百强房企6月销售恢复好于预期 地产股7月开门红集体迎大涨

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日期：2020年7月2日 下午1:51作者：毛莉 編輯：彭尚京

新冠疫情影响下，2020年第一季度房地产销售及投资数据出现下滑。疫情使得房企一季度短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速首次负增长；但进入二季度，房地产投资增速跟随销售、开复工、拿地修复则有所改善。

另外，财政部发布，5月国有企业营业总收入环比增长4%，恢复至2019年同期水平的98.6%；利润总额环比增长251.1%，恢复至2019年同期水平的94.5%。持续回暖的中国经济也为楼市带来一片生机，随着疫情对楼市成交的影响逐步减弱，市场信心得到了明显恢复。而从百强房企6月份销售最新数据来看，地产基本面维持较强复苏态势。

TOP百强房企6月份销售环比大增

据克而瑞研究中心数据显示，6月，TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。单月业绩同比逐月回升，自4月转正后进一步提升至13.8%。2020年4月-6月，TOP100房企全口径业绩规模高于去年同期，整体销售恢复情况好于预期。该研究中心表示，虽然疫情对上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大影响，但自3月份以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。二季度，百强房企整体销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

中国指数研究院7月2日发布报告称，2020年上半年，房企逐步修复因疫情影响的业绩，行业三强碧桂园、万科、恒大上半年合计销售超过万亿元，销售额破千亿元房企13家，较去年同期增加1家；其中13家千亿房企组成的“超级阵营”销售额增长率均值为2.20%，其中金茂以超30%的增速带动超级阵营业绩增速回正。此外，百亿元房企107家，较去年同期减少14家。TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。单月来看，6月TOP100房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，销售业绩保持稳步增长。

具体来看，以中国恒大(3333-HK)为代表，该公司7月1日晚发布的业绩公告显示，6月实现销售760.5亿，同比增长51.3%，1-6月销售额3488.4亿，同比增长23.8%，已完成年初提出目标的54%。与此同时，其股价相较于2020年3月24日触及的最低点9.76元，上涨了104%。值得一提的是，此次期中考对恒大来说是多项指标为历史最好成绩。

碧桂园(02007-HK)昨日亦公布，该集团6月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币609.6亿元，较去年6月同比增加0.93%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约729万平方米，较去年6月同比增加9.72%；值得一提的是，由于因其拥有强大的内控体系和土地储备，摩根大通最新研报给予碧桂园增持评级，目标价14.5港元，较现价升值空间达逾45上%。同时，汇丰给予碧桂园买入评级，目标价11.5港元。富力地产(02777-HK)7月2日午间公布显示，6月权益合约销售总金额约为人民币145.1亿元，销售面积达约116.44万平方米，与上月相比，销售收入和销售面积分别上升37%和32%。

据克尔瑞房产的研究数据，由于新冠病毒疫情的影响，今年1-6月，TOP百强房企的全口径销售金额累计值达51141亿元，同比降幅较前值收窄5.3个百分点，但整体仍尚未转正，为下降-2.7%。目前销售已经累计转正的企业可以认为是走出疫情影响的企业。目前来看，规模前十房企中的2020年上半年销售业绩，有多家企业销售同比转正，其中中国恒大以将近24%的增幅在规模房企中保持了增幅最大。中报业绩期来临，随着地产销售的快速恢复将支撑坚实及更明显的全年销售增长的预期，多家机构普遍看好中国房地产板块。

地产板块估值目前处于历史低位

对于房企而言，基本面可能正在改善，政策压制风险也依然存在，“房住不炒”仍然是一个大的基调，行业政策仍然以稳为主。

不过，值得一提的是，昨日市场传来消息，央行于2020年7月1日起再度下调再贷款、再贴现利率，市场解读为变相“降息”。此次央行通过下调再贷款利率和再贴现率的变相降息的手段向市场传递出进一步放松银根的信号，直接刺激房地产市场回暖量价齐升，这也造就了房地产板块进入7月的第一天就开启了暴力拉升的模式。而随着未来实际利率的进一步下行，预计会有更多资金被逼出银行体系转而拥抱权益类资产。

另外，从房地产板块估值来看，目前板块位居十年来低位，具有明显的价值洼地特征 。目前，地产板块PE(TTM)已低至8.8倍，处于历史低位，处于横向板块倒数第二；主流房企2020PE创新低至4.9倍、较18H2估值底折价达25%，金科股份、绿地控股、金地集团、信达地产、阳光城、滨江集团、保利地产、万科A等个股市盈率均不足10倍。

国泰君安证券地产观点称，目前的估值已经是最近5年的最底部，而根据半年报业绩披露，15%的业绩增速问题不大。天风证券发文称，当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期；行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。此外，光大证券研究报告也指，6月40家主流房企销售额单月同比+15%(5月单月+11%)，1-6月40家房企销售额累计降幅收窄至-2%(1-5月累计-7%)。政策面平稳，资金环境相对宽松，为基本面持续修复奠定基础，行业短期升势明显。目前AH主流房企整体估值水平处于低位，高股息收益对长线资金具备较强吸引力，叠加海外资金回流预期，建议下半年对地产股配置可更加积极。

蛰伏已久 地产板块迎来集体大涨

疫情得到基本控制、经济数据向好提振了A股市场板块的信心。上半年房地产行业销量超市场预期，持续向好的销售数据也有力地激发了市场情绪，对资本市场有明显拉动。蛰伏已久的地产板块，终于迎来集体上涨。

7月第一天，A股地产股强势走高，掀起了下半年第一波上涨热潮。截止7月1日收盘，房地产板块涨幅达5.29%位居行业板块首位 ，其中10只个股涨停，20多股大涨超5%以上。另外，值得注意的是，近期深圳板块中的国资房企个股走势强势。近一个月时间，叠加国企改革概念深物业A(000011-CN)股价大涨超80%、深振业A(000006-CN)股价也涨超60%。

7月2日，地产板块再度延续强势走高。截止午间，绿地控股(600606-CN)、世联行(002285-CN)、格力地产(600185-CN)涨停，中交地产(000736-CN)、市北高新(600604-CN)、金科股份(000656-CN)等大涨超9%触及涨停，信达地产(600657-CN)、中南建设(000961-CN)等跟涨超7%，阳光城(000671-CN)、金地集团(600383-CN)等多股涨超5%。此外，港股市场中内房股亦全线跟涨，其中，中国金茂(00817-HK)大涨13.39%，旭辉控股(00884-HK)、融创中国(-HK)、时代中国控股(01233-HK)涨超12%，中国奥园(03883-HK)、佳兆业集团(01638-HK)、绿城中国(03900-HK)涨超9%，龙光集团(03380-HK)涨超7%，新城发展(01030-HK)、万科企业(02202-HK)涨逾6%，禹洲地产(01628-HK)、中骏集团(01966-HK)、宝龙地产(01238-HK)等均涨超5%；此外，中国恒大(03333-HK)、碧桂园(02007-HK)亦涨逾4%。

市场分析认为，以恒大等代表的龙头房企上半年业绩复苏超预期，同时由于房企销售重心更偏向下半年，预计下半年在疫情缓解、政策继续宽松以及需求释放等多重因素作用下，将有望释放更多的销售动能推动房企业绩进一步提升。业内人士也表示，眼下房地产指数久违大涨，且成交量明显放大，或意味着部分资金已经开始调仓并始重点关注。此外，多家机构都对下半年龙头房企的表现也充满期待，地产产业链头部企业后市值得重点留意。