【会议直击】万科中期纯利约125.1亿 祝九胜：入股泰禾不影响股东权益

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日期：2020年8月28日 下午3:09作者：龍曼

【财华社讯】万科集团（02202-HK）发布截止2020年6月30日止的中期业绩。期内，集团实现营业收入1463.5亿元（人民币，下同），同比增长约5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长约5.6%；每股基本盈利人民币1.11元，同比增长约4.0%。不派发现金红利。

深陷融资困境的泰禾集团早前发布公告称，万科全资子公司拟以约24亿的总对价收购其19.9%的股权。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在中期业绩会上回应此次入股帮助同行走出困境。

祝九胜说，事情是否最终做成，取决于三方面因素，包括泰禾本身的求生欲、金融机构的理解程度，“他确实是过度负债，如果要求还本付息会导致现金流的枯竭。我个人认为，要么集体沉船，要么集体上岸，由金融机构决定。”此外，也要看福建省政府和金融办怎么处理辖下企业的困难。

他强调，万科会全程参与，处理好这件事，前提是不影响万科股东的权益和收益。

期内，公司房地产业务销售持续改善，1至6月，集团实现合同销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。销售的产品中，住宅占90.5%，商办占6.0%，其它配套占3.5%。

公司管理层表示，受到疫情影响全国房地产业务出现大幅下滑，3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。

管理层续说，上半年土地竞拍市场较激烈，万科坚持理性投资，在做好安全与发展平衡，收益与风险匹配的前提下，发掘各类潜在的投资机会。我们一共获取了55个项目，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益规划建筑面积占总规划面积的51.5%。上述项目的权益地价总额约321.3亿元，均价为6368元每平方米。获得建筑面积的区域从高到低分别为中西部区域、北方区域、南方区域和上海区域。

截至上半年期末公司各类型储备的总建筑面积为1.5亿平方米。受疫情影响，上半年新开工和竣工项目的节奏有所放缓，上半年新开工面积1835.6万平方米，同比下降6%，完成全年开工计划的62.8%；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，完成竣工计划的32.4%，预计全年竣工计划将与年初计划基本持平。

万科上半年物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。期内万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米。万科物业新签约建筑面积0.53亿平方米。

有息负债方面，从境内境外来看，公司境内负债占比74.5%，境外负债占比25.5%。人民币负债占比74.6%，外币负债占比25.4%。

展望下半年，管理层说，疫情和经济存在较多不确定性，集团将坚持积极销售，全面落实好产品、好服务、好项目，提升基本盘和行业竞争力，提升各项业务效益和效率，并提升投资质量，提倡长期有质量的发展。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜及其他公司管理层出席视频记者会，并投资者和记者回答提问，节录如下：

Q: 上周末政府推行重点房地产企业资金监测和融资管理规则，有消息说政府设置了净负债率等三道红线，公司是否了解相关政策？对公司经营有何影响？

A：监管机构是从规范房地产行业和规范金融风险的角度出台相关规则，我们会尽快研究和尽快适应，公司的财务和现金状况非常稳健，我们的净负债率保持在27%的低位水平，有息负债占总资产约15%，连续11年经营现金流为正。

Q: 今年上半年公司拿地金额较去年为什么减少很多？下半年会不会增加拿地？

A: 我们坚持稳健投资原则，每个季度都在叠代公司的投资策略和原则，在手的资源可以保证公司未来2-3年的发展。我们会不断关注市场变化，捕捉良好的投资机会，不会去追高，也不会过于保守。

Q：万科在TOD领域拿地的规划以及优势。

A: TOD领域是跟城市更新改造领域重点并行的领域，TOD和城市轨道交通相关，城市发展方向和交通和人口的流动密切相关。我们从2010年开始在加强投入TOD领域，提升运营效果，累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1853万平方米，累计投资约2400亿元，每个项目维持40至50亿投资。我们这几年建立了对城市的理解能力，强调深耕城市，发挥自身优势，加上深铁集团入股万科增加了公司对公共交通的运营视角。我们通过这些项目得到政府、轨交企业很好的回应和互动。

Q：万科如何看待下半年的政策和行业走势？

A：整个行业的长期政策和基调，“房住不炒”，没有改变。我们会不断观察和适应，为行业发展稳定做出贡献，做好自己的事情。

Q: 公司上半年结算后税后口径的毛利率为24%，较去年降了4%，是什么原因？全年结算毛利率的大致预期？

A: 今年的毛利率有回落，2019年的毛利率是在2017年和2018年销售高点结算的。近年房地产行业企稳，地价占售价比不断上升，地产行业毛利率下降是一个长期趋势，我们销售的毛利率较已经结算的毛利率低，可能还会有小幅回落。

Q: 商业地产业务和物流地产业务会不会分拆上市？

A: 目前没有这样的计划。

Q: 西北区域事业部成立的目的。如何看待大西北市场？五大区域发展任务有什么不同？其他区域有没有分拆计划？

A：我们昨天成立了西北区域事业集团BG，西北5省面积较大，在管理半径上相对较大。我们为了应对管理半径较大的问题，在银川、西宁、兰州、乌鲁木齐为一个小联盟，更好形成他们业务之间的互通、互助。西北BG的成立是为了更好加强万科各项业务在西北的发展，以西北作为内循环的大背景下，深耕“一带一路”的支连城市。在西北BG成立后，目前5大BG管理的半径在大致高铁5小时、飞机1.5小时，已经符合我们区域半径的管理要求，目前没有新的拆分计划和打算。

Q: 净负债率比去年进一步降低，但是会不会投资偏保守？公司对行业未来的市场判断。

A: 公司一直坚持稳健的财务政策，净负债率控制在40%以下的水平，今年上半年为约27%，比去年下降。尽管面对疫情，我们的经营性现金流保持226亿这样相对较高的水平。我们认为现金流是企业的生命线，不会放大杠杆谋发展，而是追求稳健的经营。

Q：入股泰禾集团的原因和逻辑。

祝九胜：泰禾的问题更多的是资金和融资的问题，他的产品能力和基础能力不错。大家在一个行业里面，都是中城联盟的成员企业。行业难做的时候，更需要行业本身的智力和行业自己的规范行为，这是我们考虑这个问题的主要逻辑。当泰禾面临投资约束时，寻求万科在内的企业一起想办法处理。万科即使能成为他的第二大股东，也只是以新的董事会授权指导下的正常运作。