房地产存量时代下，新势力港龙中国地产，为何投资者值得关注

原創

日期：2020年7月27日 上午8:59作者：沈大班

前言：

在“房住不炒”及融资端依旧收紧调控主基调下，长三角地区及粤港澳大湾区房地产行情却是韧性十足，土地拍卖及投资额依旧火热，成为各大房企必争之地。

在此背景下，长三角知名房地产开发商港龙中国地产(06968-HK)有望借助其成功在港交所挂牌上市的资金储备，丰厚的土储及策略性开发等优势，从众多竞争对手中脱颖而出，成为房地产存量时代最为受欢迎的房企之一。

以长三角为起点，借势加快全国化布局

近年来，港龙中国地产作为一家长三角知名地产开发商，各项业绩指标呈现稳健且高质量增长势头，企业高成长性凸显。

据招股书显示，截至2019年12月31日止三个年度，港龙中国地产的营业收入分别约为人民币4.34亿元（单位下同）、16.6亿元、19.8亿元，复合年增长率高达113.5%；净利润分别约为3,280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率为278.6%。

盈利能力方面，截至2019年12月31日止两个年度，港龙中国地产净利率分别为20.0%及23.8%，高于同期百强企业净利率均值的11.60% 及11.10%；港龙中国地产的ROE分别为64.90% 及39.90%，同样高于同期百强企业均值的16.70%及15.90%。

在“房住不炒”的大背景下，经营业绩及投资回报率能实现如此高质量增长，反映出港龙中国地产注重高质量发展亦强调经营提速，借势加快全国化布局的战略导向是正确的且可行的。

就经营提速而言，港龙中国地产自成立至今明十分看重经营提速。其深知优化经营是保证财务稳健与管理提速的核心实现路径，亦是企业高质量增长的基石。

首先，投资方面，港龙中国地产已经有一套完善且高效的指标评价体系，在项目投前、投中和投后及时进行更新关键指标。

其次，在房企最为看重的融资方面，港龙中国地产践行稳健的财务政策，通过丰富的融资渠道满足资本需求。

最后，运营方面，与其他房企不同，港龙中国地产重视跟踪项目周期及每个阶段主要工作流程，重视时间进度、更严控产品质量。

就全国化布局而言，港龙中国地产除深耕长三角这块沃土外，还将业务拓展至我国其他发展潜力巨大的城市，以提升自身核心竞争力。

据了解，港龙中国地产，自2010年以来陆续在江苏省苏州、南通及盐城等城市布局后，公司开始进入高速发展期，布局扩展至发展潜力巨大的浙江省，综合实力获得全面提升。2018年，港龙中国地产在上海、杭州等一线和强二线城市持续发力布局，加速长三角深耕布局，同时将业务拓展至华中及西南地区，落子贵州、河南两省。

根据招股书，港龙中国地产具有多元化的项目组合，截至今年3月底，港龙中国地产于22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目。64个项目中除了有2个项目位于盘州和洛阳外，其余62个项目均位于长三角区域。其中有10个项目位于常州，10个项目位于常熟，6个项目位于南通，江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%，可见港龙中国地产在长三角土储非常丰富且优质。

除此之外，港龙中国地产前瞻性的洞察力，亦是其从众多竞争对手中脱颖而出，实现高质量增长的另一大驱动因素。港龙中国地产深知房地产存量时代的到来，产品力竞争日益激烈的背后凸显，其实是人们对于居住需求的深层次转变。建基于此，港龙中国地产进行了多元策略性调整，通过匹配不同城市家庭的居住需要，打造尊享、轻奢、宜居三大产品线，贯彻精制主义的理念，从产品设计到施工，从选材到工艺工法，每个环节都注入港龙人对品质的追求，不断打磨产品与服务。而透过持续深耕的城市战略、匠心精筑的产品理念以及本土化的国际生活实践，也让港龙中国地产在众多城市建立了品牌效应。

据克而瑞数据显示，港龙中国地产跻身2019全年销售百强排行第83位。而在2020年5月13日中国指数研究院举办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”上，港龙中国地产又荣获了“2020值得资本市场关注的房地产公司”称号。一项项荣誉的背后，反映出市场对“港龙”品牌的高度认可及信赖，更反映出港龙中国地产综合实力正不断提升，是值得投资者关注的房地产新势力。

坚持多元化获地，策略性合作开发

据招股书显示，港龙中国地产目前在21个城市的53个开发项目的总土地储备为544.44万平方米，包括可销售及可出租建筑面积为26.08万平方米、总建筑面积为475.17万平方米的开发中物业以及总建筑面积为43.19万平方米的持作未来开发物业。从土储来看，现阶段港龙中国地产丰富的土储是可以保障公司较长时间内经营业绩稳健增长。但是，即便家中粮仓充沛优质，管理层也希望上市后迎来新一轮高质量增长，公司决定继续实现多元化获地及策略性开发等模式。

就拿地方面，即便上市后，手头现金流宽裕，港龙中国地产拿地策略依旧稳扎稳打，坚持多元化获地，有目的性地拿地。首先，港龙中国地产会通过城市周期精准研判，以降低拿地成本。另外，为了减轻获取土地带来的较高现金压力，港龙中国地产在会通过收购股权方式或与第三方业务伙伴合作来获取土地使用权。

就项目开发方面，近些年，随着土地供应不足与开发商购地意愿强烈的矛盾之下，合作开发模式逐渐成为趋势。而港龙中国地产便是该领域的佼佼者。自2015年起，港龙中国连年获得“守合同、重信用”企业称号。目前，港龙中国地产在业内因诚信、务实而知名，先后加入新虹桥采购联盟、在沪闽商地产采购联盟，与众多知名品牌签订战略集采协议，持续与融创、中南、弘阳、正荣等知名开发商合作开发楼盘，广受业内好评。

基于公司具备较高的声誉，港龙中国地产上市后会持续且加快推行这种独特的合作开发模式，进一步提升核心竞争力及实现风险分散。

值得注意的是，在港龙中国地产上市不久后，合作开发方面就迎来了突破性进展。近日，港龙中国地产与黑牡丹置业、力高集团双双达成战略合作。其中，黑牡丹置业与港龙中国地产将以此为契机建立长期、全面的战略合作伙伴关系，共同进行项目投资及金融合作；力高集团与港龙中国地产将以共享“具有核心竞争力资质的资源、业务和团队”，依托各自在土地开发、产业投资、创新业态主题标杆性项目等丰富的平台资源，建立长期稳定的战略合作关系。

上市后短时间内就能与两大实力不俗的地产开发商签订长期的战略合作，足以反映出港龙中国地产在合作开发领域具备较强品牌号召力及公信力。因此，我们有理由相信上市之后，在坚持多元化获地，策略性合作开发形势下，港龙中国地产短时间内地产项目将实现倍增，经营业绩及现金流亦会保持稳健且高质量的增长。

尾语：

港龙中国地产作为行业的新势力，让我们认识到在存量房地产时代下，企业要成功，具备诚信与务实文化，以及前瞻性的战略眼光并不足以让其从众多竞争对手中脱颖。尚需开启多元合作方式，打造出企业差异化竞争力，才是实现高质量发展的关键所在。

展望未来，港龙中国地产只需继续顺应时代前行趋势，积极探索新时代城市生活美学，与城市共生长，为住户创造极致空间价值，未来依旧大有可为。届时，长期坚守港龙中国地产的投资者或股东，势必可得到丰厚的投资回报。