【会议直击】万科(02202.HK)中期纯利跌12%    “三条红线”全回归绿档

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自去年中央明确内房融资管理规则「三条红线」，大大冲击以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式，内房龙头万科企业(02202.HK)中期纯利自2017年再次录得按年倒退，6月止六个月中期收入1,671.1亿元（人民币．下同），按年增加14.2%；录得纯利110.47亿元，下降11.7%，不派中期息。

「三条红线」是指包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍，据万科中期财报显示，上述三项指标均处于「绿档」，分别是69.7%、20.2%及1.67倍，其中计算现金短债比时，万科已扣除其预售监管资金及受限资金544亿元。

然而，当局要求银行业收紧内房融资条件后，包括中国恒大(03333.HK)及华夏幸福(600340.CN)等大型内房财政均陷入困境，令市场担心内房长远的业务前景。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜出席业绩会时表示，内房业务的长周期发展是存在，但因为游戏规则改变，行业发展思维亦要调整，以往追求规模及速度的已经无以为继，亦不是发展唯一目标，以「稳」字当头，在收益及风险作出平衡，并且会参考海外优秀同业的发展模式。

日前市传该公司与碧桂园服务(06098.HK)因价格问题暂时退出收购恒大物业(06666.HK)的商讨，祝九胜证实最近曾与恒大接触及探索合作的可能性，但目前未有实质可披露的信息。他说，过往集团与恒大也有合作。

另外，万科去年宣布斥资24亿元入股资金链频临断裂的泰禾集团(000732.CN)，惟事隔逾半年尚未完成，祝九胜在会上被问及入股泰禾的进展时，他称万科有一个小组与泰禾密切联系，符合条件便会履约。他说，万科以往收购内房资产，更倾向通过参与项目的形式进行。

万科财报显示，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为1,575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%，按年增长28%。

上半年万科获取新项目95个，总规划建筑面积1,505.9万平方米，权益规划建筑面积1,101.4万平方米。项目总地价1,126.3亿元，均价为平方米7,480元，权益地价总额约886.5亿元。

截至6月底止，在建项目和规划中项目的总建筑面积约16,065.9万平方米。其中在建项目总建筑面积约11,283.3万平方米，权益建筑面积约6,738.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4,782.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,043.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目。按当前规划条件，万科在此类项目中所占的权益建筑面积合计约339.8万平方米。 

美银报告指出，万科上半年核心利润下降11.5%至107亿元，假设3%较低利润率的预测，其物业开发的毛利率将由32.2%降至23%。该行认为，虽然万科上半年在物业开发以外的业务增长迅速，物业管理、仓储、商场和出租公寓收入分别按年增长33%、64%、19%及25%，但未能弥补主要业务物业开发的倒退，鉴于其估值不高，仅为今年预期市盈率5.1倍，维持万科H的「买入」评级，予其目标价34港元。

文：小平