【会议直击】绿城中国：公司要经历康复期、健身期然后进入快速起跑期

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日期：2020年3月23日 下午7:51作者：鄒舒惠

绿城中国（03900-HK）于2019年实现合同销售金额2018亿元（人民币，下同），按年增29%，超额完成目标。公司今年销售目标2500亿元人民币，公司董事会主席、执行董事及行政总裁张亚东表示，因新冠肺炎疫情，一二季度所受影响较大，但相信在无大的“黑天鹅”事件发生情况下，全年大概率能实现这一销售目标，但仍要视乎全球疫情发展趋势和资本市场情况。

今日记者会上，有股东们质疑绿城中国过去三年业绩爆雷，资产大量减值拨备，这样的情况会否持续第四年甚至第五年？公司执行董事及执行总裁周连营表示，并不认为公司业绩到“爆雷”的地步。因公司一些历史项目在经历了2017年的严格管控，影响了项目效益，公司需要根据市场准则等进行必要的会计处理，并对业务进行调整。他又指，根据目前现状，公司对未来业务发展仍然有信心。

2016年房地产市场迎来周期高点，全年的成交规模创下历史新高，一边是地产行业大丰收，另一边则是不少房企还在高价拿地。而在随后的房地产政策收紧情况下，当初高价拿地的房企们开始吃苦头。

“近几年我们在康复期，往后三年我们在健身期，再过三年可能就变成了快速起跑期。我们的成效可能和大家预期有差距，但我们正在努力向大家的期望靠近”，张亚东将公司所经历的阶段形容成三个时期，又指“公司去年拨备减值17个多亿，今年拨备13个多亿，目的就是要为公司负责。目前我们大部分问题已得到解决，一小部分问题正在解决。”

绿城中国今年的努力方向是“聚焦利润”，但这个利润也是有限度的利润。张亚东说，“今年的项目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已经确定，只能在这个基本面上做工作，在有限程度上提升利润，但保证现金流稳定是最基本的要求”。

为与十四五发展规划相匹配，公司亦提出五年发展规划设想，未来聚焦重资产、轻资产和“绿城+”三个板块。公司战略目标是，于2025年实现销售规模超5000亿元，其中重资产业务实现3500亿元，轻资产业务实现1500亿元，而“绿城+”板块可丰富公司产业业态和加强产业链。张亚东表示，以重资产目前的发展速度，3500亿元的目标其实可提前两年达成，但公司正在调整业务结构，控制重资产板块增速，并持续发展提升轻资产板块和“绿城+”业务的发展。

公司今年下半年分别有一笔9.5亿和6亿的美元债到期，周连营称，公司在充分考虑资金的情况下制定合理的还款计划，会考虑境外银团以及发债等多渠道部署，公司有足够能力按时归还贷款。公司1年内到期借款占总借贷的36.6%，公司指已提前做好资金安排，现金流较为充裕，债务结构十分合理，偿债压力可控。

另外，公司旗下分拆绿城管理赴港上市，公司执行董事执行总裁郭佳峰表示已向联交所递交上市申请，接下来要根据联交所规定和资本市场安排来进行。他认为，绿城管理上市后可更加明确在代建板块的行业龙头地位，确立品牌形象；同时有资本加持，代建业务的发展可更好施展拳脚；除此以外，绿城管理同事能为绿城中国的利润带来更大贡献，以及利好母公司品牌建设。

 

以下为网络记者会部分实录：

Q1.受疫情冲击，近来市场上可能会出现很多并购机会，公司过去参与比较少，今年的部署会怎样？

张亚东：今年的确收购机会可能会比较多，我们目前也有在谈的，我们在高度关注，希望今年加大这方面的工作。

郭佳峰：我们在并购方面有难处，主要是收购对象要符合我们公司的调性，因为怕影响产品品牌力。我们会铺开面较广，进行项目优选。我们会很重视机会，但是也要小心往前走。

Q2.绿城管理分拆上市进展如何？分拆之后有什么影响？

郭佳峰：绿城管理上市的工作已经展开，我们已经递交了A1表给联交所，接下来要根据联交所规定和资本市场安排来进行。至于绿城管理上市对绿城中国的影响，一方面更加确立了绿城在国内代建板块的龙头地位，确立了品牌形象；二是受到资本加持，代建业务可以得到拓展；第三就是预期利润也能为绿城中国带来贡献，也利好我们的品牌影响力。

Q3.总是见到绿城业绩爆雷，投资者对绿城业绩的预期和公司实际公布的不一样，投资者未来怎么样判断绿城的业绩？

周连营：我个人认为还没有到爆雷的地步。大家关注可能在我们的一些拨备上面，感觉比较突然一点，我们也非常理解。拨备减值方面，我们的确有一些历史项目，经历2017年的严格管控，我们一些项目在限制政策影响下出现了问题，项目效益受到影响。这些历史上积累下来的物业，按照要求我们进行了必要的会计处理，对业务调整，而这些处理也是负责任的，是成熟企业的做法。对于现阶段的状况，我们还是有信心的。减值方面，我们还是要不断评估我们的物业，对股东负责任。不同时间和环境中对资产价值评估，未来我们还是会坚持这个原则。

Q4.你们公司连续三年都爆雷，资产大量减值，会不会第四年、第五年了还要爆雷？你们做法和主流市场有些不一样，这没有问题，但是不是离主流也太远了？公司有没有回购计划？

周连营：在企业的整个发展过程中，根据规划配套和项目实施状况对一些资产进行处置，特别是房地产行业里，这是普遍状况。不同企业在对持有物业的价值评估方面，把握的水平有一些区别，各个公司根据承受能力和未来长期可持续发展，应该会有好的平衡。我们在未来也会和投资人有更多沟通。

张亚东：回购方面，我们正在研究中。

Q5.您刚提到，疫情之下，绿城现在最关注的是利润，因为限价的原因，杭州好几个微亏的项目变成巨亏，能否详细解说一些？

张亚东：因为每个项目差异都很大，可以会后交流。 还是要感谢老股东们的厚爱。近几年我们在康复期，再三年是健身期，再过个三年，可能就变成快速起跑期。我们的工作和大家预期可能有些差距，只能说我们在努力去向大家的预期靠近。大家问我最痛苦的是什么，我说就是改变不了过去。不是绿城改变不了，而是投资者也改变不了过去，这对你们（投资者）是痛苦的，我们表示歉意。但这要时间去改变，我们去年拨备减值17个多亿，今年13个多亿，目的就是要为公司负责。目前我们的大部分问题已经得到解决，一小部分问题也正在解决。

我们现在最关注的不是销售额，而是利润。我们想要给大家做贡献，但也必须要处理历史遗留问题，面对原来的基础。这个成果的呈现和大家想象的有差距，但我们不认为是爆雷。

你们可能更关注未来会怎么样，我们认为新的问题基本不会再出现，老的问题也正在解决。