多元化组合促发展，合景悠活盈利水平大幅迈步

原創

日期：2020年10月28日 上午8:33作者：覃漢計

在后地产时代，物业管理领域成为我国另一个掘金池。物管行业发展风险小、盈利持续性强，近两年来港股多家上市物管公司股价翻倍，走势远强于大盘，足以表明资本市场对物业股青睐有加。

进入金秋十月，港股市场又迎来一重磅物业股。10月11日，综合物业管理服务供应商合景悠活(03913-HK)成功通过上市聆讯，招股价每股7.0港元-8.13港元，拟发行3.83亿股，集资总额最多31.17亿港元,并已于10月19日-22日公开招股，预计将于10月30日登陆港交所。

深耕四大经济区，盈利水平大幅迈步

合景悠活的历史可追溯至2004年，彼时宏观经济处在上升期，房地产作为首要的消费热点。

迎合物业管理服务发展历史机遇，得益于与合景泰富集团(01813.HK)之间互惠互利、相辅相成的关系，合景悠活坚持自主创新发展，以强劲原生动力不断拓展业务版图，现已重点布局粤港澳大湾区、长三角片区、环渤海经济圈、中西部片区及海南4大经济区，覆盖全国38个城市，拥有物业服务、购物中心运营、写字楼运营等多元的稳固业务基础。这种综合物业管理服务的业务模式，使公司不断拓宽收入来源，降低了任何单一板块波动的风险。

截止2020年4月30日，合景悠活在38个中国城市或自治县合共管理109项住宅物业，在管总建筑面积为1,890万平方米；订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为2,970万平方米。商业物业管理方面，于2020年4月30日，合景悠活商业物业的总在管建筑面积为326.8万平方米，管理30个商业物业。

值得注意的是，合景悠活前瞻性地在粤港澳大湾区积极布局业务版图。于2020年4月30日，合景悠活在大湾区内拥有合约建筑面积为1,420万平方米，占总合约建筑面积的41.2%。据仲量联行资料显示，于2019年，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在大湾区排行第五。作为大湾区品牌企业，合景悠活将长远受惠于大湾区巨大的增长潜力和旺盛的物业管理市场。

深耕四大经济区以及不断开拓物业管理组合业务，驱动合景悠活过去以来实现了强劲了盈利的增长。2017年-2019年，合景悠活的营业收入分别为4.63亿元(人民币，下同)、6.59亿元和11.25亿元，年复合增长率高达56%；相应的净利润分别为4,414.8万元、7,968.2万元和1.85亿元，年复合增长率亦达到105%。净利润增速大于收入增速，彰显出合景悠活规模效益不断增强，成长性优越。

所以可以看到，合景悠活净利润率亦随业绩取得良好提升，2020年首4个月，公司净利润率为17.9%，较2019年同期提升5.3个百分点。

优异的成长性使合景悠活成为市场的领先参与者，根据中国指数研究院的资料，合景悠活于大湾区拥有稳健的市场地位，于大湾区领先物业管理公司间排名第10。

优质及多元化服务提升毛利率

多年来，合景悠活始终以提供高标准优质服务为己任，融合高科技智能化管理，不局限于传统物业服务模式，坚持多业态健康运营，努力为客户打造多元优质社区。

购物中心运营方面，合景悠活秉承「艺述·生态·乐活」的核心理念，致力与全客层人群共创有温度的个性化消费体验，针对不同消费人群，匠心运营摩方、悠方两大购物中心品牌。

合景悠活还是甲级写字楼运营专家，以高溢价率、高出租率、高收缴率成为所在区域写字楼运营管理的领先企业，是众多世界500强企业的长期合作伙伴。苏州领汇广场、成都环汇商业广场、广州合景国际金融广场、上海环球都会广场、广西合景国际金融广场等均是合景悠活运营打造的标志性城市名片。

凭借多年来为客户提供优质及多元化的服务，合景悠活曾荣获多个奖项，包括中国指数研究院评选的2020中国物业服务百强服务质量领先企业十强、赢商网颁发的2019年度商业地产优秀运营商等。于2019年，就每平方米收益及收益增长率而言，合景悠活在2020中国物业服务百强服务质量领先企业十强中分别排名第一及第二。

