粤港澳大湾区旧改优势显著，天誉置业多元业务创未来

原創

日期：2020年12月31日 上午8:43作者：從心

近年来，政策全面推进旧改，加大财政和政策性金融支持力度，旧改借此成为后房地产时代的新的投资主题之一。

根据规划，2020年旧改投资规模或超1,500亿元，长期的潜在规模可能在万亿元量级。

在未来万亿级的“蓝海”之下，多元发展的综合性房地产商天誉置业（00059-HK）,依托自身品牌优势及不俗的综合实力，斩获广州核心旧改项目——凤尾村旧村改造项目。这意味着天誉置业将先人一步分羹到未来万亿级的发展红利，公司多元化优势或将迎来“百花齐发”的新业态、新趋势。

万亿级蓝海之下，天誉置业先发优势明显

2019年以来，国务院和中央部委出台多个文件指出旧改发力提速。特别是在2020年疫情爆发以后，政府工作报告提出大力进行老旧小区改造工作。

据住建部统计，目前全国老旧小区数量超过17万个，涉及居民4,200万户，建筑面积40亿平方米。

就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8,000亿元以上。

在未来万亿蓝海的旧改市场下，各大房地产商都摩拳擦掌想进入这个市场分一杯羹。但是，旧改不同于拿地开发这么简单。旧改是一场资本与综合实力的比拼，一般的小房企可进不来。特别是，增值空间巨大的一二线城市旧改项目，难觅中小型房企的身影。

百舸争流千帆辑，借海扬帆奋者先。

2020年12月21日，中小房企领军者天誉置业却从众多大型房企中脱颖而出，斩获优质的一线城市旧改项目。

据天誉置业公告显示，公司于12月21日接获通知，正式成为广州市黄埔区九佛街凤尾村旧改项目合作企业。

凤尾村可是广州知识城旧改计划项目中一块“肥肉”。

据了解，凤尾旧村改造项目位于广州知识城北部，凤尾村在册总人口共3,589人，占地面积约45公顷，综合容积率约3.06，计规划建筑面积约160万平方米，总投资约88亿元，考虑到该项目属于地铁沿线项目，可售面积约80万平米，及项目未来预售时的价格潜力趋势，预计建成后营业总收入将破两百亿元。

上图为：凤尾村的地位位置分布图

凤尾村旧改项目所处的地理位置还比较不错，东至开放大道，南至康耀七路，西至永九快速，北至康耀北路，毗邻地铁14号线红卫站及新南站，旁边还是国际生物医药创新园，距离白云国际机场仅有19公里，距离珠江新城约有35公里。从车程角度来看，从凤尾村开车到中心区天河区约40分钟，坐地铁从红卫地铁至天河客运站约1小时。

商业化价值方面，据中国房地产行业管理协会网站的相关信息显示，凤尾村旧改项目地处“价值创新园内”，并将 “作为园区的唯一配套住宅项目”，”解决产业园区中人才的生活需求”。从凤尾村旧改的规划及结合天誉置业作为广州本土高端住宅项目开发商的属性来看，凤尾村未来或将建成高质量大体量的青年社区住宅区。

据安居客数据显示，目前红卫站附近的广州时代印记楼盘均价为24,000元/㎡，较天河区动辄每平8至10万的价格，旧改之后凤尾村住宅项目的溢价空间势必非常可观。

向前看，优质凤尾村旧改项目商业化前景及空间非常大，而作为此次旧改的合作企业天誉置业，经营业绩势必迎来一次跨越式增长。

值得注意的是，除了凤尾村旧改项目外，近期，天誉置业还介入了广州市棠涌村改造项目当中。棠涌村村域面积81.61公顷，现状建筑面积305万平方米，位于机场路一带，下辖十余个经济社，包括谢家、严家、大埔、黄沙岗等。

诚然，面对未来万亿级的庞大市场，天誉置业依托二十余年的房地产开发经营及沉淀下来的良好品牌口碑，先人一步积极参与优质的旧改项目，谋求更加多元化发展，可谓是明智之举。

