（高尔夫球场）建设，项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。公司于2020年1月初获悉了该方案的出台。基于上述方案已经大理州委、州政府研究同意，并明确提出取消体育公园项目（高尔夫球场）建设，将使该项目无法获得政府的批复，未来不能产生经济利益流入，以弥补项目1353.28亩租地费用及前期建设投入，且获取政府补偿的可能性很低,经公司谨慎判断：在12月份按已发生的成本全额计提体育公园项目的减值准备符合实际情况。海东方三期及剩余未开发建设地块目前暂时停建并配合政府进行整改。项目建设用地均为通过政府公开招拍挂流程合法取得，公司目前正在等待政府的后续处理方案，后续处理方案尚不明确。下一步，公司将针对上述两个事项积极与政府沟通协商后续处理方案。

综上，艺术家园及海东方体育公园项目均是在2019年四季度出现的减值迹象，公司在四季度对其计提减值准备是合理的，不存在前期计提不足的情形。

第二，上交所请云南城投补充披露上述资产减值测试的方法及过程，包括资产组或资产组组合认定、主要参数选取及依据等情况，说明计提金额是否准确、恰当，是否符合《企业会计准则》规定。

存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法，云南城投称，公司期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。直接用于出售的开发产品，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

减值测试过程，云南城投称，艺术家园，因项目主要资产被查封,根据目前判决结果,很可能被法院拍卖以偿还债务。另外,如艺术家园进入破产清算程序后，现有存货将由破产管理人指定的评估机构进行清算价值评估，然后通过拍卖、快速变卖或实物分配处置来偿还债务。清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。参照《资产评估价值类型指导意见》的相关规定：存货的快速变现价值=清算价格×销售面积-预计销售费用和土增税等相关税费；清算价格=资产的市场价格×变现率；变现率参考周边市场去化能力，按低于市场正常价格的折扣率估计。
海东方体育公园项目，因海东方体育公园项目受政策影响取消建设，预计未来不会为公司带来经济利益流入，公司将该项资产已发生的租地费用9473万元，相关规划设计费及绿化成本等合计约2.15亿元全额计提跌价准备。

综上，公司资产减值测试的方法及过程正确，未涉及资产组或资产组组合认定，主要参数选取合理，依据客观，减值金额计提准确、恰当，符合企业会计准则规定。

第三，上交所请云南城投结合近三年存货减值准备的计提情况，说明本期存货跌价准备计提相关政策是否与前期一致，计提金额是否发生重大变化及变化原因。

云南城投称，公司存货跌价准备计提相关政策与前期保持一致：公司在年末对存在减值迹象的存货进行减值测试，对于已完工存货其可变现净值以该存货的估计售价减去估计的销售费用和土增税等相关税费后的金额确定；对于未完工存货其可变现净值以该存货的估计售价减去至完工时预计后续投入成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。估计售价按营销部门确定的市场售价确定；销售费用率根据不同物业类型在1%至3.5%之间选择确定。

计提金额发生变化原因主要是以下几方面原因：一是因艺术家园前期涉诉和申请破产清算事项，以及洱海保护治理及流域转型发展，公司对艺术家园和海东方体育公园计提减值共计6.69亿元，计提减值原因及过程详见问题二、一的相关回复内容。二是因年末资金压力较大，公司在四季度对融城昆明湖部分地块的车位出台了调价方案，按调整后的销售价格确定车位可变现净值，共计提了跌价准备1.14亿元。

问题三，上交所请公司结合现阶段的经营、财务等方面情况，补充披露公司针对业绩大额亏损已采取及拟采取的解决方案及应对措施，并充分揭示相关风险。

云南城投在回复中提出三大方面：一加强内部管理，提升竞争力；二借助集团混改，积极筹划公司资产重组，优化资本结构，降低负债率，增强盈利能力；三借助优势资源，实现战略转型。

其中，云南城投提出将加大对现有商铺及车位的去化力度，拟通过改造公寓出售、调价促销等多种方法降低存货占比，预计2020年去化约47万平方米；计划新开工面积为136万平方米，拟竣工面积为72.8万平方米。公司资金将优先向周转速度快、收益高的在建项目倾斜，加快开发节奏，保障项目按计划竣工交付。

目前，公司已取证待开发的土地面积为6132亩，公司下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标，依托资源整合优势及拿地能力，着力构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块。

云南城投于同日发布的另一则公告显示，于1月23日公告的拟出售17家子公司股权事项，因受疫情影响，公司聘请独立财务顾问、法律顾问、审计机构和评估机构等中介机构的工作尚未完成。