理性拿地，稳降杠杆，旭辉控股（00884.HK）积极守住及开拓基本盘

原創

日期：2021年9月1日 上午8:16作者：覃漢計 編輯：lala

我国房地产行业变天，但未能阻碍旭辉控股(00884.HK)的高质量增长趋势。

近两年来，在“住房不炒”、“三道红线”、“集中供地”等多重严厉调控政策下，整个地产行业生产链面临较大冲击。在这种背景下，房企面临政策转向、资金收紧、利润下降和转型创新等多方面的挑战，这十分考验房企的综合实力和战略定力。

在管理层强执行力的推动下，旭辉控股上半年积极应对行业变局，保持了财务稳健和业务均衡及可持续发展。这种稳中求进、拥抱转型、践行长期主义的发展之道，成为旭辉控股上半年稳步健康发展的驱动力。

上半年，旭辉控股实现合同销售额1361.5亿元，同比增长68.65%；营业收入363.73亿元，同比增长58%；净利润53.6亿元，同比增长13%；核心ROE为22.3%，连续6年维持20%以上。旭辉控股的该几项指标，在前20强房企中均名列前茅。

能在如此复杂的环境中实现业务发展和盈利能力再上一台阶，得益于旭辉控股适应变革和自我革新的同时守住安全底线，以“理性拿地”和“稳降杠杆”两大策略巩固发展基本盘、构筑长期竞争力。

理性拿地，多元拓储

“坚持不拿贵的地，谨慎投资”，这是旭辉控股上半年来对于拿地的方针。

实际上，旭辉控股在过去十分善于把握市场窗口期，通过灵活调整拿地策略，稳健地拓展了公司的土地储备。

“集中供地”政策出来前，不少房企以量出为入方式拿地，导致出现债务困境和承兑压力。上半年，旭辉控股本着谨慎投资的理念，强烈控制住各种买地念头，拿地力度较去年更为审慎和稳健，拿地强度小于监管指标的40%。

报告期内，旭辉控股利用多种渠道拿地，如招拍挂、收并购、旧城改造等，其中公开市场拿地占比73%，多元化拿地占比27%。得益于多元化的拿地方式和灵活的合作机制，公司有效降低了拿地成本，分散了拿地风险，上半年新增土储的土地成本为6982元/平方米，较2020年同期的7758元/平方米下降了10%，有利于提高公司利润水平。

在加大全国化布局纵深的同时，旭辉控股进一步向一二线城市和优质都市圈聚焦。报告期，旭辉控股收购了43个新项目的权益，土地代价合计约277亿元，新增货值1279亿元，总建筑面积为770万平方米，其中一二线占比达82%，土储结构进一步优化。

分区域来看，长三角区域、环渤海区域及中西部区域是旭辉控股上半年重点布局的区域。报告期内，旭辉控股战略性新进入盐城、六安、宣城等在内的8个城市，继续聚焦的同时扩大了区域深耕，从而加强区域及省域化的渗透。

从总土地储备来看，旭辉控股今年6月底共拥有建筑面积5841.4万平米，同比上升3.3%。其中，一线城市占比11%，二线城市占比61%，准二线占比13%，强三线占比6%，三四线占比9%。目前，旭辉控股高质量土地储备已覆盖了全国不同区域的85个城市，超过90%位于一二线及强三线城市，优异的土储结构以助力持续发展。

旭辉控股这种谨慎且稳重的拿地政策，一方面可加码深耕的都市圈，在有品牌效应、管理团队能力较强、市场厚度较厚的城市进行深耕，提供更加精细化运营的同时增强公司快速去化的能力；另一方面是可实现战略补充货值，合理调整土地储备资源结构，适度的储备满足了公司2年以上的销售，为未来业绩稳增长创造基础。

随着我国城市间分化加剧，在人口持续流向一二线城市的背景下，旭辉控股的深耕三大核心都市圈及一二线城市的布局成为驱动公司业绩增长的稳定器。在今年上半年的合同销售额中，长三角及环渤海该两个都市圈的合同销售额占比超过60%，一线及二线城市的合同销售金额占比则达约71.1%，持续保持在70%以上的高水平。

