恒大：一季度“开门红”，实力转型有信心破万亿

原創

日期：2020年4月1日 下午12:43作者：毛婷 編輯：彭尚京

今年年初的疫情让众多地产发展商措手不及。此时却不得不佩服恒大(03333-HK)线上卖房的快、准、狠。

在发展商还懵然不觉时，恒大已率先启动网上卖房出奇制胜，关键是明码标价无中间商赚差价，VR看房隔绝密切接触，周全地解决客户顾虑。3月份通过“恒房通”登记购房享78折优惠，成为兼职销售员还可享佣金和额外优惠，如此实在到位的优惠力度精准直击客户痛点——节省成本增加优惠力度促销，这一着可谓高明。

这一果断应对的创新销售模式确实成果斐然。根据恒大的公告，今年2月13日通过“恒房通”平台实施网上销售，截至2月底共实现网上认购9.914万套，认购金额达到1026.7亿元（单位人民币，下同）。

2020年首季销售和回款增长强劲

截至2020年3月31日下午四时，恒大三月份的未经审核合约销售达到612亿元，较2019年3月的549亿元高出了11.48%，2020年第一季度（截至2020年3月31日下午四时）合约销售金额同比增长22.5%，至1465亿元。

回款方面，截至31日下午四时，恒大的三月份回款金额达到664亿元，比2019年3月的271亿元高出了1.45倍！2020年第一季度（截至2020年3月31日下午四时）的回款金额同比大增55.2%，至1133亿元。

在第一季因为疫情整个房地产市场偃旗息鼓之际，恒大实实在在地展示出龙头的能力和魄力，销售表现稳居行业第一，也刷新了该公司第一季度销售及回款的最高纪录，这显示出恒大灵活应变的销售能力和强大的执行和管理能力。

不过，在如此有利的势头下，恒大仍然维持稳健的销售目标——2020年全年合约销售目标为6500亿元，比2019年的实际合约销售金额6011亿元高出8.14%。

但这并不是全部，该公司的内部销售目标其实是8000亿元，到2022年达到一万亿！

全面实施新战略

这一次业绩会的一个亮点是，许家印教授宣布恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的新战略。

新战略的背景

总裁夏海钧博士提到：恒大的起步比同行晚，在1997年才成立第一个项目公司，也就是说在2016年之前的20年，恒大都是追赶者的角色，所以当时的战略是高负债、高增长，以把握中国房地产的黄金20年。这一战略是有效的，恒大实现了从小的项目公司到前三甲的龙头地位——2016年实现了销售逾3700亿的成绩，从而确立了龙头地位。

从2017年开始，该公司从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。在2017年和2018年，恒大的负债率实际上大幅下降，净负债率由2016年的逾450%降到了2018年的逾150%。到2019年，该公司做了一个系统的调整和准备，从而提出了高增长、控规模、降负债的大目标。

从过往的发展来看，恒大的优势就是抓住了中国房地产辉煌发展的20年而成为土地储备最大（也是土地储备最优质）的龙头企业，为未来三年高增长、控规模、降负债奠定了坚实的基础。

新战略内容

“高增长”，就是充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长。前文已经提到恒大如何利用高明的网上销售实现疫情宅家期间的销售高增长。而2020年恒大的可售货量约为1.32亿平方米，足以支撑其销售。

夏博士亦表示，发挥网上销售的巨大优势，力争实现今年的销售目标：恒大对外公布的销售目标是6500亿元，而内部的指标是8000亿，同时每年保持均衡的增长，实现该公司2022年销售一万亿的目标，“这也是我们首次向社会提出来三年突破万亿的大目标”。

“控规模”，就是要控制土地储备规模，2020年至2022年总土地储备计划平均每年减少3000万平方米。

截至2019年12月31日，恒大的总规划建筑面积达到2.93亿平方米（不包括旧改项目在内）。夏博士指出，恒大要利用自身作为房企中土储最大的优势，每年减少土储3000万平米，三年减少9000万平米，将总土储控制在2亿平方米左右，按这个目标以后三年恒大每年新增的土储大概是4000万左右（以前是6000万-8000万），通过降低土储，来实现该公司控规模，降负债的要求。

“降负债”，指的是大幅降低负债总额和负债率，目标是在2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

许教授为参会者算了一笔账：“2018年和2019年，恒大的销售回款每年维持在4500亿左右（财华社注：回款率超八成），如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

许家印教授提到，实现高增长，恒大有非常好的条件——第一是有足够的土地储备，第二，在春节疫情期间颠覆性地开创了网上卖楼的成功经验，奠定了恒大强大的销售能力。

在销售额方面要实现高增长，但是在土地储备方面，要实现控规模，目前的土地储备3亿平方米，按照现在的销售规模大概足够四年半的需要，循序渐进地降缓土储增长是科学又合理，同时又能保证可持续发展。销售额的大规模增长和土地储备的负增长，就实现了负债的大幅下降。

值得注意的是，恒大的土地储备原值为5273亿元，土地储备平均成本仅为每平方米1800元，其中一二线城市土储原值为3524亿元，占67%，平均楼面地价为每平方米2252元，三线城市土储原值1749亿元，占33%，平均楼面地价为1281元。

夏博士指出，由于黄金二十年恒大有勇有谋有胆识地累积了大量优质的低成本土储，楼面地价约为1800元，建安成本（包括精装修）约每平米6100元，即使按照2019年清货尾的折让价计算，恒大的毛利率也在30%以上，净利率在10%以上，有信心未来将继续保持如此理想的盈利表现。

恒大计划于2020年、2021年和2022年三年实现全面高增长、控规模、降负债的发展目标，在三年之后成为中国房地产企业中效益最好，土地储备均衡，发展潜力最大的公司。