【会议直击】大发地产：可售货值达430亿元，销售目标15%以上

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日期：2020年3月31日 下午5:49作者：蔡凱铖 編輯：彭尚京

大发地产（06111-HK）主要从事物业开发、物业租赁及提供物业管理服务，其中，物业开发是公司的主要收入来源。公司的房地产开发业务涉及长三角城市群、粤港澳大湾区、中部城市群、成渝城市群等区域。

从公司的土地储备分别来看，分布在29座城市共69个项目，其中62个在长三角地区，由此可见，公司的土地主要集中于长三角地区。截至2019年12月31日，公司联同合营及联营公司的土地储备总规划建筑面积约5.0百万平方米，平均地价约4460元/平方米，可供未来两年以上的需求。

收入增长24.4%，净利增长8.2%

2020年3月31日，大发地产发布2019年度业绩报网络会议，公司收益73.98亿元（人民币，下同），同比增长24.4%，归母净利润5.16亿元，同比增长8.2%。

虽然公司的收入和净利都保持正向增长，但净利的增速却不及收入的增速，这主要与公司的毛利率下滑和销售及分销开支、融资成本的增长有关。

公司的毛利率由2018年的约26.6%下降至2019年的约22.9%，主要是2019年已交付物业总建筑面积增加，使得公司的销售成本增加，由2018年的43.64亿元增长约30.6%至2019年的57.02亿元，导致物业销售、物业租赁及物业管理服务三大业务的毛利率都在下降。

除了毛利率的下滑，公司在2019年的销售及分销开支、融资成本也在增长。其中，销售及分销开支由2018年的1.77亿元增长约52.3%至2019年的2.69亿元，大大缩减了公司的利润率，主要是由于公司加大广告、营销等投入，扩大公司的内部销售所致。融资成本由2018年的1.33亿元增加约88.2%至2019年的2.50亿元，主要是计息借贷余额增加所致。

在建工程基本复工，2020年销售目标15%增幅

对于2020年，疫情对各行各业都带来很大的影响，房地产行业的销售及在建工程的复工情况也受到很大的影响，这也是投资者最关注的事情，公司管理层在网络业绩会中表示，公司的项目主要在长三角地区，目前的售楼处全部开工，在建的52个项目复工率约98%,也基本全部复工，疫情对公司的项目影响在减少。

对于疫情，管理层表示，虽然疫情对房地产企业带来一定的影响，但国家也加大对房地产的政策支持，并且海外疫情的加重，使得美国大幅降低利率水平，而中国近期的逆回购利率也有所下降，这会影响到LPR利率的下降，对房企有促进作用。

在现金方面，截至2019年12月31日，公司的现金及现金等价物为28.12亿元，同比增长89%，不仅如此，公司的净资产负债比率也由2018年12月31日的107.2%下降至2019年12月31日的77.8%，由此可见，公司在2019年的财务状况改善较为明显，也有更多的资金来应对疫情所带来的短期现金压力。

对于2020年，管理层表示，公司基于疫情的影响，但仍然设立15%以上增幅的销售目标，目前的全年可售货值达到430亿元，但最近的客户回访量增加，所以全年的销售目标达到非常有信心。

以下为记者部分实录：

Q：公司在2020年1到3月的实际拿地情况？

A：公司在2020年1到3月拿了3块土地，超过50亿元，分别在温州、成都和苏州地区。

Q：2020年的拿地策略及预算，未来如何看房地产？

A：目前来看，拿地的外部环境不稳定，此次疫情的影响，特别是国外疫情加重以来，对世界经济影响很大，对中国经济影响也大，地产作为中国经济的重要板块，也会受到一定的影响，公司的策略是在不确定性中寻找确定性，保持快和稳的节奏，深耕长三角地区及周边城市等，纵向和横向拓展。

关于未来的房地产，中央的房主不炒仍然是主线，好的房地产企业仍然能够获得好的发展机会。

Q：疫情下各地陆续出现政策，在楼市方面有什么政策，对公司有什么影响？

A：疫情期间，各地政府出台复工政策，公司的受益项目主要在宁波、清远等地区。

Q：疫情下，公司的售楼处和工地的复工情况如何，公司在湖北是否有项目？

A：公司的项目主要在长三角地区，目前在湖北并没有项目。公司的售楼处全部开工，在建的52个项目在复工，复工人数6800人，基本完成复工，对项目影响不大。

Q：请问公司未来几年的毛利率目标？净负债率水平？

A：公司的今年的毛利率约23%，公司是以高周转策略为主，公司预期未来一两年保持在20%到25%之间。

公司在2019年的净负债率下降至78%，主要是公司提升回款效率，通过回款的管理来压缩回款时间，从而提高效率。公司在2019年引入合作方，降低公司的财务风险，严格控制整体的投资支出。未来两年，公司预期把净负债率保持在100%以内。

Q：公司在2020年1月至3月的销售情况如何？

A：公司在2020年1月至3月的合约销售额约30亿元，2020年的销售目标受疫情影响，目标是15%的增幅，公司全年可售货值达到430亿元，总体货量充足，虽然受疫情影响，但最近的客户回访量增加，所以全年的销售目标达到非常有信心。

Q：国内融资是否有放松迹象，比如按揭贷款？

A：疫情出来后，特别国际疫情的加重，美国和欧洲大幅降低了利率水平，给市场注入了大量流动性，未来的国际利率还有走低的趋势，中国的货币宽松是大概率事件，近期的逆回购利率下降了，会影响到LPR的利率，国内的宽松迹象已经有所显现。从地产来看，国家加大按揭支持力度，按揭利率随着LPR的下降，对地产有支持的作用。