深耕粤港澳大湾区，多元业务静待“百花齐发”时

顺势而动，方能行稳致远。

面对我国房地产行业从黄金时代步入白银时代，天誉置业在偏重追求有品质的稳健增长的同时，顺势而为紧贴房地产调控政策方向，立足粤港澳大湾区，实施以城市更新（即旧改）+区域深耕的“双轮驱动”发展策略，同时加强物业管理及青创业务的拓展，最大限度发挥出多元化业务的竞争优势。

从粤港澳大湾区发展前景来看，天誉置业多元化发展策略将成为公司未来实现跨越式发展最主要的驱动力。

就旧改业务而言，根据广东省2019年发布的《广东省深入推进"三旧"改造三年行动方案（2019年-2021年）》，粤港澳大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷，旧改市场非常大，先人一步进入旧改市场的天誉置业大有可为。截至目前，天誉置业在粤港澳大湾区城市更新项目总建面约660万平方米。长期来讲，随着天誉置业参与合作的旧改项目的增加，城市更新项目面积将会继续放大。

就房地产开发及物业服务业务而言，虽然我国房地产行业从增量转入存量发展，但作为经济最具活力的区域，且拥有强大的发展空间和市场潜力的粤港澳大湾区，楼市景气度依旧位居全国前茅。长远看，粤港澳大湾区将凭借稀缺的土地优势，楼市景气度将随湾区发展而维持可观的趋势。在此形势之下，手握粤港澳大湾区土储的房企，势必会就此受益。

截至2020年中期，天誉置业项目组合与潜在土地储备的总建筑面积为2,800万平方米，主要位于粤港澳大湾区的广州、深圳、中山、珠海、惠州，东南部地区的南宁、桂林、徐州及南昌，以及西南地区的重庆、昆明及贵州。由此可见，手握丰富粤港澳大湾区土储的天誉置业，依旧可在高端住宅市场大有可为。

就青创业务而言，粤港澳大湾区一直以来是创新要素和创业资源最重要的聚集地，已成为三地（广东、香港及澳门）青年打开了广阔的创新创业空间。展望未来，随着粤港澳大湾区发展持续推进，给青年创业者带来不少机遇的同时，亦为青年创业者提供社区服务的运营商带来增量机遇。

目前，天誉置业已是国内青年发展型城市服务头部企业，主要产品有“天誉青创

”。天誉置业青创业务始于2016年，天誉提出"天誉青创"发展战略，致力于打造居住、生活及创新"三位一体"的青年发展型城市模型——天誉青创，以优质产品和服务聚焦青年，以平台运营实现资源整合聚变，实现青年"安居""乐业"，立足于构建青年发展型城市/城镇/社区。

天誉青创打造"居住、生活、创新"一体化共享社区，帮助青年"创家业、创学业、创事业"，不仅围绕青年"安居乐业"，满足成长型人群的居住、社交需求，配备基础生活设施和服务，帮助政府解决青年创客居住、生活等刚需问题，同时重点打造创新创业配套设施，提供优质创新创业服务，全方位、一站式地助力青年创新创业。据天誉置业官网显示，公司在华南片区（包括与粤港澳大湾区）青创社区项目总建筑面积为270万㎡，是华南地区最大的青年社区运营商。

从长期发展角度来看，后房地产时代下，深耕粤港澳大湾区的天誉置业，公司的住宅开发及物业服务、旧改、青创等核心业务均迎来前所未有的发展机遇，公司的发展策略也随着粤港澳大湾区规划地推进而越发清晰，业绩可预知增长性强。

2020年上半年，营收实现逆市增长的天誉置业股价虽然股价大幅度跑赢大市及其他内房股。截至2020年12月30日，天誉置业PE为9.80倍，处于近两年来的新低位置。

向前看，天誉置业崭新的一页终将到来。乘着粤港澳大湾区建设东风，天誉置业多元业务将迎来前所未有的发展机遇。天誉置业将借先发优势，成为下一波万亿发展红利的最主要的受益者之一。届时，伴随着市场投资者对房地产行业投资情绪回归理性，天誉置业终会得投行或投资者一个合理或更高的估值评级。