72亿逆市拿地，合生创展激进中寻转变？

原創

日期：2020年5月13日 下午1:38作者：沈大班 編輯：彭尚京

近些年，沉睡的“华南虎”合生创展(00754-HK)开始苏醒了，在推盘、拿地等方面异常积极主动，这一改变也直接扭转了近两年业绩下滑的颓势。

时过变迁，刚苏醒的合生创展，正进入了存量博弈的时代，各大龙头房企开始放缓拿地的步伐，切换至趋于稳健的赛车道。或许是沉寂了许久的缘故，合生创展并不在意外部环境的变化，主动出击斩落国内多块高价地皮。特别是于2020年5月11日，斥巨资买下北京地皮，引发市场多方猜测，更是有人调侃“老虎要发威了”，那么，激进增储的合生创展，能否重返昔日辉煌呢？

斥72.2亿元购北京住宅地皮

5月11日，合生创展发布公告称，附属公司北京合宏达盛斥资72.2亿元人民币（单位下同）收购位于北京的土地。

中标这块地皮由两块位于北京市丰台区南苑乡分钟寺村的土地组成，是作居住用途，建设用地面积为3.58万平方米，建筑控制规模面积为10.74万平方米。

据了解，合生创展竞得此地块并不容易。据拍卖现场媒体报道，该地块共吸引合生创展、融创、中海、平安、城建、招商恒基联合体、金融街金地联合体、首开保利建工联合体8家企业前来竞拍。在竞拍中，合生创展一手报价59.51亿元，平安报价62.8亿元，融创紧接加入，举牌停留在66.8亿元，随后中海报价71.6亿元，与合生创展紧随其后报价，最后经过57轮竞价后，合生创展以72.2亿元定音，拿下这宗地块。

这宗地起拍价57.19亿元，最终溢价率为26.5%，楼面价达到6.7万元每平方米，刷新了自2017年以来，北京南城楼面价单价新纪录。值得一提的是，72.2亿元的拿地价约占合生创展2019年全年营业收入的43.29%。如此大手笔且激进的策略，完全颠覆了过往保守的拿地模式。

实际上，合生创展拿地策略由守转攻的改变始于2019年。2019年，一改过往保守的拿地策略，7月分别以9.36亿元及11.19亿元斩获江门蓬江区两宗商住用地及广州增城陆村一地块，占地面积3.9万平方米；8月以13.64亿元收购新城杭州江干区的土地，土地面积4.9万平方米；9月拿下广州番禺新基村旧改项目，斥资29亿元，总用地面积为24.71公顷。截至2019年12月31日止，全年土储达3111万平方米，同比增长6.47%，结束了土储五连降的窘境。

步入2020年，在各大房企喊着“活下去”，且缩减开支的形势下，合生创展依旧我行我素，大手笔拿地。这样激进的方式能否适应未来楼市的发展，是值得商榷的。

激进策略之下，亦有烦恼

在开启逆市拿地的同时，合生创展与其他房企一样，实现“快周转”策略，加快改善型及刚需型住宅产品的去货，进一步提升投资性物业的租户组合，并拓展品牌管理业务，推进轻重资产并重发展的战略。

激进的策略也给合生创展带来可观的回报。据2019年财报显示，销售及预售合约出售的物业总额212.58亿元，同比增长41.96%，创下合生创展历史最好成绩,且首次冲破200亿元的大关；交付建筑面积合共730,282平方米，同比增长56.50%；全年实现营业收入186.01亿港元，同比增长39.92%；归属股东净利润为94.86亿港元，同比增长64.25%。

在业绩高走之际，合生创展的负债也开始高走，2019年全年负债总额1290.88亿港元，同比增长34%，资产负债率约63.25%，同比增长4.55个百分点。

除此之外，随着债务的增加，一直被叫好的资产运营效率也开始下滑的趋势。据Wind数据显示，截至2016年至2019年底，合生创展的流动比率分别为2.44、2.17、2.15及1.98；速动比率分别为0.54、0.51、0.59及0.63。

从流动比率趋于下滑及速动比率趋于波动的变化来看，反映资产运营效率缺乏稳定性，偿债短期债务可能存在一定压力。若流动比率及速动比率后续出现持续下滑的情况，可能会导致公司资产流动性不高的风险。因此，合生创展在追求业绩稳增长的同时，如何保持资产运营高质量运行也至关重要。

存量博弈时代，激进的作风如何脱颖而出？

房地产行业已经从增量时代步入存量时代发展，无论从客户需求端，还是土地供应端，增量都趋于收敛，存量博弈成为当下主旋律。在房企步入存量博弈的同时，行业竞争趋于两级分化状态，头部企业强者恒强，市场份额持续提升，中小型房企竞争则异常激烈，分食着所剩无几的市场份额。

以土储计，合生创展可以列入我国最大型的房地产开发商行列。若综合营收及其他盈利指标，合生创展与其他华南四虎恒大、碧桂园、雅居乐、富力相比，实力较为悬殊，核心竞争力逊色不少，暂时不具备强者恒强的本色。

在此处境之下，反其道而行之的合生创展，实行快拿地及快周转的模式，能否从竞争激烈及存量博弈的环境下脱颖而出，重返昔日辉煌或追赶其他华南四虎，非常值得我们期待的。