稳降杠杆，为长远发展蓄能

在“三道红线”政策下，旭辉控股积极降杠杆，从资产端、预收端、负债端和权益端四个层面持续发力，债务结构不断得到优化，财务稳健及健康。

报告期内，旭辉控股的负债总额为1107.47亿元，净负债为583.41亿元，净负债率为60.4%，较2020年末下降3.6个百分点；剔除预收款后的资产负债率为72.1%，持续在下降，达标指日可待；拥有现金524.06亿元，现金短债比2.7倍，保持稳定。

从“三道红线”来看，旭辉控股目前虽然仍处于“黄档”，但三项指标均持续优化，目前唯一处在黄档的为剔除预售款后的资产负债率一项。公司管理层表示，有信心通过经营提效夯实基础，在2021年末进入绿档。

在融资方面，得益于稳健的基本面和财务结构，以及良好的信贷评级，公司境内外融资顺畅，融资成本亦持续下降。

上半年，旭辉控股的加权融资成本降至5.1%，较2020年末已下降0.3个百分点，处于行业较低水平，尤其在民营企业中保持优势。

报告期内，旭辉控股灵活运用银行贷款、境内境外债券、可转换债券、永续债等多种融资方式。稳健的融资策略为公司后续的项目拓展奠定良好基础，也帮助公司取得较好的财务表现。

随着旭辉在绿色金融领域的持续突破以及ESG水平的不断提升，公司在绿色融资上表现出较强的融资能力。其中，今年5月成功发行了5亿美元的绿色债券，包括3.5亿美元的5.25年期债券，利率为4.45%，1.5亿美元的7年期债券，利率为4.8%，这也刷新了旭辉境外美元债发行的最长期限。

目前，公司平均债务账期4.6年，其中一年内到期债务占比17.7%，报告期内主动偿还2.47亿美元永续债，并已完成下半年主要到期债务的再融资。因稳健的财务表现，标普、穆迪、惠誉纷纷给予旭辉控股稳定的信贷评级，表示对后者的认可。

另外值得注意的是，旭辉控股经营提效的成果亦是债务结构得到显著改善的一大推动力。

首先，旭辉控股通过强大的产品力实现突围，享受产品力带来的溢价。如公司重点打造的“微笑街区”以专业匠心与人文情怀，为客户打造更优的生活配套，实现了高去化的目标。同时通过商住联动，住宅项目热销不断，其中重庆江山云出首开实现了高达70%的去化；绍兴上河之城首开去化10.2亿，累计去化21.3亿。

其次，旭辉控股积极在主力城市深耕大流量项目，打造明星流量大盘，从而持续巩固公司项目的高去化。上半年，公司销售14个超10亿的流量大盘，其中上海世纪古美首开去化高达33亿。半年报显示，下半年旭辉控股可售货值2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿元的大盘就超过了10个。

得益于产品力和大流量项目相结合的贡献，旭辉控股上半年新开盘去化率高达71%，签约回款率维持高位，超过90%。能在上半年如此严峻的调控环境下实现高去化率和高回款率，对于市场来说实属不易，这既是旭辉控股坚持深耕高能级城市带来的成果，同时也是公司经营提效持续深化所产生的回报。

从现金流层面看，旭辉控股经营提效的不断深化也在助力公司保持稳健的现金流。今年6月末，公司在手现金达524亿元，同比增长2.25%；报告期内，经营现金流为正。

在“三道红线”高压之下，房企现金流都受到不同程度的考验，降负债、管控好现金流已成为现阶段房企的主旋律。旭辉控股保持好了稳定的现金流状况，不但在充满挑战的环境中稳重了经营基本盘，还能为公司降杠杆、优化债务结构提供支持，在降负债和规模增长找到了平衡。

换言之，旭辉控股这是在构建长期竞争力中一个强有力且正确的战略方向。公司坚持看好中国城市化，看多房地产行业，并且已在蓄势待发，未来可期。

作者：覃汉计