【大行观察】摩通料今季信贷微宽松 房市按季或有改善

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包括中国恒大(03333.HK)等多家内房接连爆出债务违约问题，直接冲击内房9月售楼表现。摩根大通报告引述中指院(CREIS)数据指，9月份内地大型房企的合约销售额按年下跌29%，相较8月份按年下跌19%为差，该行称认为这是今年7月信贷开始紧缩的结果。

然而，摩通预计政府将对行业采取稍为宽松措施，第四季会出现按季改善。对于个别开发商，全年销售量未能达标的风险仍然增加，截至9月底完成率为69%，较去年同期完成率达72%为低，为了实现全年售楼目标，第四季销情需要按年达6%增长。

另一家中马资本背景的银河联昌的报告亦指，上月其覆盖的20家内房合约销售额按年跌35%，按月跌3%，考虑到上市房企一般售楼表现跑赢同业，故预计全国范围内的合约销售可能更差，意味政策或有进一步宽松的可能。

据部分已披露上月销情的房企资料显示，金辉控股(09993.HK)合约销售额按年大跌63.9%。当代置业(01107.HK)合约销售额则按年减少21.78%。

由于内房连番出现债务爆雷，摩通倾向防守性更强的房企如华润置地(01109.HK)、龙湖集团(00960.HK)及中国海外(00688.HK)，预计物管股将受惠于市场对系统性风险的担忧，而且政府的宽松措施对物管股的利好将较房企更为持久。

在一众物管股中，摩通更看好碧桂园服务(06098.HK)、世茂(00873.HK)及华润万象(01209.HK)，原因是上海地区对房企有更多政策支持，而且实现今年盈利指引的机会非常高，以及拥有更强的并购能力。

根据CREIS估计，全国主要开发商的合约销售额按年下降29%，该行归咎于7月份信贷紧缩，尤其是抵押贷款的结果，相信是官方观察到今年头七个月贷款按年升42%的增长势头，而作出急刹车的举措。此外，土地销售疲弱亦多少影响买家入市情绪，若信贷宽松未如市场预期，有可能导致部分房企在实现全年销售上未能达标，以恒大为例，由于品牌形象受创，其9月份销售额按年大跌逾九成，公司的合约销售额基本上不可能达到全年目标，因此将恒大资产重组将是回收现金的唯一途径。

同样，摩通看淡远洋集团(03377.HK)、合景泰富(01813.HK)、万科企业(02202.HK)也受制于未能达标的风险。相比之下，金地-A、保利-A、招商蛇口-A、旭辉集团(00884.HK)、宝龙地产(01238.HK)、华润置业等达标的压力应该较小。

据摩通观察，内地部分银行开始调低按揭利率，包括有银行将按揭利率下降10个基点、某些准购房者称按揭审批时间已由之前3至6个月缩短至2个月，此前人民银行发布第三季货币政策声明中，亦提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的字眼，该行相信未来将有更多信贷宽松的举措，但不会是“大水漫灌”政策。

根据内地《21世纪经济报道》日前引述网上平台统计，广州的光大银行(06818.HK)9月首个单位的按揭利率已调低40点子至5.6厘，中国银行(03988.HK)和招商银行(03968.HK)按息亦跌10点子。但建设银行(00939.HK)和广发银行继续上调利率。