除了向住宅及商业物业提供多元化的物业管理服务外，合景悠活亦提供一系列增值服务，包括针对住宅物业的二手物业代理服务、家居清洁、维修、为年长住户改建公寓设计及针对商业物业的装潢改建、设施维修及租赁广告空间等业务。合景悠活的业务组合创造了多元化的收入来源，有助提升财务表现及增加客户忠诚度。

从毛利率看，合景悠活一系列多元化的增值服务成为公司实现业绩高速增长的一大驱动力。在管建筑面积拉动下，合景悠活增值服务表现优异。以公司社区增值服务为例，通过为物业发展商及业主提供物业代理服务、向业主及住户提供家居服务以及公共区域增值服务，公司社区增值服务收入增长迅猛。于2019年社区增值服务的收入贡献达1.55亿元，2017年-2019年复合年增长率达216.4%。2020年首4月，社区增值服务占住宅物业管理服务收入达24.7%，较2017年增长20.2个百分点。

除了收入规模上的贡献，合景悠活增值服务另一大贡献是助推利润提升。

我们都知道，物业管理行业的增值服务摆脱了传统劳动密集型以及低附加值的运营模式，因此毛利率普遍较高。在未来，能够培育社区增值服务成为收入主要推动力的物业公司将会引领行业发展。合景悠活就是快马加鞭拓展增值服务的引领者，其社区增值服务和商业运营其他增值服务毛利率极高，两者毛利率在2017年以来均高于40%。

在增值服务板块强劲的增长和高毛利率带动下，合景悠活整体毛利率在2017年-2019年分别为22.5%、27.8%及37.3%，2020年首4个月进一步提升至39.2%，远高于2020年上半年港股物业板块30.37%的平均毛利率。反映出合景悠活发展呈现出良好的趋势，盈利能力在业内处于优异水平。

对于未来，合景悠活一方面将进一步开拓多元化增值服务，积极发展毛利率较高的社区增值服务；另一方面持续升级集团的智能系统以进一步提升营运效率及成本控制，从而进一步提升整体毛利率。

互惠互利，合景泰富带来重大发展机遇

合景悠活和合景泰富早于2004年就开始合作，一直维持长久紧密合作关系，各自对互相的需求有深入了解，双方互利互补，共同成长。

据悉，合景泰富是国内领先的地产开发商，2020年荣膺包括「中国房地产开发企业综合发展10强」、「中国房地产百强企业盈利性TOP10」等多项殊荣。在2020年，合景泰富将冲击1000亿元销售额关口。

合景泰富拥有强大的项目开发能力，前瞻性布局了大湾区及长三角地区，专注于一线、新一线及二线城市。今年上半年，合景泰富新增土储布局维持深耕与聚焦的战略方向，大湾区及长三角地区的占比达89%，一二线城市占比达91%。

截至2020年6月，合景泰富旗下共拥有165个项目，并拥有土地储备总建面约2,475万平米，权益建面约1,636万平米，总可售货值约5,100亿元。合景泰富的雄厚土地储备及持续拓展住宅及商业物业组合，为合景悠活的可持续发展奠定了稳固的基础，并带来重大的增长机遇。

合景泰富目前正加速突破城市更新项目，根据兴业证券研报，上半年公司有32个城市更新项目预计总可售货值约6100亿元，预计明年城市更新项目可供货100亿元。

除了获得合景泰富的支持，合景悠活亦透过策略投资及收购扩展业务，进一步多元化其服务组合及拓展业务版图。于2019年，合景悠活收购了罡昱企业全部股权，从而增加479万平方米的在管建筑面积，亦提升了公司收入，加强公司对外扩展业务的能力。

合景悠活未来将继续加大对第三方项目的扩张力度，管理层预计未来3-5年来自第三方业务将占总在管建筑面积60%左右，使公司业态进一步多元化。

引入高瓴等实力雄厚的基石投资者

在当下物业管理行业前景大好的背景下，成长性强劲的合景悠活吸引了众多实力雄厚的知名机构入股，十分看好合景悠活的未来发展前景。

招股书显示，合景悠活共引入8名基石投资者，合共认购1.2亿美元(约9.36亿港元)，认购股份数约占全球发售的32.09%(按发售中位数计算)。其中，高瓴资本认购5000万美元，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、The Valliance Fund 、中国联塑（02128-HK）、OP Capital、Aspex分别认购1000万美金。

这部分股份会限制上市后6个月不能出售，显示出机构对于合景悠活的看好，对公司股价也将起到背书作用。