祥生(02599-HK)上市在即 ROE高达40.3%彰显强大运营力

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日期：2020年11月5日 下午4:41作者：財華社

千亿房企祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生”）已于10月30日启动香港IPO招股，并将于11月11日结束簿记，建银国际和农银国际担任联席保荐人。

本次祥生拟在全球发售6亿股股份，其中香港发售6000万股，国际发售5.4亿股；每股发售区间介于4.80港元-6.20港元，以中间价计，预计募集所得款项净额为31.17亿港元。祥生现已确定股票代码为2599，计划于11月18日正式售卖。

在实现业绩稳定增长的同时，祥生也积极推动运营效率的提高。据悉，祥生正持续深化“1+1+X”战略，实施精细化管理，优化人才管理制度，从多维度激发运营活力，以求在瞬息万变的行业竞争中占据更多优势。就运营效率而言，祥生已连续三年跻身房地产百强企业TOP10。

以运营思维赋能拿地 推动持续稳健经营

在行业整体放缓和政策趋紧的大背景下，房企通过提高杠杆盲目拿地的粗放型发展方式已经成为过去，紧抓拿地窗口期寻找价值洼地才能实现长期可持续发展。

基于行业发展逻辑的转变，祥生用运营的思维调整公司拿地布局策略，以求实现更快速高效的项目开发。祥生坚持立足浙江省，深耕长三角，在保证稳定健康增长的同时，将战略眼光放到全国各地高潜力城市上，“1+1+X”的全国布局策略也由此提出。

通过运用战略漏斗筛选出机会城市，市场漏斗筛选出高潜力市场，祥生适时抓住拿地窗口期，实现了土地储备、城市布局、项目数量等方面的持续优化。

2020年以来，以“深耕”与“拓新”并行为思路，通过深化“1+1+X”战略，祥生在稳固浙江区域优势、深耕长三角的同时，也成功进入了更多高潜力地区，为增长提速做出重要贡献。招股书显示，实施“1+1+X”策略后，祥生所收购和开发的物业项目数量呈日益增长趋势，已确认的建筑面积由2017年的83.83万平方米增至2019年的348.84万平方米，三年复合增长率达104%。截至2020年7月底，祥生目前已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建、辽宁等11个省份45座城市展开布局。

在拿地布局上，祥生择时而动，补库存，调结构，炼内功。于未来，优质地块和土储结构的优化或将为企业未来业绩稳健增长奠定基础。

以管理赋能运营 反哺规模品质双优发展

为了让企业组织架构跟得上全国化步伐，在组织构架上，祥生在近期完成了从去年发酵至今的组织变革，迄今围绕“1+1+X”形成浙北、浙东、浙南、苏宁皖等区域。

业内人士认为，祥生本次组织架构调整将对区域授权进行赋能，从而保障一线高效率的决策和战斗能力。此举将盘活企业的资源、增强其的灵活度，对企业更好发展形成助力。

除了在区域布局及组织架构上实现运营提速，在精细化管理方面，祥生通过标准化管理和综合运营模式进一步提高运营效率。

在标准化管理方面，祥生通过建立问责措施、升级信息技术系统以及标准化与通信、产品线、风险控制、成本管理及供货商选择有关的内部规则及程序，以更加强大的数据支持，进一步提高区域及项目公司的管理效率，同时也能进一步完善管理系统。

此外，祥生还不断完善综合运营模式，进一步鼓励各个部门于项目设计、施工、销售及营销等阶段相互合作，发挥协同效应。未来祥生将继续高度重视项目规划及定位，以提高开发效率、实现高资产周转及确保产品质量。

在财务管理方面，祥生还制定一系列营运资金管理政策以密切监控、分析及控制各项目的成本及预算。例如，祥生按照集中模式管理营运资金并采纳两级管理，有效监督营运资金的使用。通过优化土地收购成本及建筑费用的付款时间表，使得预售所得款项与物业销售计划相匹配，实现更高效的现金流管理。

在优化内部管理的同时，祥生还致力于建设一支经验丰富的管理团队。据悉，祥生管理层在房地产行业的平均经验为十年，并且大多数成员拥有TOP20房企任职的经验。未来祥生将继续优化人才队伍和制度具备富有竞争力的薪酬制度，充分调动员工积极性发挥人才管理效能。

与高周转等极端发展模式不同，祥生的运营发展策略强调要以品质和规模双优、效率领先为底层逻辑。优秀的运营效率反哺公司成长，招股书显示，截至今年4月末，祥生实现ROE 40.3%，领先同行业水平。

业内人士指出，港股上市是祥生在2020年开启的又一段旅程，借助资本市场平台，多方资源联动将进一步赋能公司运营力的提升，使企业未来获得持续稳健发展与更广阔的发展空间。